郑州市兰亭华府房地产项目可行性研究.docx

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1、郑州市兰亭华府房地产项目可行性研究摘要房地产在推动我国经济发展，提升人居生活水平方面发挥着重要作用。房地产项目开发周期长、投资大、风险高，项目开发是否可行决定和影响着房产项目的未来发展。房地产项目受社会经济、相关政策、市场需求等制约条件。开发主体既要利用好自身资源，还要掌握最新的市场需求、经济环境、房产政策，如此才能最大限度地实现项目的收益，使投资活动取得成功。对此，木文在对房地产项目开发可行性概念理论阐述基础上，以郑州市兰亭华府房地产项目为例，对项目主体定位、产品类型定位、产品档次等三个方面进行综合定位，从政策、经济、金融等方面展开论述，得出项目有较乐观的市场需求。最终从项目所处地理位置、配

2、套设施、人口规模、投资收益等方面确定项目实施的可行性。关键词：房地产项目可行性1引言1. 1研究背景改革开放背景下，我国市场经济飞速发展，房地产行业作为经济发展的中流砥柱，与金融、建筑、建材、装修等行业密切关联，成为国民实力增长的坚实保障。房地产行业发展为城市规模扩大贡献着重要力量,但房价快速增长也带来了诸多潜在隐患。“房子是用来住的，不是用来炒的”，为了稳房价，规避金融泡沫，国家颁布了一系列调控政策，同时加大了对房产项目的审批监管力度。投资规模大、建设周期长、风险高是房地产项目建设的主要特征，激烈市场竞争环境下，房地产企业项目投资影响着企业效益和未来发展，而地产项目可行性研究是项目投资的主要

3、依据，评估越科学、合理、严谨越有利于房地产项目的开发。1.2 研究意义房地产项目一旦确定投资，即需要开始产生系列成本，特别是取得项目的土地使用权需要很大的成本，具有法律效应而不得随意撤回。通过对房地产项目经济、风险、收益等多个方面的严谨分析、科学论证，能为项目的开发提供科学依据，为开展同类项目评估工作提供有益借鉴。文章研究中以郑州市兰亭华府房地产项目为对象，分析该项目的政策环境、经济环境、金融环境等外部环境因素，对项目后期的推广、销售提出策略。其次，对项目的规划设计方案以及拟建进度计划等进行分析，最终得出可行性结论。通过研究能够为更多人员购买该小区住房以及开发商开发设计等提供参考依据，具有一定

4、的现实性意义。1.3 研究思路全文研究主要遵循房地产市场分析一一项目设计方案分析一一财务分析的思路。第一,对本文研究选题的背景、目的、意义、方法等进行简要概述；第二，以郑州兰亭华府房地产项目为例，对项目开发的内外环境进行分析；第三，从项目技术层面展开论述，分析了兰亭华府项目对应的技术难点以及具体施工方案；第四，从项目财务风险角度对兰亭华府项目的现金流状况予以分析，并提出项目风险防范策略。2项目可行性研究的相关理论2.1 项目可行性研究的概念项目可行性主要是指项目投资、建设、施工前对项目的预期成效做出评估，通常情况下会从项目的法律、经济、技术等层面进行调研，以提高判定精准性和可行性。可行性报告是

5、项目投资决策的主要依据，也是融资、贷款、项目审批的主要依据，可行性研究报告编写前，必须要做好调研工作，同时编写内容、数据要真实、可靠，否则会影响到项目的审批以及资金的申请。2.2 项目可行性研究的内容和步骤（1）内容：周期长、投资大、变现慢是房地产项目的显著特征，房地产项目可行性研究主要包括这些内容：第一，项目概述。需要从多元层面对拟承包建设的项目进行概述。项目概述当中需要对项目的环境条件予以分析，如生态保护、水文条件、气候条件等。同时，要了解与项目关联的经济指标，如绿地率、用地面积等。此外，还要了解开发单位实力，了解开发经验、财务状况等。第二，市场分析。对项目配套设施，内外竞争优势等进行分析

6、。第三，进度分析，对项目实施过程进行把控，把握各环节施工时间，确保工程有序开展。第四，投资预算。对项目投资成本进行评估，包括建设成本、销售成本、纳税额度等。第五,融资管理。项目开发需要大量资金，项目资金主要以自有资金、融资为主。第六，财务分析。对项目投资预期收益进行评价，判定项目是否具有收益可行性。第七，风险预防。针对项目施工中存在的潜在风险制定应对策略。第八，总结。对项目进行总结，确定项目最终是否可行。（2）步骤：项目可行性研究步骤主要包括研究对象的分析，研究目的的确定；做好项目实施前的调研工作，搜集调研数据信息，从多维度对项目风险、可行性做出评估；方案优化，对所制定的方案进行优化，提高项目

7、开发的可行性；项目论证，对项目进行科学性、正确性验证，从技术、风险等多元层面对项目方案予以论证；可行性报告编写，对汇总项目予以分析，并评估结果以书面方式呈现，作为项目审批的主要依据。3郑州市兰亭华府房地产项目市场分析及营销策略3.1 兰亭华府房地产项目外部环境分析3.1.2 经济环境分析随着改革开放发展以来,我国经济得到了快速增长,一定程度上提高了我国的综合国力，成为全球第二大经济体系。从改革开放到2011年，我国GDP年增速维持在8%左右，部分年份增长幅度超10船这是我国经济发展的快速阶段，2012年开始，我国开始注重经济与环境的协同发展，走可持续发展之路，国民经济增长维持在8%左右，部分年

8、份增长维持在7%。房地产商品住房新增面积与GDP增速之间存在密切关联性，根据数据统计显示，2016年前我国整体处于快速发展当中，因此新增住宅面积同步增长，2016年之后，随着我国经济转型升级,我国GDP呈现缓慢增长，甚至维持在7%的基本状态，这种情况下经济增长缓慢，商品住房新增面积同样增速缓慢。之所以呈现这种态势，不仅受去库存等政策影响，还与经济虚假繁荣密切相关。从全国房地产开发投资额度来看，2019年全国开发投资总额为110200亿元，2020年为IloooO亿元，2021年投资总额为122000亿元。3.1.3 政策环境分析随着我国楼市调控力度的增强，河南郑州紧跟国家房产政策导向，遵循“房

9、住不炒”的理念，住房调控力度加强，房产市场出现退热趋势。2018年2月郑州市颁布郑州建设国家中心城市行动纲要，为房地产行业发展提供了良好的外部环境保障；同年3月，郑州颁布关于进一步完善大棚户区改造工作的意见进一步推动了房产行业的发展；在国家清库存的倡导下，一、二线存量房产不断减少，同时为响应国家“房主不炒”的号召，郑州进一步落实限购政策。2020年随着疫情冲击，全国经济受到严重影响，郑州楼市也受到一定影响，2021年随着郑州7.20暴雨发生，楼市进一步菱靡，房产企业受到较大影响。3.1.4 金融环境分析从2019年开始，中央推行去库存政策，避免房价过热产生的泡沫破裂问题，在此背景下银行下调首付

10、比例，这在一定程度推动了房产行业的发展。2020年，随着限购政策的进一步落实，信贷逐渐收紧，房地产项目受到资金限制，逐渐降低，此外，为了控制房价，房贷利率增加，购房者压力加大，购房需求受到影响。2021年，郑州房贷首套房贷款利率基本维持在5.6%左右，二套房利率维持在6.0%左右，首套房首付比例不低于30%。3.2 兰亭华府房地产项目内部条件分析3.2.1项目区位简介郑州兰亭华府房地产项目位于郑州市北部，郑州市是河南省省会城市，与开封、新乡等地相邻，是中原地区核心城市，也是最新晋级的一线城市，2021年常住人口为1274万。郑州位于陇海线、京广线的交汇处，更是陆上丝绸之路的重要枢纽城市，拥有得

11、天独厚的地理优势。随着高铁快速发展，郑州已经构建了郑州东站、西站、郑州站三大站点，形成了高速、铁路、轨道交通等多元交通网络体系，同时，郑州还拥有新郑航空国际机场，向北与京津冀地区相连，西与欧洲、中亚等城市相互连接，向东抵达东部沿海城市。3.2.2项目现状分析郑州兰亭华府项目地处郑州市北三环附近，位于金水区索凌北路，项目总面积200万平方米，占地40.2万平方米。绿化率30%,容积率3.4,总户数6057户，开发商为河南圣鸿职业有限公司，以商品房为主，户型面积在42到169平方米之间。周边配套设施齐全，医疗服务方面，拥有郑州市金水区总医院、河南省中医院、郑州大桥医院等；教育方面拥有郑州大学体育学

12、院、郑州师范学院、华北水利水电大学、郑州市第七中学等；生活服务方面，周边拥有北京华联等大型商超；交通方面，临近北三环高架，门口有公交站牌，小区门口拥有地铁4号线。3.2.3项目开发单位简介2012年12月，河南圣鸿职业有限公司成立，工商注册地址为郑州市，公司主营业务为房产开发与销售、新农村基建等。公司成立前主要负责承接郑州市地区的保障性住房、安置房开发与建设，随后向商品房业务方面拓展，拥有较高的信誉，项目质量较为优质，尤其是其开发的兰亭华府更是树立了企业品牌形象。3.3 兰亭华府房地产项目的市场定位1 .3.1小高层定位兰亭华府小高层楼层共计U层，其中1号楼、4号楼为小高层，为商铺、物业，2层

13、到11层为住宅，户型主要为三居室、四居室，面积在108平方米到179平方米之间，主要满足刚需购房者需求，价格为每平方米12000元左右，同时，随着我国二胎政策、三胎政策的开放，149平等四室户型的住房主要为改善型购房。3 .3.2花园洋房定位花园洋房地理位置优越，主要处于小区中央景观带，位于小区中间位置，景观秀丽、环境优美，层数为6层，有独立电梯，户型面积在130到170平方米之间，多为三室两厅、四室两厅，南北通透，格局较好，定价在每平方米15000元左右，主要为高端人士打造。3.4 兰亭华府房地产项目的开发计划及营销策略3.4.1项目开发计划郑州市房地产市场整体较为稳定，项目主要以高等、中低

14、层为主，周围配套全面。兰亭华府于2017年开盘，由于当时郑州房价处于快速上涨阶段，所以这个时期兰亭华府以其高质量的宣传获得了大量购房客户资源。该项目共分为9个地块进行开发，目前已有六块出售，部分项目出现延期。2017年首次开盘，开盘均价在每平方米15500元，比周边均价高IOoO元每平方米，但依然炙手可热，并成为2018年的销售冠军企业，兰亭华府也名声大气，风光无限。预计四五年全部开发，但受疫情、水灾等诸多因素影响。至今依然有部分项目处于延期阶段。兰亭华府房地产项目可行性研究：从2018年开盘，2019年停工，2021年复工，2022年成为郑州“保交楼”项目，目前四号地已经交房，兰亭华府1号地

15、预计2023年10月30日交付，6号地预计2023年11月30日交付。3. 4.2项目营销策略兰亭华府在2018年成为郑州房地产销量冠军，名声大噪，为后续项目的开发提供了名声保障。为提高品牌形象，兰亭华府要积极做好后续的宣传、推广工作，利用抖音、微信公众号等途径加大宣传力度，尤其要发挥已交项目的优势，提高品牌影响力。同时，加强与已购房客户之间的沟通交流，对于项目施工当中出现的问题要及时予以回复，并积极应对，以提升项目在消费者心中的地位。4郑州市兰亭华府房地产项目技术方案分析3.1 兰亭华府房地产项目技术难点第一，规划设计难点。兰亭华府占地超604亩，建筑面积达200万平方米，位于郑州市北三环附

16、近，地理位置优越，交通便利，项目为二类居住用地，对容积率、建筑密度有着严格要求，绿地率不能地域30%,建筑密度不能地域30%,容积率小于1.6。第二，项目户型设计难点。项目户型直接影响着消费者的购买意愿，这就需要结合郑州居民的家庭情况、收入状况、贷款状况进行综合衡量，以确定对应户型的数量，毕竟在生育开放的情况下，家庭对住房面积需求不断增加，如何设计住房面积、户型、户型数量，高层、洋房、小高层如何布局均是项目设计的难点。3.2 兰亭华府房地产项目设计方案4. 2.1项目规划设计方案第一,项目设计条件。根据郑州市城市规划公布的数据,项目建设必须严格按照绿地率、容积率、建筑间距、建筑高度等指标规定，符合要求。第二，建筑总体布局。郑州兰亭华府项目地处郑州市北三环附近，位于金水区索凌北路，项目总面积200万平方米，占地40.2万平方米。绿化率30%,容积率3.4,总户数6057户，建筑密度不超过30