房地产企业经营活动的税务筹划探讨 论文定稿.doc

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1、毕业论文 中文摘要毕业设计（论文）题 目 房地产企业经营活动的税务筹划探讨 摘 要税务筹划是企业在政府的税收政策导向下，利用国家赋予纳税人的税收优惠权利，在不违背国家法律法规，不违背国家立法精神的前提下，对企业自身的涉税活动进行科学合理的安排，以及达到纳税最优化，即税后收益极大化的目标而采取的税务决策行为。税务筹划，是当今企业经营管理中较受关注的一个议题，它涉及到企业经营、投资、理财、决策等活动的各个方面。有效的税务筹划，能最大程度地降低纳税人涉税风险，增加经济效益，实现价值最大化，提高企业管理水平，争强企业的竞争优势，是企业增强核心竞争力的有效方法之一。无论对房地产企业还是其他类型企业，都是

2、一个十分有价值的研究课题。本文从税务筹划的基本概念出发，针对房地产企业的税务筹划进行探讨。主要从经营活动这方面对房地产企业的税务筹划进行分析和探讨，并设计相应的税务筹划操作实务例子，以期在实际中达到合理避税的目的。房地产企业要随着房地产市场环境的变化及产业政策、法律法规的调整而调整税务筹划方法，并在房地产经营管理实践中不断完善。关键词：税务筹划 房地产公司 经营活动II毕业论文 英文摘要ABSTRACTThe enterprise make the tax planning under governments tax policy guidance, using its tax revenue

3、 preferential benefit right which the country endows. The tax planning dose not violate the national laws and regulations, and it works under the premise of the national legislation spirit.Tax planning is a subject to which more attention has been paid in nowadays enterprise management. It involves

4、each aspect of an activity such as enterprise management, investment, finance-managing, decision-making and ect. An effective tax planning can reduce the taxpayers tax-involved risk in a maximum degree. It can also increase the enterprises economic efficiency, make its value maximize, enhance the en

5、terprises management level, in order that the enterprises competitive advantage can be raised. It is one of the effective method to strengthen the enterprises core competitive power. As a result, the tax planning is an extremely valuable research topic no matter to a real estate enterprise or other

6、kind of enterprises.This article starts from the basic concept of tax planning, aiming at discuss the real estate enterprise. Then it will go to analysis of the tax planning through such management process of a real estate enterprise as the aspect of an activity such as enterprise management. And fo

7、r some examples, in order that tax avoidance reasonable practically. The real estate enterprise should keep up with the time, adjusting the method for tax planning as the change of the environment of real estate market as well as the adjustment of the industry policy and laws and regulations. And it

8、 needs to be continuously improved during the practice of real estate business management.Key words: Tax Planning；Real Estate Enterprise；Prosecution Activities毕业论文 目录目录中文摘要I英文摘要II一 引言1（一）选题背景1（二）研究意义1二 房地产企业税收概况3（一）房地产企业概述3（二）房地产企业税收概况31.房地产开发建设阶段涉及的税种32.房地产销售阶段涉及的税种43.房地产使用阶段涉及的税种54.其他税种5三 房地产企业税务筹

9、划概述6（一）税务筹划的概念及意义61.税务筹划的概念62.税务筹划的意义6（二）房地产企业税务筹划的必要性71.房地产企业税收负担重72.房地产企业依法纳税意识淡薄73.房地产企业长远发展的需要7四 房地产企业经营活动的税务筹划9（一）建筑合同订立的税务筹划9（二）利用建房方式的税务筹划101.合作建房方式的选择102.自建与代建的选择11（三）销售定价的税务筹划12（四）清算的税务筹划13（五）借款费用的税务筹划141.借款费用的资本化142.利息扣除方式的选择16（六）价外费用的税务筹划16五 总结19参考文献20致 谢21III毕业论文 一 引言一 引言（一）选题背景房地产业在国民经济

10、中占有重要的地位，住房消费市场的不断增长，促使房地产市场日趋活跃，房地产企业更是成为公众关注的焦点。由于房地产业的过热，政府对房地产业的管理日趋规范和严格，包括对房地产业的税收管理。继2010年4月14日国务院常务会议遏制部分城市房价过快上涨的“新国四条”和4月15日国土资源部公布全国住房供地计划后，4月17日，国务院又颁布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号，近来对房产交易的相关税费也进行了调整。如商品房交易中契税政策的改变，从2010年1月1日至2010年12月31日止，90平方以下普通住房的契税税率为2%，90平方-144平方普通住房的契税税率为3%，144平

11、方以上高档住房的契税税率为5.5%。可见国家对房地产业的关注，也反映了房地产企业涉税风险增大。为提高经济利益，使开始进入调整期的房地产业健康稳定的发展，处于房地产市场的个人和企业均有实施税务筹划的需求和动力。由于房地产涉税事项和涉税环节主要集中在房地产企业，且房地产企业在各环节的筹划空间较大，因此本文主要以房地产企业为探讨对象。（二）研究意义税收筹划在我国还是一个新的领域，随着改革开放和市场经济逐渐成熟，税务筹划的理论研究不断的加深，其在企业中运用也日趋普遍。但与此同时也存在着不少的问题。一是把偷税、漏税、与税务筹划混为一谈，没有区分它们的差异和实质；二是离开企业整体利益谈筹划，有的甚至为避免

12、纳税义务的产生而舍弃已经具备条件的经营运作；三是企业片面夸大税务筹划的作用，为满足税务筹划的条件，企业盈利规模、计税方式、成本核算方法可以任意改变；四是缺乏税务筹划的专业人才，大部分企业对税务筹划的认识还不够，就连一些会计师事务所、税务师事务所对税务问题也仅仅停留在“正确计算应交税金”这种事后核算的水平，根本谈不上事前筹划，更谈不上把税务筹划作为财务管理的一项内容，有意识地选择最优税收成本方案；五是税务筹划在实践应用并未广泛展开，由于税收违法行为的成本过小，税务筹划对人员素质、企业管理水平的要求较高，再加上我国税收法规的变动频繁，限制了税务筹划在我国的发展和应用1。由此可见，我国在税务筹划这一

13、方面还处于初级阶段，需要进一步的发展。本文以房地产企业为对象进行税务筹划的探讨，使房地产企业恰当履行纳税义务、实现涉税零风险；实现企业价值最大化，包括纳税成本最低化，资金时间价值最大化，税负最低化与税后利润最大化；提高企业的经营管理水平。由此推及其他行业的企业，真正做到合理、合法地降低税负，走良性循环的道路。2毕业论文 二 房地产企业税收概况二 房地产企业税收概况（一）房地产企业概述 “房地产”是房产和地产的总称。房地产业是指通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。具体可分为房地产开发与经营业、

14、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理）等行业，广义的还包括建筑业的房地产建设部分。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。房地产业是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，房地产业对国民经济发展起到巨大的推动作用。我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：一是住房制度改革福利性住房制度改为商品化住房制度；二是土地使用制度改革土

15、地无偿、无期限行政划拔制度改为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权制度；三是开发方式改革房地产开发方式从千家投资、分散建设改为综合建设、配套开发。2001年6月和2007年8月，全国人大修订了城市房屋拆迁管理条例和中华人民共和国城市房地产管理法，标志着我国房地产法制体系的进一步完善；2004年8月，全国人大第二次修订了中华人民共和国土地管理法，从土地利用、用地审批等方面进一步规范了我国的房地产业。（二）房地产企业税收概况房地产企业从投资到项目建设完毕，出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般而言，可以将这个程序划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和销售阶段。各个阶段涉及的税种主要有城镇土地使用