【商业地产】中国房地产开发程序培训73PPT.ppt

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1、房地产开发的涵义房地产开发的涵义房地产开发模式房地产开发模式我国房地产开发程序我国房地产开发程序我国房地产企业主流产品开发流程图我国房地产企业主流产品开发流程图通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力 土地 专业人员 经验城市基础、公用 配套设施建筑材料 资金香港模式：香港模式：以开发商为中心以开发商为中心客户预售融资、银行按客户预售融资、银行按揭融资揭融资由开发商一家完成由开发商一家完成“买买地、建造、卖房、管地、建造、卖房、管理理”纵向价值链纵向价值链开发商不持有物业开发商不持有物业美国模式：美国模式：市场化资本运作市场化资本运

2、作聘请专业公司完成房地聘请专业公司完成房地产开发的各个环节产开发的各个环节横向价值链横向价值链开发商持有并经营物业开发商持有并经营物业物业管理 销售 盖房子 取得土地 主要采用香港模式：主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行依赖房产销售收入和银行提供资金提供资金以销售为主的经营模式以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利以圈地、圈钱为主的盈利模式模式投投资资决决策策分分析析投投资资机机会会选选择择意向地块的意向地块的 确确 定定 进行项目进行项目资源资源评评 估估 中观经济评估指标中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标

3、自身价值评估指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目进行项目资源资源评评 估估 进行项目进行项目资源资源评评 估估 初步可行初步可行性性 研研 究究 可行性方可行性方案案 研研 究究 确定意向地块

4、确定意向地块 成立项目研究小组成立项目研究小组 投资、策划人员投资、策划人员 设计人员设计人员 财务人员财务人员进行项目资源评估进行项目资源评估 经济层面评估经济层面评估 城市发展层面评估城市发展层面评估 城市文化层面评估城市文化层面评估 自身价值层面评估自身价值层面评估初步可行性研究初步可行性研究 制定研究计划制定研究计划静态经济静态经济指标分析指标分析可行性方案研究可行性方案研究 用于银行贷款的用于银行贷款的地块发展可行性方案地块发展可行性方案 制定研究计划制定研究计划动态经济动态经济指标分析指标分析动态资金动态资金缺口分析缺口分析项目风险项目风险分分 析析 用于政府报建的用于政府报建的地

5、块发展可行性方案地块发展可行性方案行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场行政命令式行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场资本市场中的拿地方式根据渠道不

6、同，又可分为:投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土

7、地的主要方式。从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者的其它相关条件。了解地块所在区域的市场状况 研究宏观市场现状及其趋势地块所在区域产品设计调查 消费市场的研究和目标客户的定位概念设计概念设计规划概念设计规划概念设计景观概念设计景观概念设计规划时空环境分析规划时空环境分析方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计建筑方案设计建筑方案设计景观方案设计景观方案设计详细规划设计详细规划设计建筑单体设计建筑单体设计施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；

8、安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理；设计方案评标会召开及设计单位中标办理；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸 是否准备就绪等。工程建设施工工程建设施工配套工程施工配套工程施工规划、消防、防雷工程、人规划、消防、防雷工程、人防工程、环保、绿化、卫生防工程、环保、绿化、卫生防疫、电梯、市政基础设施防疫、电梯、市政基础设施等验收，办理工程质量书，等验收，办理工程质量书，勘测院实测竣工图，房管局勘测院实测竣工图，房管局实测建筑面积，城建档案馆实测建筑面积，城建档案馆竣工资料

9、进馆并出具意见书竣工资料进馆并出具意见书办理建设工程竣工验收备案办理建设工程竣工验收备案 针对营销工作的市场调查针对营销工作的市场调查目标客户深度定位目标客户深度定位项目的入市时机及开盘销售排期项目的入市时机及开盘销售排期项目营销定位项目营销定位项目整合营销策略项目整合营销策略项目价格体系的制定项目价格体系的制定项目的广告推广策略项目的广告推广策略营销执行营销执行项目的活动推广策略项目的活动推广策略项目的媒体运用策略项目的媒体运用策略项目营销总体思路项目营销总体思路销售节奏的控制销售节奏的控制分阶段销售计划与策略分阶段销售计划与策略分阶段推广策略分阶段推广策略整合营整合营销策略销策略广告的跟进

10、和监控广告的跟进和监控销售执行与工程进度配合销售执行与工程进度配合营销组织管理制定营销组织管理制定销售队伍的组建与培训销售队伍的组建与培训营营 销销执执 行行开盘执行方案与准备开盘执行方案与准备 项目资源评估项目资源评估(初步市场调研初步市场调研)地块时空环境调查地块时空环境调查可行性研究可行性研究(立项分析立项分析)深度市场调研深度市场调研YesNo住宅产品设计调查住宅产品设计调查消费市场研究及消费市场研究及目标客户定位目标客户定位消费市场研究及消费市场研究及目标客户定位目标客户定位规规划划特特征征景景观观特特征征立立面面处处理理户户型型特特征征细细部部处处理理SWOT分析及资源审核分析及资

11、源审核项目竞争力分析项目竞争力分析住宅产品初步调查结论住宅产品初步调查结论市场空白点研判市场空白点研判差异化竞争优势及核心竞争力定位差异化竞争优势及核心竞争力定位产品初步形态定位产品初步形态定位住宅产品初步选择住宅产品初步选择同一板块优秀项目研究同一板块优秀项目研究原创开发概念定位原创开发概念定位概念草案概念草案超越项目超越项目借鉴项目借鉴项目项目开发核心定位项目开发核心定位开发主题开发主题市场形象市场形象生活蓝本生活蓝本生活方式生活方式社区文化社区文化定定 位位项目产品形态定位项目产品形态定位开发模型开发模型方案对比方案对比建筑类型建筑类型面积对比面积对比产品理念产品理念主力户型主力户型项目

12、价格定位项目价格定位项目总体规划理念项目总体规划理念地块价值地块价值及用途及用途初期开发初期开发策略策略开发主题开发主题导入导入总体理念总体理念策划策划项目景观规划理念策划项目景观规划理念策划概念设计任务书概念设计任务书概念设计概念设计项目建筑规划理念策划项目建筑规划理念策划项目公建配套理念策划项目公建配套理念策划项目产品建议项目产品建议详细规划设计任务书详细规划设计任务书项目营销策划项目营销策划营销专题市场报告营销专题市场报告方案设计方案设计详规设计详规设计建筑单体设计建筑单体设计初步设计初步设计项目整合营销策略项目整合营销策略项目的入市时机及开盘销售排期项目的入市时机及开盘销售排期价格体系制定价格体系制定推广策略推广策略营销执行营销执行销售道具及物料准销售道具及物料准备备视觉系统设计跟进视觉系统设计跟进施工图设计施工图设计施工图预算施工图预算招投标招投标监理公司介入监理公司介入确定确定 施工单位施工单位开开 工工开工开工 吉日选择吉日选择组建工程管理组组建工程管理组全程工程管理全程工程管理广广告告公公司司介介入入VI策划方案及跟进策划方案及跟进营销组织管理营销组织管理开盘销售策略开盘销售策略开开 盘盘竣工验收竣工验收交交 楼楼工程结算工程结算项目结束项目结束广广告告公公司司介介入入现场销售顾问现场销售顾问现场工程顾问现场工程顾问物物业业管管理理介介入入