房地产公司外部环境分析.ppt

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1、导 读当前主要的战略问题宏观环境分析供应方分析房地产市场分析外部分析内部分析战略规划业务分析实施挑战与计划资源分析能力分析组织结构总体战略使命与目标战略举措行业与竞争者分析新组织结构部门职责与岗位设置权责关系当前主要的组织问题关键业务流程实施计划实施挑战机会与威胁总结政策法规的不断出台规范了房地产市场的发展政策法规的不断出台规范了房地产市场的发展供给需求内容描述取消实物住房分配集团购买退出市场二级市场开放 自主买房 民间资金进入市场 多次置业增加 转为消费导向 促进了多样化和个 性化的发展房房改改政政策策 提高了支付能力 消费信贷观念形成 促进了地产投资 降低信贷成本 为融资提供了便利 贷款门

2、槛提高财财政政金金融融住房抵押贷款宽松交易税率降低加强企业信用调查储蓄信贷利率下调控制部分项目贷款资质管理规定销售管理办法简化交易程序 合法权益得到保护 加强了自律行为 无形中提高了行业 壁垒行行业业管管理理土地挂牌交易提高了行业进入门槛土地挂牌交易提高了行业进入门槛土地出让方式操作方式开发商资金要求协议出让挂牌上市交易q 签订土地使用权出让协议q 交纳土地出让金，取得国土证q 办理抵押贷款q 其他土地费用可销售后支付 对开发商资金要 求较低，有大量 投机者存在 对开发商资金要 求较高，提高了 行业进入门槛q 政府负责土地一级开发，“七通 一平”后，公开上市，招标拍卖q 中标单位交纳所有费用方

3、可取 得土地证土地挂牌拍卖使土地成本上升到总开发成本的40，而付费方式的变化对中小开发商也提出了严峻的考验。国民经济持续稳定增长，为房地产提供了强劲动力0200004000060000800001000001200001996199719981999200020012002亿元历年历年GDP01000200030004000500060007000800090001994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002元元历年人均可支配收入历年人均可支配收入48.646.444.541.939.237.737.93537394143454749519697989

4、900010233.23.43.63.844.24.4历年恩格尔系数历年恩格尔系数国民经济保持高速的增长，为房地 产的发展提供了发展动力。居民可支配收入的增加，大大提高 了其购买力。恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房等消费必然上升。技术创新对房地产发展提出新的要求技术创新对房地产发展提出新的要求对房地产业的影响对房地产业的影响创新的内容和形式创新的内容和形式创新项目创新项目物业服务创新物业服务创新住宅销售创新住宅销售创新规划设计创新规划设计创新招投标创新招投标创新住宅部件品创新住宅部件品创新建筑技术创新建筑技术创新住宅销售创新住宅销售创新提高了产品质量和投资效益促进房地产业的结构优

5、化和升级提高了企业的竞争力和品牌降低了开发成本，增加了产品附加值建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台，实现网络化经营采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术室内套型、室外环境设计现代化光缆宽带入户，形成网络社区高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征增加招投标企业科技成果加权值突出科技创新企业的优势实现集约化、标准化、系列化生产使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源WTOWTO为房地产带来了新的机遇与挑战为房地产带来了

6、新的机遇与挑战外商扩大在中国的业务，设立分部或建设分厂中高档市场的消费者会增多，需求量加大工业厂房需求增加对中高档住宅需求增加促进写字楼、商场等商业房地产的销售 必须根据目标市场的需求，建造档次较高、功能齐全的商业用房和中高档住宅公寓楼国际地产商进入，在资金、技术、销售、观念、物业管理上具有较大的优势刺激了消费需求，提高了人们对住宅的消费品味供给的增加带来了价格的下降，从而进一步刺激了消费房屋和住宅的品种越来越丰富地产行竞争更加激烈。国外地产会在国内寻找战略合作伙伴，没有实力的中小公司将遭淘汰房地产的供给增加国内开发商必须提高服务、质量意识，建立良好的企业法人治理结构，加强人力资源的培养，利用

7、自身优势，加快培养核心竞争力国际服务业进入（金融、保险、物业管理）提供抵押贷款，增强了购房能力物业管理的质量提高，增强人们购房信心拓宽了地产商的融资渠道通过更加优质的金融服务，降低了地产商的经营风险和财务费用关税降低建安成本的降低使得房产的价格降低，从而拉动了消费建筑安装成本下降。关税降低有利于进口价廉质优的建材、部品，特别是中高档商品房所需进口材料设备，会直接降低房屋的建造成本宏观环境对公交房地产的影响分析宏观环境对公交房地产的影响分析 国家加强对行业资质的管理，无疑会给现存的项目公司及欲进军房地产的企业造成障碍，同时也提高了公交总公司现有二级资质的含金量；信贷政策一方面的宽松与另一方面的紧

8、缩对信誉尚好、开发项目为中低档的公交房地产不失为一件福音；中国的经济发展态势、经济体制改革为公交房地产的发展提供了机遇；中国加入WTO与申奥的成功促进了房地产的发展；对房地产信用审查的日益严格及高档项目银根的紧缩成为公交房地产向高档住宅进军不得不考虑的阻碍因素之一；技术的不断创新对项目经验尚不够丰富、市场敏感度尚有所欠缺的公交房地产提出了新的挑战；土地的挂牌交易增加了成本，也弱化了原本拥有的土地优势，同时也必将拉大强弱差距。WTO与申奥所带来的市场繁荣同时必然会带来新的竞争者加剧市场竞争，无疑要求公交房地产必须迅速改变机制，把握目前的先机。导 读当前主要的战略问题宏观环境分析供应方分析房地产市

9、场分析外部分析内部分析战略规划业务分析实施挑战与计划资源分析能力分析组织结构总体战略使命与目标战略举措行业与竞争者分析新组织结构部门职责与岗位设置权责关系当前主要的组织问题关键业务流程实施计划实施挑战机会与威胁总结分析方法说明：分析方法说明：房地产业作为中国市场经济发展过程中一个新型发展的产业，由于区域环境和市场成熟程度的差异，在不同的地区其发展程度和产业特点都是有差异的。本节分析中，在考虑公交房地产公司实际情况的基础上，从房地产开发的行业价值链的角度，即从市场、供应方、行业竞争结构和特点三个方面进行了比较分析，从而明晰行业价值链中各因素对公交房地产的影响。同时选取了若干发展比较成功且有特色的

10、标杆企业，希望对公交房地产的发展有所启示。在房地产市场分析中，从房地产的物业形态分类，即商业用房和住宅的两个角度分析。考虑到与公交房地产相关的领域，我们着重对写字楼与普通住宅进行了分析。房地产物业形态分为住宅和商业用房两大类房地产物业形态分为住宅和商业用房两大类根据土地出让方式、建设标准的不同，将住宅根据土地出让方式、建设标准的不同，将住宅划分为以下五类：划分为以下五类：根据商业用途的不同，将根据商业用途的不同，将商业用房划分为以下两类：商业用房划分为以下两类：经济适用房：国家实行土地无偿划拨，减免大市政配套税费，面向广大中低收入家庭而建设、出售的住房。建设标准接受政府指导，为普通标准住宅。物

11、业管理费偏低。普通商品房：有偿使用土地，建设标准由开发商自定，高低不一。物业管理费适中。公寓：有偿使用土地，建设标准较高，由开发商自定。物业管理费偏高。TOMNHOUSE：有偿使用土地，属城区紧凑型别墅，建设标准较高。物业管理费较高。别墅：有偿使用土地，一般建于市郊风景区，建设标准较高。物业管理费较高。写字楼（办公楼）：为企事业单位提供办公场所，由物业公司负责全部的物业管理服务。商业楼：独立的购物中心或同小区配套的商业设施。一般由经营者负责物业管理。商业用房投资回收期较长，因此经济商业用房投资回收期较长，因此经济实力强大的开发商才会涉足该领域实力强大的开发商才会涉足该领域写字楼（办公楼）写字楼

12、（办公楼）商业楼商业楼主要靠出租的办法回收资金，属于长线投资。因此，既要求开发商有足够的经济实力，又要求开发商对于物业善于经营管理或委托知名的物业公司管理，以确保理想的租金收益。v 投资于独立的购物中心、商厦，要 求开发商有较高的经营管理水平，以确保理想租金收益和经营收入。v 同小区配套的商业设施的投资风险相对容易控制。可以出售、出租给物业管理公司，也可以自己经营。香港六大地产商主要定位于高档办公楼或写字楼市场；经济实力不够强大或缺乏商业用房经营管理经验的开发商，应慎 重进入写字楼、独立购物中心或商厦领域；写字楼市场现状分析与预测写字楼市场现状分析与预测谨慎谨慎乐观乐观房地产滞后于国民经济发展

13、期，入世、申奥的利好因素不会立竿见影北京高档写字楼市场大部分由美日公司支撑，而美日经济进入衰退期写字楼供应量很大，可能将使投资收益率下降 100 500 存量附：2002年下半年至2003年上半年为120万m2，超过高峰年1997年的116万 m2 1500总计 200中关村地区500CBD至2008年北京写字楼 市场供应量（单位：万m2）金融街及其延长线地区来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心北京写字楼市场北京写字楼市场:大单客户分析大单客户分析大单客户区域构成图大单客户区域构成图46.96%7.60%25.76%18.18%1.50%西城区3 1 家海淀区5 家东城区1 7 家朝阳区1

14、 2 家丰台区1 家大单客户行业构成图大单客户行业构成图35%22%12%12%14%5%金融保险机构2 4 家大型集团公司1 4 家通讯电信企业8 家部委机关8 家国外公司9 家外省市公司3 家大单客户购买写字楼考虑因素依次是：相对独立性、公司形象、楼盘档次、位置交通、置特殊需求、配套设施、区域因素来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心从产品供给结构上看，住宅投资居从产品供给结构上看，住宅投资居主要地位，市场销售均呈增长趋势主要地位，市场销售均呈增长趋势 房地产开发投资中以住宅为主。2001 年，用于住宅建设的投资464.2亿元，增长61%，占开发投资的59.2%。010020030040

15、0500600700969798990001住宅办公楼商业用房020040060080010001200140016001800969798990001竣工面积销售面积来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心不同住宅类型针对不同的消费群体，不同住宅类型针对不同的消费群体，消费体将随着区域市场的发展进行演变消费体将随着区域市场的发展进行演变顶级收入阶层高收入阶层中等收入阶层在经济利益的驱动下，开发商总是先迎合高端消费者的需求，等到高端市场趋于饱和后才会关注中端及低端消费者的需求。随着区域市场的深化发展，住宅消费主体必将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主。各项因素推动住宅成为消费热点，居各项

16、因素推动住宅成为消费热点，居民个人成为消费投资、决策的主体民个人成为消费投资、决策的主体进入个人散户时代进入个人散户时代居民成为消费投资主体，对自身利益高度关注，消费日益理性成熟房改政策金融政策消费观念改变家庭收入提高经济环境个人购房率已达95.3%居民购买能力的提高和消费结居民购买能力的提高和消费结构的变化使住宅消费成为热点构的变化使住宅消费成为热点千元级为主的家电消费千元级为主的家电消费万元级万元级普通住房普通住房、空调、空调、移动电话等为主的消费移动电话等为主的消费十万元、数十万元级电脑十万元、数十万元级电脑网络、私人轿车、网络、私人轿车、商品房商品房及装修及装修为主的消费为主的消费一级台阶二级台阶三级台阶从恩格尔系数分析个人购房潜力还远没被挖掘出来从恩格尔系数分析个人购房潜力还远没被挖掘出来北京市的恩格尔系数已降至40%以下按国际惯例住房开支的占比应达到15-20%，而实际情况是长期徘徊在56之间。北京市居民的购房需求远没得到体现，房地产行业还有很大的上升空间政策和外在条件远没有成熟，使居民购房时顾虑重重北京市恩格尔系数的住房开支比率39.536.336.25.25.75.13