五星小户型（产权式酒店）1.ppt

《五星小户型（产权式酒店）1.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《五星小户型（产权式酒店）1.ppt（42页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、1目目 录录第一部分：总体思路第二部分：项目分析第三部分：可行性建议第四部分：产品定位第五部分：营销推广建议第六部分：五星街其他商业项目推广建议2第一部分、总体思路第一部分、总体思路3一、战略目标一、战略目标l尽快变现，实现销售回笼l通过各种方式增加附加值，拉高销售价格l保持良性的可持续经营l树立项目整体品牌4二、项目概况二、项目概况l需要进一步了解的项目情况：1、业态布局2、租金与租期3、原已销售面积及销售价格、返租情况、业主状况4、现经营模式与经营状况l这关系到项目的可销售面积、销售对象、销售价格和营销策略的制定。l一般来说，已经经营的百货、餐饮、娱乐面积不能分零来销售，只能整体销售，需要

2、寻找大的实力买家；l另外，需要保持租售一致；租金和租期也是影响售价的关键因素之一；5三、高层塔楼选择形态建议三、高层塔楼选择形态建议一、产权式酒店：l优势：价格有提升空间l劣势：作为投资产品，银行按揭有难度；销售后有经营压力；模式较为复杂，如果经营不好的话，需要发展商补足承诺给小业主的返租回报；l前提条件：引入优秀的酒店管理公司和装修投资商，承诺进行返租二、酒店式公寓l优势：价格有提升空间，后续经营不复杂，无需返租回报l劣势：需自己投入资金进行装修三、写字楼l优势：价格有提升空间，不用装修投入l劣势：市场容量有限，而且竞争激烈四、小户型公寓l优势：市场容量大，无需投入装修费用l劣势：价格较难提

3、升6l根据项目和发展商的要求，建议选择为产权式酒店。l但产权酒店的日后的经营情况决定了项目的成败，为了避免日后经营的复杂性，需满足几个前提条件：l优秀的酒店管理公司，且费用不高；l愿意投入的装修公司l建议为了避免经营后期的复杂性，仅与小业主签订五年的固定回报，包括酒店经营管理公司，合同不超过五年。l如果发展商可以自行投入装修，建议项目为酒店式公寓，减少日后经营压力。但前期需投入装修成本；7（一）产权式酒店的定义l产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的客房的产权出售给业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转让、继承、抵押、馈赠

4、。产权式酒店是投资物业类型中最具投资价值的物业；四、产权式酒店的定义及前提条件四、产权式酒店的定义及前提条件8（二）产权式酒店成功要素（二）产权式酒店成功要素l物业位置地处中心区、周边配套齐全或处于风景区内；l酒店的形象、等级较高；l区域内酒店的市场需求量较大；l有优秀的酒店经营管理公司经营，后期回报需靠经营实现；9（三）本项目具备发展产权式酒店的前提（三）本项目具备发展产权式酒店的前提产品自身：l地处城市最繁华路段，配套最齐全的区域；l交通方便；l内部规划及外部设计极为高档，形象极佳；l本项目的设计、建设完全按照高档酒店进行；市场需求：l城市中心，市场需求量较大；l客户来源：柳州市内、外地商

5、务旅游客、酒店管理公司网络外部资源l发展商拥有较多的社会和公共关系资源，有能力引入优秀的酒店管理公司和装修投资商；10五、小结五、小结l产权酒店在目前的柳州市场上，仍属于新兴产品，竞争压力相对较小；l虽然投资性物业受到政策打压，但消费者苦于投资渠道的狭窄，有较好回报的投资性物业仍会受到广泛欢迎；l项目本身拥有发展为成功产权酒店先天条件；l最大的问题来自于项目日后的经营，万一经营达不到预设条件，承诺给小业主的返租回报和给装修公司的回报，将都会压在发展商的肩上；l如果发展商不想冒经营风险的话，并且有能力继续投入酒店式装修，建议可做酒店式公寓。与产权式酒店的区别在于：酒店式公寓并不提供整体的酒店经营

6、和返租回报，仅在物业管理服务中提供酒店式的全方位服务。它与产权酒店相比，价格提升的空间会少一些，优势在于没有后续经营的压力。11第二部分、项目分析第二部分、项目分析12一、项目区位分析一、项目区位分析l地理位置：地处柳州市最繁华最热闹的五星商业区，人流量大；l周边商业设施：五星商厦、工贸、步行街、东都百货、宾馆等商业设施一应俱全；l周边生活设施：柳高、公园路小学、公园幼儿园、机关幼儿园、二中等重点学校，人民医院、中医院、妇幼保健院等生活配套近在咫尺；l交通：四通八达，柳州最中心区，出行极为方便快捷；l娱乐设施：人民电影院、健身场所、酒吧、娱乐城等高级娱乐场所云集；l自然景观:江滨公园、柳候公园

7、、柳江、人民广场：l行政中心：政府重要部门的聚集地。13二、竞争对手分析二、竞争对手分析l由于产权式酒店的定位，注定项目是一个纯投资型的项目，同区域乃至柳州市场还没有同类型的竞争型目。l其销售压力，更多的来自于一些其它投资类型的地产项目，而后续经营的压力，则来自于区域内的酒店竞争：14星河大厦星河大厦l项目类型：商住一体，高层、小高层l项目概况：一至三层为商场，其它分为大户型住宅及写字楼，其中写字楼约200余套，面积约在4560平米左右；l销售价格：均价约3600元/平米（建筑面积）l营销手段：该位置处于柳州市五角星最繁华路段，人流量每日可达十万人次，所以该项目基本处于自然销售状态，没有进行大

8、规模的促销、公关手段及媒体传播就已经获得较高的知名度；l该项目优势：地段位置好，产品齐全，周边配套齐全，规划停车位基本满足项目自身需求（负两层的停车场），交通便捷；l该项目劣势：小户型定位模糊；商住相互影响，周边商业娱乐密集，影响居住质量；l该项目营销问题：没有系统的营销、宣传规划，自然销售状态在前期可能会取得一定的销售成果，但对中后期的产品销售会出现问题；写字楼写字楼15地王大厦地王大厦l项目类型：商住一体，小高层l项目概况：一至三层为商场，四楼以上规划为住宅产品，中大户型占比例较大，小部份小户型面积约在60平米左右；l销售价格：均价约3300元/平米（建筑面积）l销售情况：住宅类项目销售状

9、况较好，据了解约在七成左右；l营销手段：该位置处于柳州市五角星的次级路段，人流量每日可达六万人次，该项目目前已进入中后期营销，前期进行了大量的媒体宣传，辅以活动，项目定位为高档楼盘；l该项目优势：地段位置较好，产品齐全，配套齐全，交通便捷；l该项目劣势：属五角星次级路段，商住相互影响，影响居住质量l该项目营销问题：没有根据自身的劣势进行针对性的营销处理，项目处于五角星次级路段，虽商业面积会受到一定的影响，但对于住宅产品的销售却是有利的，其在宣传过程中，过于注重整体的项目高档的形象塑造，却没有针对性的具体的理性推广；16瑞泰大厦瑞泰大厦l项目类型：商住一体，小高层l项目概况：一至三层为商场，四楼

10、以上规划为写字楼，全部为小户型面积约在50平米左右；l销售价格：均价约3500元（建筑面积）l销售情况：住宅类项目销售状况较好，据了解约在七成左右；l营销手段：该位置与星河大厦仅一街之隔，处于柳州市五角星的次级路段，人流量每日可达六万人次，龙城路车流巨大。该项目目前已进入尾盘营销，前期进行了大量的媒体宣传，辅以活动，项目定位为高档写字楼；l该项目优势：地段位置较好，产品定位明确，周边配套齐全，交通便捷；l该项目劣势：产品单一，作为写字楼项目没有解决停车问题；l该项目营销问题：定位虽然明确，但没有进行扩展式的宣传，同样停留于形象塑造阶段，而没有对产品进行实质性的推广和营销解决手段，至使该项目的销

11、售周期较长；17酒店式公寓酒店式公寓l谷埠街国际商城项目类型：大型MALL，商住形态一体；项目概况：建筑面积在50万平米以上销售价格：均价约3500元（建筑面积）销售情况：目前酒店式公寓的销售超50%；营销手段：整合营销，通过多种媒体及活动、销售手段整合推广及销售，其开发及推广方向为立足于柳州、辐射广西、放眼华南地区；该项目优势：地段位置较好，产品定位明确，周边配套齐全，交通便捷；该项目劣势：由于交通的过于发达，导致了居住的品质下降，项目体量过大，商业面积过大，开发及销售周期过长；18项目的项目的SWOT分析分析S：项目的优点：项目的优点1、地理位置优越，周边生活、商业配套、地理位置优越，周边

12、生活、商业配套成熟；成熟；2、小户型的投资特点、投资回报率高、小户型的投资特点、投资回报率高、适合当前投资心态；适合当前投资心态；3、交通发达优越；、交通发达优越；4、传统商业街区，公信力强；、传统商业街区，公信力强；5、现房销售；、现房销售；6、量小销售周期短，产品不复杂容易宣、量小销售周期短，产品不复杂容易宣传推广；传推广；7、产品的规划设计均非常适合专业高档、产品的规划设计均非常适合专业高档酒店的定位；酒店的定位；O：项目的机会点：项目的机会点：1、目前市场状况使得投资者对小户型的、目前市场状况使得投资者对小户型的投资热情较高；投资热情较高；2、产权式酒店在柳州尚属新产品；、产权式酒店在

13、柳州尚属新产品；3、长三角的投资性物业受到打压之后，、长三角的投资性物业受到打压之后，部分热钱流向西部地区；部分热钱流向西部地区；4、城市中心已没有空间发展新的高档酒、城市中心已没有空间发展新的高档酒店，酒店经营前景看好；店，酒店经营前景看好；W:项目的劣势项目的劣势1、单向环型交通路线，出行有一定阻碍；、单向环型交通路线，出行有一定阻碍；2、银行对投资型项目的限制政策；、银行对投资型项目的限制政策；3、后期经营取决于酒店经营管理公司，发展商、后期经营取决于酒店经营管理公司，发展商可控性较小；可控性较小；T：威胁：威胁1、投资性物业受到政策打压，消费者心存疑虑；、投资性物业受到政策打压，消费者

14、心存疑虑；2、需要寻找愿意投资的装修公司、需要寻找愿意投资的装修公司3、在售投资性物业竞争较为激烈，柳州市的商、在售投资性物业竞争较为激烈，柳州市的商业物业出现供大大过于求的局面业物业出现供大大过于求的局面19第三部分、可行性建议第三部分、可行性建议20一、经营前景的预测一、经营前景的预测l柳州城中区酒店收费情况项目名称位置平均全年开房率房费情况柳州宾馆解放南路70%250元/天东都宾馆解放南路80%148元/天凯旋宾馆解放南路70%200元/天中交酒店解放北路70%230元/天项目拟按210元房价，70%的全年平均开房率为基数计算经营状况21二、基本数据二、基本数据l面积：45平方米l数量：

15、120间l装修标准：800元/平方米l房费：210元/天/房间l酒店运营成本+税：50元/天/房间l全年平均开房率：70%l每个小业主每年免费入住日：15天l售价：5500元/平方米l小业主固定返租回报：8%l返租期：5年l酒店经营管理公司收益：酒店营业额的4%22三、开发方式三、开发方式l参与者：房开商+业主（购房客户）+酒店管理公司（负责经营和管理酒店）+装修投资商（投资酒店装修，也可以是开发商）l以上为本项目定位为产权式酒店后，投资开发和营销过程中的参与者成员。l其中发展商不再投入开发资金，由装修投资商来投入，酒店的经营收益由装修投资商和小业主分享，经营风险由开发商来承担。23各方参与角

16、色各方参与角色1、房开商：l引入经营公司：通过引进经营公司进行酒店的专业化经营管理，酒店经营成功率高，投资者回报有保障，利于物业的销售；但引入酒店管理公司有两个前提条件：一是有一定知名度和管理能力；二是有一定的客源网络；三是收取的费用不要太高；l引入装修投资商：通过引进装修投资商，分解酒店的投入成本，使物业售价更趋于市场的心理接受价格，利于销售，开发商获利更多；l但值得注意的是，给小业主和装修投资商的回报，在酒店经营状况理想的情况下，由酒店经营的利润承担；但如果酒店经营状况不理想，则负担落在了发展商的肩上。所以，酒店的经营状况是否理想是产权酒店是否可行的重要因素。242、业主l5年每年8%的固定回报，按年支付；l经营公司专业化管理和发展商的承诺使回报有保障；l获得酒店式精装修房；l每年稳定回报的同时，有15天的免费入住时间；l5年后可收回自用可经营。253、装修投资商：l可获得长期稳定而且较高的回报，3年或更少时间收回成本；并可享受5年内的额外回报。l房开商为投资公司进行担投，并确定?%的年保底回报；l五年内装修公司需承担酒店的装修维护责任；26四、可行性分析四、可行性分析一、投入：8