【广告策划PPT】城市化与中小城市房地产发展.ppt

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1、城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展 主要内容主要内容一、城市化浪潮与房地产业一、城市化浪潮与房地产业二、中小城市房地产市场的特点二、中小城市房地产市场的特点三、三、中小城市房地产开发的机会与陷阱中小城市房地产开发的机会与陷阱四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议五、上海市周边中小城市房地产市场简介五、上海市周边中小城市房地产市场简介一、城市化浪潮与中小城市房地产业一、城市化浪潮与中小城市房地产业 城市化水平在城市化水平在30%-70%30%-70%之间是一个国家城市化加速发之间是一个国家城市化加速发展的时期。展的时期。20042004

2、年我国城市人口已达年我国城市人口已达5.25.2亿亿,城市化率城市化率为为40%40%左右左右,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计，已经进入加速发展期。按照邓小平的设计，到到20502050年中国达到中等发达国家水平年中国达到中等发达国家水平,初步实现现代初步实现现代化的目标要求化的目标要求,中国的城市化率要达到中国的城市化率要达到70%-80%70%-80%。这意。这意味着中国的城市化增长率要以每年味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%0.8%-1%的速度增的速度增长；也意味着在这长；也意味着在这4646年内年内,中国有中国有7.2-8.87.2-8.8亿人口从农亿人口从农村转移到城

3、市村转移到城市,平均每年达平均每年达15001500多万人；更意味着每多万人；更意味着每年需要至少年需要至少5 5亿平方米的住宅建设。亿平方米的住宅建设。第五次人口普查的中国城市化水平74000760007800080000820008400086000880001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001（万人）0.05.010.015.020.025.030.035.040.0（%）农村人口（原资料，万人）农村人口（修正资料，万人）城市化水平（原资料，%）城市化水平（修正资料，%）1980年国务院批转年国务院批转全国城市规划工作会议纪全国城市规划工作会议纪要要,制定

4、出制定出“控制大城市规模控制大城市规模,合理发展中等城合理发展中等城市，积极发展小城市市，积极发展小城市”的方针的方针,我国进入推进城我国进入推进城市化的阶段。市化的阶段。1990年代大体延续了上年代大体延续了上10年的城镇化政策。年的城镇化政策。1990年年4 月月1 日开始实施的日开始实施的城市规划法城市规划法中中,提出提出“严格控制大城市规模严格控制大城市规模,合理发展中等城市和小合理发展中等城市和小城市城市”的方针。的方针。2000年年10月月,在中共中央关于在中共中央关于“十五十五”计划的计划的建议建议中中,提出要不失时机地实施城镇化战略提出要不失时机地实施城镇化战略,同时指出要走大

5、中小城市和小城镇协调发展的道同时指出要走大中小城市和小城镇协调发展的道路。路。城市区域分布和非农人口规模等级结构城市区域分布和非农人口规模等级结构(%)(%)区域分布区域分布规模分布规模分布全国全国东东部部中中部部西西部部全国全国东东部部中中部部西西部部合计合计10044.537.318.3100100100100超大城市超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市小

6、城市10041.237.221.653.149.25362.8 （1）城市化加速前后房屋问题最为突出）城市化加速前后房屋问题最为突出 （2）建国以来城市化与住房问题）建国以来城市化与住房问题 1949-79年共竣工不足年共竣工不足5亿平方米；亿平方米；1980年代平均年竣工量为年代平均年竣工量为1.3亿平方米；亿平方米；19911995年均为年均为2.1亿平方米；亿平方米；19961998年均竣工面积达到年均竣工面积达到3.2亿平方米；亿平方米；19991999年以来年均年以来年均4-54-5亿平方米左右（注：各亿平方米左右（注：各部门统计差异较大）。部门统计差异较大）。11012012014

7、016518021025532535017570708011012515018023029033020015001500161516151679167918501850185018501950195020002000215021502300230028002800250025000501001502002503003504001995年1995年1996年1996年1997年1997年1998年1998年1999年1999年2000年2000年2001年2001年2002年2002年2003年2003年2004年2004年2005年2005年(百万平方米百万平方米)1,0001,3001,60

8、01,9002,2002,5002,8003,100(元元/平方米）平方米）住宅竣工面积住宅竣工面积住宅销售面积住宅销售面积住宅销售单价住宅销售单价（3）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累 联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下：联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下：高品质生活：高品质生活：20%以下；以下；富裕：富裕：20%40%；小康：小康：40%50%；温饱：温饱：50%60%；绝对贫困：绝对贫困：60%以上。以上。2003年主要国家的恩格尔系数：年主要国家的恩格尔系数：美国美国10.4%，日本，日本16.5%，韩国，韩国25.1%，法国，法国1

9、6.9%，英国英国18.7%，菲律宾，菲律宾52.1%，印度，印度50.3%。中国中国2003年恩格尔系数的地区差异年恩格尔系数的地区差异 单位：%城镇居民城镇居民农民农民城镇居民城镇居民农民农民北京北京36.338.1湖北湖北38.353.2天津天津40.140.1湖南湖南37.254.2河北河北34.939.5广东广东38.649.8山西山西34.948.6广西广西39.955.4内蒙古内蒙古34.544.8海南海南49.356.9辽宁辽宁40.746.5重庆重庆41.553.6吉林吉林39.445.4四川四川41.554.6黑龙江黑龙江38.444.3贵州贵州43.062.7上海上海44

10、.244.0云南云南40.359.0江苏江苏41.143.5西藏西藏46.379.3浙江浙江39.243.5陕西陕西35.843.5安徽安徽45.752.5甘肃甘肃37.648.4福建福建44.748.7青海青海40.957.9江西江西43.054.5宁夏宁夏35.748.8山东山东34.744.2新疆新疆36.850.0河南河南36.236.249.749.7全国全国39.250.1二、中小城市房地产市场的特点 业界通常根据房地产市场的成熟程度和市场规模分类。业界通常根据房地产市场的成熟程度和市场规模分类。一线城市：房地产行业的发轫地和最发达城市如广州、上一线城市：房地产行业的发轫地和最发达

11、城市如广州、上海、北京、深圳、杭州；海、北京、深圳、杭州；二线城市：天津、重庆和一些发达的省会城市如南京、成二线城市：天津、重庆和一些发达的省会城市如南京、成都、武汉、沈阳以及沿海开放城市如宁波、苏州、大连、都、武汉、沈阳以及沿海开放城市如宁波、苏州、大连、青岛、厦门等；青岛、厦门等；三线城市：一些落后省会城市如贵阳、哈尔滨、呼和浩特三线城市：一些落后省会城市如贵阳、哈尔滨、呼和浩特以及地级市如常州、金华、烟台、宜昌等；以及地级市如常州、金华、烟台、宜昌等；四线城市：指县级市和县城，如昆山、太仓、富阳等。四线城市：指县级市和县城，如昆山、太仓、富阳等。房地产业界通常将房地产业界通常将三、四线城

12、市统称为中小三、四线城市统称为中小城市城市；与城市规划中按人口分组的中小城市是不同与城市规划中按人口分组的中小城市是不同的概念的概念,包括了许多非农人口超过包括了许多非农人口超过50万的大万的大城市甚至非农人口超过城市甚至非农人口超过100万的特大城市万的特大城市,基基本相当于按行政级别划分的地级市和县级市本相当于按行政级别划分的地级市和县级市和县城级别的小城镇；和县城级别的小城镇；房地产业界的中小城市数量巨大房地产业界的中小城市数量巨大,扣除扣除4个直个直辖市和经济较发达的省会城市以及少量沿海辖市和经济较发达的省会城市以及少量沿海开放城市开放城市,剩下的约剩下的约600座城市以及座城市以及2

13、000多座多座县城都属于中小城市的范畴。县城都属于中小城市的范畴。2004年地根紧缩政策实施以来年地根紧缩政策实施以来,一、二线一、二线大城市大城市普遍普遍出现出现“地荒地荒”,使这几个城市的开发门槛使这几个城市的开发门槛大幅升高大幅升高,整体的市场结构在发生变化。整体的市场结构在发生变化。在在一、二线一、二线大城市发展困难的情况下大城市发展困难的情况下,中小城市中小城市为一线城市房地产企业提供了扩张的空间为一线城市房地产企业提供了扩张的空间,一些一些房地产企业开始缩减房地产企业开始缩减在一、二线在一、二线大大城市的房地城市的房地产开发产开发,生存问题迫使他们开始关注原本生存问题迫使他们开始关

14、注原本不屑一不屑一顾顾的中小城市。的中小城市。（1）市场供给集中度较高，但供给量并不高）市场供给集中度较高，但供给量并不高 中小城市少数几家规模实力并不强大的房地产开发中小城市少数几家规模实力并不强大的房地产开发商就足以垄断整个城市的房地产开发，这种局面的商就足以垄断整个城市的房地产开发，这种局面的出现主要是由于这些中小城市的市场需求容量较小。出现主要是由于这些中小城市的市场需求容量较小。对比对比:上海市约有上海市约有50005000家房地产企业，其中前家房地产企业，其中前5050强企强企业共完成的投资额和销售面积仅仅占全市房地产的业共完成的投资额和销售面积仅仅占全市房地产的12%12%左右，

15、市场的集中度还比较低。左右，市场的集中度还比较低。中小城市当地开发公司缺乏竞争实力，多是项目公中小城市当地开发公司缺乏竞争实力，多是项目公司，不具备公司化管理模式和品牌意识，连续开发司，不具备公司化管理模式和品牌意识，连续开发能力弱。能力弱。（2）市场需求容量小市场需求容量小,消费能力较低且市场分化消费能力较低且市场分化 一是城市内原有的一是城市内原有的城镇居民对住宅的需求量小城镇居民对住宅的需求量小，价格也很难突破历史和平均消费水准，房地产价格也很难突破历史和平均消费水准，房地产项目开发和销售形势微妙而险峻。项目开发和销售形势微妙而险峻。二是外地个体投资者对这些城市缺乏信心，进二是外地个体投

16、资者对这些城市缺乏信心，进入谨慎，投资需求和投机需求不强。入谨慎，投资需求和投机需求不强。三是由于原来的三是由于原来的单位分房单位分房较多，而且较多，而且私建房私建房仍仍然然占据了中小城市居民住房市场的占据了中小城市居民住房市场的相当比重，相当比重，削弱了对商品住宅的需求。削弱了对商品住宅的需求。四是四是存在一些消费能力强的重要部门如税务局、存在一些消费能力强的重要部门如税务局、电信局和银行等的团体订购，但数量有限。电信局和银行等的团体订购，但数量有限。五是也有高收入阶层，但对住宅要求也高。五是也有高收入阶层，但对住宅要求也高。（1）全城最大的商业设施几乎都集中在一个）全城最大的商业设施几乎都集中在一个中央商业区或一条商业大道上中央商业区或一条商业大道上，成为中小城，成为中小城市现代都市生活的标志和象征，是寸土寸金的市现代都市生活的标志和象征，是寸土寸金的地带，能产生与大都市媲美的产品和价格。地带，能产生与大都市媲美的产品和价格。（2）散布在住宅小区的底商和区间型的街区）散布在住宅小区的底商和区间型的街区商业犹如星星之火但无法成为主流和时尚。商业犹如星星之火但无法成为主流和时尚。（3）