第八章 房地产企业开发成本的核算XG.ppt

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1、第八章第八章 房地产企业开发成本的核算房地产企业开发成本的核算本章主要内容本章主要内容本章主要讲述了房地产企业成本的构成；土地开发成本的核算；配套设施和代建工程开发成本的核算；房屋开发成本的核算；本章主要技能点本章主要技能点1、掌握土地开发成本、房屋开发成本、配套设施和代建工程开发成本的核算；2、对土地开发成本、房屋开发成本、配套设施和代建工程开发成本核算过程进行帐务处理第一节第一节 房地产企业开发成本的构成房地产企业开发成本的构成房地产的开发、建设和经营，是房地产开发经营企业的基本经济活动。在开发经营过程中，企业一方面要建成并向社会提供可供使用的房屋、建设场地、基础设施和配套设施，另一方面还

2、要发生人、财、物等耗费。企业在开发经营过程中发生的各种耗费，称称为开发经营费用为开发经营费用，而其中为某个特定开发项目所发生的费用，称为开发成本称为开发成本。一、开发产品成本的内容一、开发产品成本的内容 开发产品成本开发产品成本:是房地产开发企业在房地产开发经营过程中所耗费的对象化的各项费用开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1、土地开发成本土地开发成本土地开发成本：是指房地产开发企业开发土地所发生的各项费用支出。包括开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金(或土地转让金)、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，地上和地下附着物拆迁补偿的净支出及安置拆迁用房支出等。2、房屋开发成本房屋开

3、发成本房屋开发成本：是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本 配套配套设施开发设施开发成本成本：是指房地产开发企业开发能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本 代建工程开发成本代建工程开发成本：是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等所发生的各项费用支出。二、开发产品成本的项目二、开发产品成本的项目在会计核算中，将开发产品成本划分为以下六个成本项目：1、土地征用补偿费它指因开发房地产而征用土地所发生的各项

4、费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2、前期工程费它指土地、房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究，以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费它指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、通信、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费它指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、配套设施费它指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的，不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、消防设施、自行车棚、公厕等设施支出。6、

5、开发间接费用它指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。第二节第二节 房地产企业土地开发成本的核算房地产企业土地开发成本的核算一一、房地产企业土地开发支出划分和归集的、房地产企业土地开发支出划分和归集的原则原则 房地产房地产开发企业开发的开发企业开发的土地土地分类：分类：按用途可将其分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地；另一种是为开发商品房、出租房等而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品

6、，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。二、土地开发成本核算对象的确定和成本项二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置目的设置1、土地开发成本核算对象的确定(1)对开发面积不大、开发工期较短的土地，每一个独立的开发项目都可作为成本核算对象。(2)对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。2、土地开发成本项目的设置根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)开发间接费。土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费：是指按照城

7、市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等，但对拆迁旧建筑物回收残值应估计入账并冲减有关成本。前期前期工程工程费费：是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费、项目可行性研究费、水文、地质勘察、测绘费、平整费等。基础设施费基础设施费：是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信等设施费用。开发间接费用开发间接费用：指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。三、土地开发成本的核算三、土地开发成本的核算账务处理：事事 项项 会计分录会计分录 企业开发商品性建设场地所发生的费用，能够分清负

8、担对象的借：开发成本土地开发成本贷：银行存款土土地地开开 企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象的借：开发成本房屋开发成本贷：银行存款发发成成本本的的归归集集 企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本借：开发成本土地开发成本贷：银行存款 事事 项项 会计分录会计分录企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，将其初建成本转入“开发产品”借：开发产品商品性土地贷：开发成本土地开发成本土土地地开开发发成成企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其

9、初建成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中借：开发产品房屋开发成本贷：开发成本土地开发成本本本的的结结转转企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品”账户借：开发产品自用土地贷：开发成本土地开发成本当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开发产品”账户转入“开发成本”账户借：开发成本房屋开发成本贷：开发产品自用土地例81某房地产开发企业在本月内，共发生了下列有关土地开发支出：商品性土地自用土地支付征地拆迁费156000元144000元支付承包设计单位前期工程费40000元36000元应付承包施工单位基础设施款50000元36000元分配开发

10、间接费用20000元合计266000元216000元则在用银行存款支付征地拆迁费时，作会计分录如下借：开发成本商品性土地开发成本156000开发成本自用土地开发成本144000贷：银行存款300000用银行存款支付承包设计单位前期工程款时，作会计分录如下：借：开发成本商品性土地开发成本40000开发成本自用土地开发成本36000贷：银行存款76000将应付承包施工单位基础设施款入账时，作会计分录如下：借：开发成本商品性土地开发成本50000开发成本自用土地开发成本36000贷：应付账款应付工程款86000分配应记入商品性土地开发成本的“开发间接费用”时，作会计分录如下：借：开发成本商品性土地开

11、发成本20000贷：开发间接费用20000为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本一商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品一土地”账户的借方。假如假如例例81中开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共2004000元，作会计分录如下：借：开发产品一土地2004000贷：开发成本一商品性土地开发成本2004000为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本。例82假如例81中开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发支出108万元，共计129.6万元。这块土地用于建造151

12、出租房和181周转房，其中151出租房用地3000平方米，181周转房用地2400平方米，则该自用土地开发成本为240元/平方米1296000(3000+2400)，应结转151出租房开发成本的土地开发支出为720000元(2403000)，结转181周转房开发成本的土地开发支出为576000元(2402400)在总分类核算上应作会计分录如下：借：开发成本-房屋开发成本一151项目720000开发成本-房屋开发成本一181项目576000贷：开发成本-自用土地开发成本1296000如果自用土地开发完成后：1、不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品自用土地”账户的借方2

13、、从自用土地投入使用时，再从“开发产品一一自用土地”账户的贷方，将其开发成本转入“无形资产”等账户的借方。第三节第三节 房地产企业房屋开发成本的核算房地产企业房屋开发成本的核算一、房屋开发的种类及核算对象一、房屋开发的种类及核算对象1、开发房屋的种类开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：(1)为销售而开发的商品房；(2)为出租经营而开发的出租房；(3)为按置被拆迁居民周转使用而开发的周转房(4)受其他单位委托开发住宅等代建房。在会计上除设置“开发成本房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类

14、核算。2、开发房屋核算对象的确定(1)一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概(预)算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。(2)同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开、竣工时间相近，属同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象：于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概(预)算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。(3)对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的位置划分成本核算对象。3、开发房屋成本核算的项目开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3

15、)基础设施费；(4)建筑安装工程费；(5)配套设施费；(6)开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费：是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力按置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费。前期工程费前期工程费：是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费基础设施费：是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费建筑安装工程费：是列入房屋开发项目和建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出(包括设备费用)。配套设施费配套设施费：是指按规定应计入房屋开发成本，不

16、能有偿转让的公共配套设施(如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、消防设施、自行车棚、公厕等)的支出。开发开发间接间接费费：是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。二、房屋开发成本的二、房屋开发成本的核算核算账务账务处理：处理：事事 项项 会会计计分分录录 土土 地地 征征 用用 及及 拆拆 迁迁 补补 偿偿 费费房屋开发过程中发生土地征用及拆迁补偿费或批租地价，能分清成本核算对象借：开发成本房屋开发成本贷：银行存款房屋开发过程中发生的自用土地征如分不清成本核算对象借：开发成本自用土地开发成本贷：银行存款用及拆迁补偿费分配成本借：开发成本房屋开发成本贷：开发成本自用土地开发成本如属企业综合开发的商品性土地的一部分借：开发成本商品性土地开发成本贷：银行存款房屋开发占用的土地按标准分配成本借：开发成本房屋开发成本贷：开发成本商品性土地开发成本如开发完成商品性土地已经结转成本，则在用以建造房屋时应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费计入有关房屋开发成本核算对象借：开发成本房屋开发成本贷：开发产品 事事 项项 会会计计分分录录 前前 期期 工工 程程 费费 房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研