5A写字楼标准.ppt

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1、地段？地段？规模？规模？外形？外形？硬件设施？硬件设施？软件设施？软件设施？装饰装修？装饰装修？商业配套？商业配套？写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户“企业”，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模

2、和产品决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。区位区位产品产品附加值附加值硬件硬件写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：室内净高2.6m以上；标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿 度，空调系统充具有分

3、区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨/台,候梯时间不 超过30秒钟。停车 位：每6090平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；智能化系统：达到达到5A级标准；级标准；写字楼软性服务体现在两个方面：一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送

4、餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。软件软件外立外立 面：面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。大大 堂堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料电梯电梯 厅：厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；走走 廊廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生卫生 间：间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手 液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提 高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理 容要求

5、；办公办公 间间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块 状胶垫地毯地面；生态空间：生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内 部景观。商业配套：商业配套：甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等；总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。装修装修商业商业配套配套现代写字楼现代写字楼5A智能化：智能化：么是么是5A智能化？智能化？OA（办公智能化）（

6、办公智能化）BA（楼宇自动化）（楼宇自动化）CA（通讯传输智能化）（通讯传输智能化）FA（消防智能化）（消防智能化）SA（安保智能化）（安保智能化）纽约克莱斯勒大厦纽约克莱斯勒大厦 不朽外形不朽外形 1930年落成年落成 77层层 319m香港中国银行大厦香港中国银行大厦 独特外形，精巧建筑独特外形，精巧建筑1990年落成年落成 70层层 367.4m 12.9万万德意志商业银行总部德意志商业银行总部1997年落成年落成 56层层 260m能源利用:建筑管理中控系统建筑管理中控系统（BMS Control）在法兰克福商业银行总部大厦中得到了应用，但这次福斯特并非追求将高新技术设备充分暴露，而是

7、利用它们来创造更节能，更舒适的建筑空间。大厦的室内感光感温系统全部采用自动化，具体到每个办公室均由一个中心调控系统控制，室内的光照，温度，通风等均通过自动感应器得到相应的调整，以确保办公空间适当的光照和空气质量；材料选择:室内环境品质:除了贯通的中庭和内花园的设计外，建筑外皮双层设计手法同样增加了该高层建筑的绿色性，外层是固定的单层玻璃，而内层是可调节的双层Low-E中空玻璃，两层之间是165毫米厚的中空部分，室外的新鲜空气可进入到此空间，当内层可调节玻璃窗打开时，室内不新鲜的空气也进入到这一中空部分，完成空气交换。在中空部分还附设了可通过室内调节角度的百页窗帘，炎热季节通过它可以阻挡阳光的直

8、射，寒冷季节又可以反射更多的阳光到室内这个三角形高塔是世界第一座生态建筑，也是全球最高的生态这个三角形高塔是世界第一座生态建筑，也是全球最高的生态建筑，同事还是目前欧洲最高的一栋超高层办公楼！建筑，同事还是目前欧洲最高的一栋超高层办公楼！德意志商业银行总部德意志商业银行总部1997年落成年落成 56层层 260m设计创新:在福斯特的笔下，传统的办公塔楼似乎被一刀切开并进行了内外环境的重新配置，他将传统位于塔楼中央的公共交通等核心（电梯，步梯，洗手间等）分散在建筑三角形平面的三个角，而解放出中部较大的空间来重新设计，每2个交通核之间的梯形部分则是建筑的主要办公部分，三个梯形又围合出一个空透的三角

9、形中庭。福斯特的过人之处是在这些梯形部分每隔8层就安排了1个高达4层（约14米）的空中花园，而且花园是错落上升设置的，这让每层的办公室都可以接触到花园般的景色。同时，中中庭和空中花园的设置使得庭和空中花园的设置使得在全年的大多数工作时间里，该大厦仅靠自然通风和采光手段已经满足内部大厦仅靠自然通风和采光手段已经满足内部通风和采光的需要。通风和采光的需要。金茂大厦金茂大厦1998年落成年落成 地下地下3层层 地上地上88层层 420.5m 建筑造价建筑造价50亿亿 金茂大厦是融办工、商务、宾馆等多功能为一体的智能化高档楼宇，现已成为上海的一座地标，是集现代化办公楼、五星级酒店、会展中心、娱乐、商场

10、等设施于一体，融汇中国塔型风格与西方建筑技术的多功能型摩天大楼。金茂大厦共有79台电梯，观光高速电梯一次可乘35人，速度为每秒9.1米，由下到上只要45秒。第3-50层为可容纳10000多人同时办公的、宽敞明亮的无柱空间；第51-52层为机电设备层；第53-87层为世界上最高的超五星级金茂凯悦大酒店，其中第其中第56层至塔顶层层至塔顶层的核心内是一个直径的核心内是一个直径27米、阳光可透过玻璃折射进来的净空高达米、阳光可透过玻璃折射进来的净空高达142米的米的“空中中庭空中中庭”环绕中庭四周的是大小不等、风格各异的555间客房和各式中西餐厅等；第86层为企业家俱乐部；第87层为空中餐厅；距地面

11、340.1 米的第88层为国内第二高的观光层（仅次于环球金融中心），可容纳1000多名游客，两部速度为9.1米/秒的高速电梯用45秒将观光宾客从地下室1层直接送达观光层，环顾四周，极目眺望，上海新貌尽收眼底。可以保证可以保证12级大风不倒，同时能抗级大风不倒，同时能抗7级地级地震。震。大厦外墙由大块玻璃墙组成，反射出似银非银、深浅不一、变化无穷的色彩。该玻璃墙由美国进口，每平方米500美金，玻璃分为两层，中间有低温传导器，外面的气温不会影响到内部。采用圆拱式的门框，给人高大宽敞明亮的感觉；墙面选用地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。前厅内的八幅铜雕壁画集中体现了

12、中国传统的书法艺术，它通过汉字，从甲骨文、钟鼎文，一直到篆、隶、楷、草的演变，反映了中国上下五千年的文明史。通往宴会厅的走廊，更是一条艺术长廊，体现出一种高雅的品位和豪华的气派。大堂内的办公区专用候梯厅造型独特，犹如金碧辉煌的古埃及金字塔。专为办公设置的五组26台高速电梯采用独特的玻璃轿厢，玻璃门厅，宽敞明亮，可迅速而又舒适地把客人送达各办公楼层而又不必中转。每十层56部电梯的配置可保证客人在上下班高峰时，候梯时间不超过45秒，给人以便捷的交通。第53-87层为世界上最高的超五星级金茂凯悦大酒店，其中第56层至塔顶层的核心内是一个直径27米、阳光可透过玻璃折射进来的净空高达142米的“空中中庭

13、”环绕中庭四周的是大小不等、风格各异的555间客房和各式中西餐厅等；第86层为企业家俱乐部；第87层为空中餐厅。金茂大厦办公区在塔楼的350层，建筑面积为122,871平方米，均为无柱大空间，层高4米，净高达2.7米，租户可根据自身的需要任意进行分隔和布置。每层办公区还设有茶水间，24小时免费提供经砂过滤器、活性炭过滤器、紫外光消毒三级过滤的饮用水和开水，免费为客人提供清洁卫生的饮用水。智能商务办公智能商务办公办公区的电梯还有一个创新的“空中对接”自救功能，一旦在半途发生故障，远程控制系统GRT将指令相邻的电梯迅速依旁停靠，电梯轿厢的侧门将自动打开，使客人迅速脱离困境。办公区的统长采光窗宽敞明

14、亮，自然采光达到最佳状态。照明嵌装式灯罩，1.5米1.5米均匀布置，光照均匀，光线柔和，照度达450-500LUX，对电脑荧光屏无反光，不刺眼，有利于电脑时代眼保健。金茂大厦办公区的空调选用世界先进的低温送风的变风量机组，新风量.5升/秒/人，每层办公区还设有24只手动温控器,可使室温在19-29范围内任意调节。在空调系统的末端设有消音设备，为客人提供安静的办公环境。金茂大厦的空调设计已获美国“供暖、制冷及空气调节工程师协会”优秀设计奖。金茂大厦金茂大厦石油双塔石油双塔 1996年落成年落成 88层层 420.5m 建筑造价建筑造价20亿马币亿马币 产品特色：产品特色：独特双塔外形，连接双子塔

15、的空中走廊是目前世界上最高的过街天桥。规划：商业、商务综合体规划：商业、商务综合体KLCC计划区共占地超过100英亩，第一阶段工程除了兴建国油双塔楼之外，还包括了50层楼的安邦大厦(Ampang Tower)、一座广达 14万平方公尺的购物中心、30层楼的挨索大楼(Menara Esso)、拥有645个房间的吉隆坡东方文华酒店(Mandarin Oriental Kuala Lumpur Hotel)、可容纳5500人祷告的清真 寺，还有一座利用天然气来制造冷水的冷气中心，可以提供“KLCC”计划区所需的冷气，此外还特别保留了50英亩的公园绿地。伍德街伍德街88号号 1999年落成年落成 总建

16、面总建面3.4万万 10、14、18层塔楼层塔楼呈阶梯状分布，各楼层数分别为10层、14层和18层;这家交易公司，总面积22600平方米，分成经营、管理两区，主体建筑的体型依据基地条件。伍德街伍德街88号号 最高的那栋同伦敦墙等高，最低的那栋尺度上与本街的雷恩塔类似，建筑外部的支撑构件，加强了建筑透视度，强化了其三个垂直的体量;而与此同时，位于玻璃服务核外部的黄色钢架，其明快的颜色给纵向的背景增添了几分生气。在8m高的接待大厅内，有一面景观墙贯穿整栋建筑，高达54m;室内地面，由火焰纹理的花岗石铺成;景观墙则是表面感光滑的石膏。其他的装饰材料，几乎都是拉毛混凝土。为了争取更多的阳光及城市景象，办公部分立面采用落地玻璃，观景塔设在办公层与屋顶平台间，共3层，用于人们观赏城市的天际线。建筑的活动立面由目前最大的双玻单元构成，每块面幅8m4m，重达800kg玻璃内层设有低辐射保护膜，以防止室内热量堆积。在DGU和立面第三道框间的140mm宽的空缝上，装有水平百叶和多孔板。屋顶上的光电池，负责监控外部光环境并随时改变百叶角度，减少眩光和热量摄入。百叶有3个角度可供调节：0度，45度和全开。更精