房地产和房地产价格.ppt

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1、第一章 房地产和房地产价格学习要求：了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内 涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响 房地产价格的因素。能力目标：1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料；2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价；3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格；4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。第一讲 房地产的概念一、房地产的定义 是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。1、土地 是地球的表面及其上下一定范围内的空间。地上空间地心地面地下空间2、建筑物 是经人工建

2、筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。土地：这是一块无建筑物的空地。土地：该块土地上虽然有建筑物，但在观念上可能把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视建筑物的存在；考虑建筑物存在的影响。建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视土地的存在；考虑土地存在的影响。房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。（a）（b）（c）(d)建筑物和构筑物的区别：房屋 一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物 一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水

3、塔、道路等。烟囱水塔道路思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？高压电缆3、地上定着物 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可 以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的 完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损 害的物体。例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。4、房地产的实物、权益和区位实物 指在房地产中看得见、摸得着的部分。如：建筑物的外观、结构、设备、装修等实物实体功能质量权益 区位 权益权利利益收益北京某房产南昌某房产两处房屋特性都相同，而区位不

4、同的房屋？价钱为何不同？二、房地产的基本内涵1、土地土地坐落面积形状四至地势周围环境利用现状产权状况地质和水文状况基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制2、建筑物建筑物坐落面积层数和高度结构设备装修公共配套设施完备程度平面布置外观建成年月维修、保养情况及完损程度利用现状产权状况其他 第二讲 房地产的特性、类型 和房地产价格一、房地产的特性房地产的特性不可移动性寿命长久性数量有限性相互影响性易受限制性难以变现性保值增值性二、房地产的类型房地产的类型按用途划分按开发程度划分按经营使用方式划分按是否产生收益划分一、房地产价格的含义和形成条件1、含义:和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。2、形

5、成条件有效需求稀缺性有用性形成条件二、房地产价格的分类补地价保留价起拍价应价成交价起价标价成交价均价实际价格名义价格总价格单位价格楼面地价基准地价标定地价房屋重置价格成交价格市场价格理论价格评估价值原始价值账面价值市场价值投资价值市场价值房地产的价格1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元平方米，乙为800元 平方米，丙为500元平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？2、某项目土地总面积为40000平方米，出让取得时规定的建筑容积率为3，土地单价为3550元平方米，现允许容积率增加到3.5，则应补偿多少地价？第一题：根据 楼面

6、地价=土地单价容积率 甲块地楼面地价=10006=167（元平方米）乙块地楼面地价=800 4=200（元平方米）丙块地楼面地价=500 2=250（元平方米）明智的买者应购买乙地块。第二题：楼面地价=35503=1183.3（元平方米）第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价 =236.66（万元）第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）土地面积 楼面地价 =400001183.3（3.5-3）=236.66（万元）第三种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）增加前的容积率 土地面积 楼面地价 =（3.5-3)340000 1183.

7、3 =236.66（万元）一、一般因素行政因素经济因素社会因素一般因素人口数量人口素质家庭人口规模政治安定状况社会治安状况房地产投机城市花物价利率经济发展居民收入房地产制度房地产价格政策行政隶属变更特殊政策城市规划税收政策交通管制二、区域因素工业物业商业物业居住物业区域因素请同学举例，如果按照物业类型来进行分类，分别有哪些区域因素？三、自身因素自身因素位置肥力地质条件地形地势土地面积和形状日照、风向、降水量、天然周期性灾害建筑物本身思考题：.作业题第一章 作业题.doc练习题：.题库练习题第一章 练习题.doc当前房地产市场形势分析 刘青 国家信息中心房地产信息处处长内容提要一、2007房地产

8、市场政策回顾二、当前房地产市的主要特征房地产市的主要特征三、今后一段时期的政策取向三、今后一段时期的政策取向四、房地产市场的发展趋势房地产市场的发展趋势 2一、2007房地产市场政策回顾1.2007年房地产市场的调控目标 2.实行最严格的土地管理制度 优先保障居住用地供应3.明确提出解决低收入家庭的住房问题 4.严格管理外资投资房地产市场 5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求6.央行连续6次加息 3 2007年3月温总理在10届人大五次会议上指出：1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨

9、.4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。41.2007年房地产市场的调控目标一、2007房地产市场政策回顾一、2007房地产市场政策回顾2.实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应.在温总理在10届人大五次会议上指出：土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。5一、2007房地产市场政策回顾61)2007年7月7日，监察部、国土资源部联合下发关于进一步关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知开展查处土地违法违规案件专项行动的通知。通知要求，要对2006年10月至2007年6月

10、新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。一、2007房地产市场政策回顾72)2007年8月8日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知（监发20076号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。一、2007房地产市场政策回顾3)2007年9月8日，国土资源部下发关于加大闲置土地处置力度的通知（国土资电发200736号文）8一、2007房地产市场政策回顾94)2007年9月30日，国土资源部发布关于认

11、真贯彻关于认真贯彻 进一步加强土地供进一步加强土地供应调控的通知应调控的通知（国土资发2007236号），通知明确提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70。一、2007房地产市场政策回顾10 3 明确提出要解决低收入家庭的住房问题 3.1.2007年8月7日，国务院颁布了关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见（国发200724号）。意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作

12、为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。意见提出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。一、2007房地产市场政策回顾113.2 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布廉租住房保障办法。主要内容是：1)廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式.2)规定廉租住房的单套建筑面积应在50米2以下。3)明确了廉租住房的资金来源的五个渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例

13、不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。一、2007房地产市场政策回顾123.3 2007年11月19日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布经济适用住房管理办法。1)将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由“政策性商品住房”转变为“政策性住房”。经济适用住房的保障功能更加突出，同时，去掉“商品”二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依据。2)办法规定优惠条件，1）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。3）房地产开发企业实施的

14、经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。3）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右.一、2007房地产市场政策回顾4.严格管理外资投资房地产市场 4.1.2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合下发关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 4.2.2007年11月17日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的外商投资产业指导目录 根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场

15、交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行目录（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。13一、2007房地产市场政策回顾5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发

16、布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发2007359号)，通知规定：14一、2007房地产市场政策回顾6.央行连续6次加息2007年前3月18日 4月18日 7月21日 8月22日 9月15日 12月21日累计个人存款个人存款活期0.720.720.720.810.810.810.720 03个月1.81.982.072.342.612.883.331.531.536个月2.252.432.612.883.153.423.781.531.531年2.522.793.063.333.63.874.141.621.622年3.063.333.693.964.234.54.681.621.623年3.693.964.414.684.955.225.41.711.715年4.144.414.955.225.495.765.851.711.71贷款贷款6个月5.585.675.856.036.216.486.570.990.991年6.126.396.576.847.027.297.471.351.351-3年6.36.576.757.027.27.477.561.261.263-5年6.4