大石窝镇农村宅基地及房屋建设管理办法（试行）.docx

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1、大石窝镇农村宅基地及房屋建设管理办法（试行）第一章总则第一条为进一步加强我镇农村宅基地及房屋建设管理，落实户有所居，保障村民安居乐业和乡村振兴战略实施，根据中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知、北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见（京政发（2020）15号）、北京市农业农村局北京市规划和自然资源委员会北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强和规范农村宅基地及建房审批管理的通知（京政农函（2020）59号）和北京市房山区人民政府关于印发房山区农村宅基地及房屋建设管理办法（试行）的通知（房政发（2021）5号）等政策规定，结合我镇实

2、际，制定本管理办法。第二条本管理办法适用于我镇农村宅基地及利用宅基地改建、扩建及翻建房屋的申请、审批和建设管理等相关工作。第三条本管理办法所称房屋是指村民利用宅基地所建住房以及与居住生活有关的附属用房。（所称村民是指具备房屋所有权,同时是宅基地使用权人的村民，需各村村民委员会出具权属证明材料。（两限房、经济适用房、共有产权房等享受过保障性住房的村民不具备申报条件）。第二章规划管控第四条坚持节约集约利用土地和保护耕地的原则，合理安排宅基地建房管控。严禁占用耕地和基本农田建房，严禁超高、超标准、超面积建房，严禁未批先建，严禁侵街占道，严禁虚假申报。第五条村民建设住宅应当符合村庄规划，获得批准后方可

3、建设。村庄规划已对村民住宅建设布局、建筑风貌、房屋间距、房屋层数以及基底面积和高度等作出规范。第六条宅基地建房涉及文物保护单位保护范围及其他各类建设控制地带的，应当按照有关规定报相关部门审批。农村宅基地上建房应当本着安全、适用、经济、绿色、美观的原则，遵守村规民约，方便村民生活，体现当地历史文化、地区特色和乡村风貌。第七条镇政府相关部门、各村村民委员会要结合实际情况，在尊重村民意愿的基础上，可以通过以下二种途径落实村民户有所居。（一）对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。已有宅基地再申请保障性住房的村民，应当按有关要求处置地上房屋并退

4、出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住房。（二）对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经镇政府审批，通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解住房紧张，实现户有所居。第三章宅基地建房审批和管理第八条依法、合理取得农村宅基地的村民申请在宅基地上改建、扩建、翻建房屋（以下简称村民建房，包括住房和附属用房）的，要严格依据村庄规划对房屋间距、层数和高度，基底面积和高度等规范的标准执行。第九条在村庄规划已编制完成但对建房相关标准没有作出规范的情况下，由镇政府按照实际情况并参照下列标准结合辖区实际报区政府审批后确定。（一）村民建房的基底面积占宅基地面积不得超过75%。最高批准占地面

5、积为0.4亩（不足0.4亩的以实际面积为准）,基底面积不得超过200平方米（最高基底面积=批准占地面积乘以75%）。对1982年以前划定的或因转让、赠与、房屋继承等原因形成的超出现行规定标准面积占用的宅基地，继续使用。建筑层数不得超过二层，不得建设三层及以上建筑和地下二层。其中：单层住宅平屋顶不超过3.6米，坡屋顶檐口不超过3.6米，坡屋顶屋脊不超过6.6米；两层住宅平屋顶不超过7.2米，坡屋顶檐口不超过7.2米，坡屋顶屋脊不超过9米。建筑高度计算起点为房屋基底上平面起计算。（二）屋顶设置楼梯间（电梯间）的，应以满足房屋检修需要为主，建筑面积应控制在8平方米以内，层高应控制在2.7米以内，方便

6、检修工具运送为准，不得以建设楼梯间（电梯间）为由，变相建设局部3层房屋。（三）房屋四至（含滴水）垂直下落投影、院墙、台阶等住宅建筑物均不得超出自家宅基地范围内，平房后檐滴水一般不小于0.4米，房山和围墙滴水一般不小于0.2米；两层楼房后檐滴水一般不小于08米（如采用雨落管等方式排水的可不小于（）.4米），房山滴水一般不小于0.3米。（四）村庄整体风貌控制另有规定的，按照规定执行。第十条村民应按照村庄规划设计的风貌进行建设。改建、扩建及翻建房屋依照相关规定进行户厕改造，户厕改造的化粪池和空气源室外机等相关生活设施应当控制在宅基地范围内，村民应当遵守污水处理管理规定，庭院内应当考虑植树和绿化美化，

7、着力改善人居环境，推进美丽乡村建设；村民住宅建设不得乱堆乱放建筑材料和生活杂物，不得妨碍他人通行、通风、采光、排水，不得损害公共利益和他人的合法权益。第十一条村民建房申请审批流程（一）村民申请村民建房应当征询相邻土地使用权人意见，并持下列材料向各村村民委员会提出申请：1.依法取得的宅基地批准文件（权属证书）或各村村民委员会出具的权属证明材料；2 .申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件；3 .农村宅基地建房（规划许可）申请表；4 .农村宅基地建房承诺书；5 .选定的通用标准图集中相应户型图或满足基本质量标准且具有基本结构设计的施工图；6 .法律、法规规定应提交的其他材料。（二）各村

8、村民委员会审核1.核实审议。各村村民委员会接到申请后，要及时入户核实情况并召开村民代表大会会议进行审议，其中，相邻土地使用权人意见不一致的，由村民代表大会会议形成是否同意其建房的决议并在农村宅基地建房（规划许可）申请表中相应位置注明。（以上村民代表大会会议参会人数需达到三分之二，且赞成率通过一半有效）。2 .公开公示。审议通过后，要及时将申请建房村民的家庭成员人数、建房位置、宅基地和房屋占地面积及建设方案等情况在本村张榜公示，征询本村村民意见，公示期不少于7天。3 .签署意见。张榜公示期间，村民对公示有异议的，由各村村民委员会进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改建房方案，对修改后的建房方案需

9、再次予以公示；村民对公示无异议或经调查异议不成立的，各村村民委员会应当在农村宅基地建房（规划许可）申请表中签署意见。4 .上报镇政府。各村村民委员会要及时将签署意见的农村宅基地建房（规划许可）申请表、公示材料及村民代表大会会议记录及其他申请材料报送镇政府。5 .各村村民委员会要在收到申请材料后10个工作日内完成相关审核程序，并递交至镇政府工作专班。（三）镇政府审批1 .到场核实。镇政府会同村民委员会实地审查申请人是否符合条件、现有宅基地及房屋情况、是否征询四邻意见等，现场确定建房位置和基底高度。2 .签署意见。根据到场核实情况并严格依据村庄规划及有关规定，在农村宅基地建房（规划许可）审批表中签

10、署意见。审批表至少一式两份，由镇政府、村民委员会各存档一份。3 .制作并发放审批文书。对符合审批条件的，制作农村宅基地建房批准书（附件4）并加盖骑缝章；对不符合审批条件的，制作农村宅基地建房不予批准通知书并加盖骑缝章。由各村村民委员会将审批结果张榜公示后，及时将审批文书发放给村民，审批文书存根由镇政府留存。镇政府相关部门要在收到申请材料后20个工作日内完成现场核实、签署意见等审核程序，20个工作日内不能作出决定的，经镇政府负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。（四）镇政府验收1 .到场验收。镇政府相关部门要组织村民委员会、村民、设计、施工、监理等各方人员到现场进行

11、两次验收。第一次验收是房屋基底建设完成后，实地检查村民是否按照批准面积、四至、基底高度等要求使用宅基地。第二次验收是房屋建设完成后，实地检查村民是否按照批准和规划要求建设房屋及围墙等附属建筑物，是否存在侵街占道等情况。2 .制作并发放验收文书。依据验收情况，填写农村宅基地建房（规划许可）验收意见表（附件6）。验收意见表至少一式三份，其中，一份发放给村民，另外两份分别由镇政府、村民委员会存档。镇村两级在申报审核审批工作中要做到“五到场”,即：申请审查到场、批准后丈量放线钉桩到场、建房过程中到场、基础建成后核验到场、住宅建成后验收到场。第十二条村民建房应当严格按照建房批复进行，建筑质量与安全应符合

12、国家和本市相关标准及农村住宅抗震设防等相关要求。施工过程中，应当遵守国家和本市建筑安全、消防安全等有关要求，便于消防取水和消防车辆通行，形成施工记录；村民要对建设房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任；村民房屋的设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。村民委员会要加强施工全过程监管和服务，督促落实抗震设防和绿色节能发展等措施。第十三条镇政府相关部门、各村村民委员会对宅基地建房管理工作中形成的文书、照片、影音等资料应当及时归档，实行“一户一档”管理并建立台账。镇政府相关部门要每半年对村民建房验收结果进行汇总，填写农村宅基地建房验收结果统计表（附件7）,于每年6月底和1

13、2月底前报送区住房城乡建设委。第十四条村民建房前应先征得邻里同意，严禁未批先建，出现建房滴水、布局、层数不合规、侵街占道等争议纠纷应由各村村民委员会进行调解并报镇政府相关部门处理。对违法违规建设的当事人以及相关责任人，坚决依法依规依纪严肃查处；对触犯刑法、构成犯罪的，要依法追究刑事责任。第十五条公安机关应按照北京市门楼牌管理办法（市政府令第254号）规定，根据建房批复等受理编制门牌，并为不动产登记部门出具北京市门楼牌编号证明信。经合法审批建设且符合建设要求的村民住宅，可依据本市有关规定申请办理确权登记手续。第四章建立宅基地有偿流转机制第十六条稳慎处理宅基地历史遗留问题。对1982年以前划定的或

14、因转让、赠与、房屋继承等原因形成的超出现行规定标准面积占用的宅基地，要稳慎处理。超占面积未达到现行规定标准或户内不具备分户条件的，仍由其继续使用，并按照村庄规划或待转让及房屋继承、赠与时逐步调整。对于村民非法占用农用地建房等历史遗留问题，应当依法逐步进行整治。第十七条建立宅基地有偿退出和转让机制。（一）在落实户有所居的前提下，通过多种方式，多渠道筹集资金，鼓励进城落户村民及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民，自愿有偿退出闲置宅基地，具体补偿标准由本集体经济组织成员民主决策确定。鼓励和引导村民在征得村集体经济组织同意的前提下，向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。（二

15、）镇政府相关部门要加强对村集体经济组织工作进行指导，保障转让双方按照依法、自愿、有偿的原则，规范签订宅基地使用权、住房所有权转让协议，明确约定产权归属和各项权利义务。同时，镇政府和各村村民委员会要建立健全登记制度，做好集体内部宅基地有偿转让管理服务相关工作，协助农民做好权属变更登记。（三）严格禁止城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。第五章加强闲置宅基地及住宅盘活利用管理第十八条在落实户有所居、保障本村村民居住需求的前提下，村集体经济组织及其成员可以依法通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅

16、发展乡村旅游、餐饮民宿、文化体验和休闲健康养老等产业。盘活利用的闲置住宅应当是在合法宅基地上已经闲置且预期继续闲置2年以上的住宅，原则上应以现有集体建设用地（宅基地）使用权证及市规划自然资源委房山分局、区住房城乡建设委或镇政府核发的住宅建设手续作为权利证明依据，没有依据的可由各村村民委员会出具证明。在确保村民合法权益的前提下，要兼顾集体与个人利益，规范引导村集体经济组织及其成员采取自营、出租、合作等多种方式进行盘活利用。出租用于居住或经营的，要严格遵守国家和本市有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过20年，严禁出租不符合条件的房屋，禁止违法群租。第十九条鼓励和支持村集体通过自营、合作或统一组织对外出租等方式开展经营；对成员经村集体同意后开展经营的，村集体要切实加强管理。村集体可通