房地产基础知识培训21世纪房产.ppt

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1、2024-5-10房地产基础知识培训房地产基础知识培训2024-5-10 2024-5-102024-5-10土地土地、土地所有权、建筑物、权益土地土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体集体转为国有才能转让转为国有才能转让建筑物建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益权益产权、使用权、抵押权、典权等等产权、使用权、抵押权、典权等等。2024-5-1

2、0 1、发展商只有得到土地使用权才能建房、发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）用地）2024-5-10 住房用地住房用地70年年 工业用地工业用地50年年 科教、文体、卫生用地科教、文体、卫生用地50 年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年 综合或其他用地综

3、合或其他用地50年年 2024-5-10土地的分类：土地的分类：1、生地、生地2、熟地、熟地 （1）三通一平）三通一平 （2）五通一平）五通一平 （3）七通一平）七通一平2024-5-10 1、房地产交易、房地产交易 2、房地产开发、房地产开发 3、物业管理、物业管理 4、房产业务咨询、房产业务咨询 6、房产其它经营形式、房产其它经营形式2024-5-10市场分类：市场分类：房地产一级市场房地产一级市场房地产二级市场房地产二级市场房地产三级市场房地产三级市场2024-5-10 居住物业居住物业 商用物业商用物业2024-5-10房房 产产 分分 类类居住住宅居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住

4、宅、别墅平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房工业和仓储用房其他：其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途综合：两种或两种以上用途2024-5-10建筑面积计算建筑面积计算 占地面积占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面建筑物基底及其功能需要占用的面 积，也叫红线面积积，也叫红线面积 容积率容积率指总建筑面积与总占地面积的比率指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率使用率使用面积与建筑面积的比率使用面积与建筑面积的比率 绿化率绿

5、化率指红线内用于绿化的面积与总占地面指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率积的比率 2024-5-10房屋面积的分类房屋面积的分类 使用面积使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积及小区内其它

6、一些配套设施的分摊面积 套内面积套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和总和2024-5-101、砖木结构、砖木结构2、砖混结构、砖混结构3、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构 4、钢结构、钢结构2024-5-101、承重墙结构、承重墙结构2、框架结构、框架结构3、排架结构、排架结构 4、其它、其它2024-5-101、低层、低层 2层及层及2层以下层以下 2、多层、多层 2层以上，层以上，7层以下层以下3、中高层、中高层 7层以上，层以上，16层以下层以下4、高层、高层 1

7、6层以上，层以上，24层以下层以下5、超高层、超高层 24层以上层以上2024-5-10房地产的交易：房地产的交易：1、房地产的转让、房地产的转让 2、房地产的抵押、房地产的抵押 3、房地产的租赁、房地产的租赁 （1）房地产租赁的概念）房地产租赁的概念 （2）房产出租的性质）房产出租的性质 2024-5-10房屋出租人必须具备的出租条件房屋出租人必须具备的出租条件：1.取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人2.共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书或委托书3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理

8、书和代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本证件副本4.房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋手续，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行为能力具有房屋出租行为能力6.已抵押，并经抵押权人同意出租的已抵押，并经抵押权人同意出租的7.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的2024-5-10影响房屋价格的因素：影响房屋价格的因素：房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等房屋的户型、楼层、朝向、视野、

9、新旧程度等 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）房屋的市场价格定位房屋的市场价格定位 房屋的供需状况房屋的供需状况 物业管理公司的口碑物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府因素、土地价格的变动政府因素、土地价格的变动 其它因素其它因素2024-5-10我国住房改革的我国住房改革的5个时期：个时期：1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房年，国家、企业、个人共同负担

10、购买住房的试点的试点 1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革制度改革 1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开面铺开 1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进革全面推进 1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段货币化分房制度改革进入攻坚阶段 2024-5-10北京市房地产经纪市场变迁：北京市房地产经纪市场变迁：租赁市场：租赁市场：（3个阶段）个

11、阶段）1991-1999年，房地产经纪公司多以分散的个体进行年，房地产经纪公司多以分散的个体进行经纪业务，市场处于无序竞争状态，客户需求大于经纪业务，市场处于无序竞争状态，客户需求大于房屋供应房屋供应 1999-2001年，部分房地产经纪公司开始展开连锁经年，部分房地产经纪公司开始展开连锁经营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与房源数量供应逐步持平房源数量供应逐步持平 2001年至今，市场开始涌现众多大型连锁性公司，年至今，市场开始涌现众多大型连锁性公司，北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规化

12、，房源供应数量大于客户数量化，房源供应数量大于客户数量2024-5-10北京市房地产经纪市场变迁：北京市房地产经纪市场变迁：二手房交易市场：（二手房交易市场：（4个阶段）个阶段）1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式易方式 1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，可上市年，北京市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升交易二手房数量逐渐上升 2001-2003年，经济适用房开始可上市交易，市场中年，经济适用房开始可上市交易，市场中相关经纪公司数量开始攀升相关经纪公司数量开始攀升 2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐

13、调整，年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，央产房可上市交易部分政策得到积极调整，央产房可上市交易 2024-5-10中介业务介绍：中介业务介绍：居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端市场）（高端市场）包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市场）（高端市场）2024-5-10 1、第一太平戴维斯（、第一太平戴维斯（FPDSavills）2、世邦魏理仕（、世邦魏理仕（CB Richard ElliS）3、

14、仲量联行（、仲量联行（Jones Lang LaSalle）4、中原地产（、中原地产（Centaline）5、戴德梁行（、戴德梁行（DTZ）6、嘉园置地（、嘉园置地（Joanna）7、我爱我家、我爱我家 8、顺弛、顺弛 9、中大恒基、中大恒基 2024-5-10如何选择理想的居住住宅如何选择理想的居住住宅 1.地段：地段：2.环境因素环境因素(地理位置、地理位置、交通、配套设施、商业交通、配套设施、商业娱乐及网点等娱乐及网点等)3.房屋层数房屋层数 4.朝向朝向 5.房屋的功能分区房屋的功能分区 6.面积空间面积空间2024-5-10如何选择理想的居住住宅如何选择理想的居住住宅 7.质量与细节

15、质量与细节 8.楼梯及电梯楼梯及电梯 9.采光与通风采光与通风 10.景观景观 11.物业物业 12.配套设施配套设施2024-5-10商商 用用 物物 业业 1.位置位置 2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）4.物业管理物业管理 5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）餐厅、机票代理等）6.其它其它2024-5-10 融资及付款方式融资及付款方式租赁业务：租赁业务：1.普通民宅普通民宅因代理服务费（佣金）需要由因代理服务费（佣金）

16、需要由客户承担，故付款方式通常为押一付三或押客户承担，故付款方式通常为押一付三或押一付六，并且客户需要提前一付六，并且客户需要提前15天或一个月支天或一个月支付下一付款期的房租付下一付款期的房租2.公寓及写字楼公寓及写字楼因代理服务费（佣金）需因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六，并且客户需要提前或押二付六，并且客户需要提前15天或一个天或一个月支付下一付款期的房租月支付下一付款期的房租2024-5-10融资及付款方式融资及付款方式 3.商铺商铺代理服务费（佣金）需要由客户承代理服务费（佣金）需要由客户承担，付款方式通常为押一付三、押一付六或担，付款方式通常为押一付三、押一付六或年付，并且客户需要提前年付，并且客户需要提前15天或一个月支付天或一个月支付下一付款期的房租下一付款期的房租 4.特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致 5.因付款方式的不同因付款方式的不同,可导致实际交易价格的变可导致实际交易价格的变化化2024-5-10融资及付款方式融资及付款方式二手房买卖业务：二