第四章 房地产评估.ppt

《第四章 房地产评估.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第四章 房地产评估.ppt（47页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、第四章 房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用第四节第四节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用第五节第五节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、土地的特性一、土地的特性 （一）土地的自然特性（一）土地的自然特性土地位置的固定性土地位置的固定性土地效用的永续性土地效用的永续性土地资源的不可再生性土地资源的不可再生性土地质量的差异性土地质量的差异性 （二）土地的经济特性（二）土地的经

2、济特性土地用途多样性土地用途多样性土地产权的可垄断性土地产权的可垄断性土地利用的多方向性土地利用的多方向性土地效益的级差性土地效益的级差性 二、土地使用权二、土地使用权 （一）土地所有权的归属（一）土地所有权的归属 1.在我国内地，土地归属国家和集体两级所在我国内地，土地归属国家和集体两级所有。城市土地的所有权属于国家，农村和城市有。城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。任何单位和个人只拥有土属于农民集体所有。任何单位和个人只拥有土地的使用权。地的使用权。2.国有土地所有权不能进入房地产市场流转

3、。国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。权的价格。（二）土地使用权出让（二）土地使用权出让（土地使用权首次交易）（土地使用权首次交易）1.土地使用权出让含义土地使用权出让含义指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。权出让金的行为。2.土地使用权金额相关规定土地使用权金额相关规定土地使用权出让合同约定的使用期限届满前，因公共土地使用权出让合同

4、约定的使用期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应该依法对该土地上的房屋及利益需要提前收回土地的，应该依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。3.国务院确定的土地使用权出让最高年限国务院确定的土地使用权出让最高年限（1）居住用地）居住用地 70 年；年；（2）工业用地）工业用地 50 年；年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；年；（4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地 40 年；年；（5）综合或者其他用地）综合或者其他用地 50 年。年。（三）土地使用权二次交易（三）土

5、地使用权二次交易 1.土地使用权转让土地使用权转让 指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限（原来规定的出让年限减去已经使用年限）。为剩余年限（原来规定的出让年限减去已经使用年限）。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物

6、所有权随之转让。2.土地使用权出租土地使用权出租 指土地使用都作为出租人将土地使用权随同地上建筑指土地使用都作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。付租金的行为。3.土地使用权抵押土地使用权抵押 使用范围内的土地使用权抵押时，其地上建筑物、其使用范围内的土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。使用范围内的土地使用权随之抵押。三、房地产的特性三、房地产的特性 房地产

7、是土地和房屋及其权属的总称。一般具有如下特性：房地产是土地和房屋及其权属的总称。一般具有如下特性：位置固定性位置固定性供求区域性供求区域性长期使用性长期使用性大量投资性大量投资性保值与增值性保值与增值性投资风险性投资风险性不易变现性不易变现性政策限制性政策限制性四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则 所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特点时点上的价值进行估计。评估时，产的特定权益在某一特点时点上的价值进行估计。评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还特别除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还特别

8、需要注意遵循需要注意遵循和和等。等。第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类根据权益不同，可分为：所有权价格、使用权价格、其根据权益不同，可分为：所有权价格、使用权价格、其他权利价格他权利价格按价格形成方式，可分为：市场交易价格、评估价格按价格形成方式，可分为：市场交易价格、评估价格按房地产的实物形态，可分为：土地价格、建筑物价格、按房地产的实物形态，可分为：土地价格、建筑物价格、房地产价格房地产价格按房地产价格表示单位，可分为：总价格、单位价格、按房地产价格表示单位，可分为：总价格、单位价格、楼面地价楼面地价 楼面地价，又称单位建筑面

9、积地价，是指平均到每楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。单位建筑面积上的土地价格。楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积 因为，因为，容积率容积率=建筑总面积建筑总面积/土地总面积土地总面积 所以，所以，某宗土地，单价为某宗土地，单价为8000元元/平方米，规划平方米，规划容积率为容积率为5，土地资本化率为，土地资本化率为10%，则其楼，则其楼面地价为（面地价为（）元）元/平方米。平方米。A.1600B.8000C.40000D.80000 正确答案正确答案A二、房地产价格的特征二、房地产价格的特征房地产价格是权益价格房地产价格是权益价格

10、房地产价格与用途有关房地产价格与用途有关房地产价格具有个别性房地产价格具有个别性房地产价格具有可比性房地产价格具有可比性三、房地产价格的影响因素三、房地产价格的影响因素 （一）一般因素（一）一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。一般的、普遍的、共同的因素。经济因素经济因素l经济发展因素经济发展因素l财政金融因素财政金融因素l产业结构因素产业结构因素社会因素社会因素l人口因素人口因素l家庭规模因素家庭规模因素l房地产投机因素房地产投机因素l教育科研水平和治安因素教育科研水平和治安因素l社会福利因素社会福利

11、因素行政因素行政因素l土地使用制度与住房制度、地价政策土地使用制度与住房制度、地价政策l城市规划、土地利用规划、城市发展战略城市规划、土地利用规划、城市发展战略l税收制度、投资倾斜、优惠政策税收制度、投资倾斜、优惠政策l行政隶属关系变更行政隶属关系变更l交通管制交通管制心理因素心理因素 （二）区域因素（二）区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。商服繁

12、华因素商服繁华因素道路通达因素道路通达因素交通便捷因素交通便捷因素城市设施状况因素城市设施状况因素l基础设施基础设施l生活设施生活设施l文体娱乐设施文体娱乐设施环境状况因素环境状况因素 （三）个别因素（三）个别因素土地的个别因素土地的个别因素l区位因素区位因素l面积因素、宽度因素、深度因素面积因素、宽度因素、深度因素l形状因素形状因素l地力因素、地质因素、地势因素、地形因素地力因素、地质因素、地势因素、地形因素l容积率因素容积率因素l用途因素用途因素l土地使用年限因素土地使用年限因素建筑物的个别因素建筑物的个别因素l面积、结构、材料等面积、结构、材料等l设计、设备等是否良好设计、设备等是否良好

13、l施工质量施工质量l法律限制法律限制l建筑物是否与周围环境协调建筑物是否与周围环境协调第三节第三节 收益法在房地收益法在房地产评估中的应用产评估中的应用一、适用范围一、适用范围 收益法适用的对象，是收益法适用的对象，是有收益或潜在有收益或潜在收益收益的房地产，如商场、写字楼、公寓、的房地产，如商场、写字楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。地产。对于政府办公楼、学校、公园等公用、对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益法一般不适用。公益房地产的评估，收益法一般不适用。二、基本思路二、基本思路（一）收益为有限年期的房地产价值（一）

14、收益为有限年期的房地产价值 当（当（1）净收益每年不变；（）净收益每年不变；（2）资本化率固定且大）资本化率固定且大于零；（于零；（3）收益年期有限为）收益年期有限为n：P=A/r 11/（1r）n（二）收益为无限年期的房地产价值（二）收益为无限年期的房地产价值 当（当（1）净收益每年不变；（）净收益每年不变；（2）资本化率固定；）资本化率固定；（3）收益为无限年期：）收益为无限年期：房地产价格房地产价格=净收益净收益/资本化率资本化率 式中，式中，P评估值；评估值；A年净收益额；年净收益额；r资本资本化率。化率。（三）以上思路的具体运用（三）以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通

15、运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益；然后确定过总收益减总费用求得净收益；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。待估房地产的价值。1.净收益的含义净收益的含义（接近于财务管理中现金净（接近于财务管理中现金净流量的概念）流量的概念）净收益是指归属于房地产的除去各种费用后净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。的收益，一般以年为单位。2.资本化率（还原利率）资本化率（还原利率）（一）实质：（一）实质：房地产投资的报酬率房地产投资的报酬率（收益（收益率）率）（1）资本化率的大小与投资风险的大小）资

16、本化率的大小与投资风险的大小成正比例的关系。成正比例的关系。（2）投资风险越大，资本化率越高，在）投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。净收益不变的情况下，房地产价值越低。（二）（二）求取资本化率的方法求取资本化率的方法 （1）市场观测法（净收益与售价比率法）市场观测法（净收益与售价比率法）在市场上选取多个（三个以上）与被估在市场上选取多个（三个以上）与被估房地产相似的交易实例的净收益与价格，算房地产相似的交易实例的净收益与价格，算出各自的资本化率，求出平均值。出各自的资本化率，求出平均值。（2）安全利率加风险调整值法）安全利率加风险调整值法 资本化率资本化率=安全利率风险调整值安全利率风险调整值 【例【例4-1】选择】选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例，各个与评估对象房地产相类似的交易实例，各交易实例有关数据资料如表交易实例有关数据资料如表4-1所示。所示。表表4-1 交易实例及相关资料交易实例及相关资料 根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得：根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得：房地产资本化率房地产资本化率=（9.09%+11.11