房地产估价方法收益还原法.ppt

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1、 收益还原法收益还原法 收益还原法的基本原理收益还原法的基本原理1收益还原法收益还原法操作步骤操作步骤2收益还原法总结和运用举例收益还原法总结和运用举例3l 收集并验证与估价对象收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料未来预期收益有关的数据资料l 预测估价对象的未来收益预测估价对象的未来收益l 求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率l 选用适宜的收益公式计算收益价格选用适宜的收益公式计算收益价格l 收益还原法的概念收益还原法的概念l 收益还原法收益还原法的理论依据的理论依据l 收益还原法收益还原法适用的对象和条件适用的对象和条件l 收益还原法收益还原法的操作步骤的操作步骤重点掌握内容：

2、重点掌握内容：重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其其中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握重点掌握的内容。的内容。难点：求取净收益时扣除项目难点：求取净收益时扣除项目“运营费用运营费用”的准确界定；的准确界定；以及确定报酬率。以及确定报酬率。概念概念 是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的定的报

3、酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。一种估价方法。是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。第第1节节 收益还原法的基本原理收益还原法的基本原理理论依据：理论依据：预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。因素而是未来的因素。对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所

4、以有：将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：房地产的价格房地产的价格 例如：某人拥有的房地产每年可以产生例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此万元的净收益，此人另有人另有40万元资金以万元资金以5的年利率存入银行每年可得到的年利率存入银行每年可得到2万万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等万元的资金等价，即值价，即值40万元。万元。房地产的净收益房地产的净收益利率利率普通适用的收益还原法的表述：普通适用的收益还原法的表述：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的

5、房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗房地产的的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。价格。适用对象和条件适用对象和条件适用对象：具有收益或潜在收益的房地产，不限于估价对适用对象：具有收益或潜在收益的房地产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类房地产有收益象本身现在是否有收益，只要他属于的这类房地产有收益即可即可；适用条件：收益法评估房地产价格，取决于未来的预期，适用

6、条件：收益法评估房地产价格，取决于未来的预期，因此，收益法的因此，收益法的适用条件是房地产未来的收益和风险都能适用条件是房地产未来的收益和风险都能够比较准确地量化够比较准确地量化。收益还原法的操作步骤收益还原法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：大步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似房地产地收入、费用等数据资料；价对象及其类似房地产地收入、费用等数据资料；预测估价对象地未来收益预测估价对象地未来收益求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率选用适宜地收益法公式计算收

7、益价格选用适宜地收益法公式计算收益价格第第2节节 现金流量与资金时间价值现金流量与资金时间价值现金流量现金流量现金流量的概念现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。净现金流量。现金流量图现金流量图 现金流量图是用以反映投

8、资项目在一定时期内资金运动状现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当

9、前时点，也可表示点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。资金运动的时间始点或某一基准时刻。现金流量时间标度(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资金流量图时，都把初始投资

10、P作为上一周期期末，即第作为上一周期期末，即第0期期期末发生的，这就是在有关计算中出现第期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。周期的由来。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。，向下者表示负现金流量。资金时间价值资金时间价值 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值同时间发生的等额资

11、金在价值上的差别称为资金的时间价值。这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。如果现在将来说明最容易理解。如果现在将1 000元存人银行，一年后元存人银行，一年后得到的本利和为得到的本利和为l 060元，经过元，经过1年而增加的年而增加的60元，就是在元，就是在1年内让出了年内让出了1 000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这，这60元是元是1 000元在元在1年中的时间价值。年中的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：(1)随着

12、时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。增值。(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。应获得的补偿。利息与

13、利率利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：程可表示为：F n P In式中式中 F n 本利和；本利和；P本金；本金；In利息；利息；利率利率利率是在单位时间利率是在单位时间(一个计息周期一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额内所得的利息额与借贷金额(即本金即本金)之比，一般以百分数表示。之比，一般

14、以百分数表示。i x 100%式中式中 i1 一个计息周期的利息；一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。注意：注意：如果已知年利率为如果已知年利率为6，则月利率为，则月利率为i1P612利息的计算有单利计息和复利计息两种。利息的计算有单利计息和复利计息两种。1、单利计息、单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：InP x n x in个计息周期后的本利

15、和为：个计息周期后的本利和为：Fn P(1+i x n)我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为期为“年年”。2、复利计息、复利计息息息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息利息再生利息”，俗称，俗称“利滚利利滚利”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：InP x (1+i)n 1 n个计息周期后的本利和为：个计息周期后的本利和为：F

16、n P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。资金等值的概念资金等值的概念 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值一时间点上的价值”。例如，现在借入例如，现在借入100元，年利率是元，年利率是15，一年后要还，一年后要还的本利和为的本利和为115元，这就是说，现在的元，这就是说，现在的100元与一年后的元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值是相等的。是相等的。现值现值是指未来一笔资金在现在时刻上的