武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究_硕士学位毕业论文.doc

《武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究_硕士学位毕业论文.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究_硕士学位毕业论文.doc（58页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究 HUAZHONG AGRICULTURAL UNIVERSITY武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究STUDY ON TEMPORAL-SPATIAL VARIATION CHARACTER OF RESIDENTIAL PRICE AND ITS INFLUENCING FACTORS IN WUHAN 研 究 生:CANDIDATE：导 师:SUPERVISOR：专 业:行政管理MAJOR：ADMINISTRATIVE MANAGEMENT研究方向:FIELD：土地行政管理LAND ADMINISTRATIVE MANAGEMENT45 武

2、汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究Study on Temporal-spatial Variation Character of Residential Price and its Influencing Factors in Wuhan研究生:指导教师:指导小组:专业：行政管理 研究方向：土地行政管理获得学位名称：管理学硕士 获得学位时间： 摘 要IAbstractIII1 绪论11.1 研究的背景11.2 研究目的和意义21.3 国内外研究综述31.3.1 国外研究综述31.3.2 国内研究综述51.4 研究的技术路线71.5 主要研究内容、研究方法和资料来源91.5.1 主要研究

3、内容91.5.2 研究方法91.5.3 资料来源101.6 可能的创新点102 研究的基础理论122.1 地租地价理论122.2 区位理论132.3 供求理论142.4 城市地价空间结构理论152.5 本章小结153 研究区域概况163.1 自然地理173.2 社会经济发展概况183.2.1人口183.2.2 居民人均可支配收入183.2.3 国内生产总值（GDP）193.2.4 固定资产投资213.3 城市总体规划213.4 房地产市场概况223.5 本章小结244 武汉市住宅价格时间变化特征及影响因素254.1 武汉市住宅价格时间变化研究方法254.2 武汉市住宅价格时间变化特征与影响因素

4、254.2.1武汉市城区总体住宅价格时间变化特征254.2.2武汉市城区分区域住宅价格时间变化特征284.2.3 武汉市住宅价格时间变化的影响因素294.3 武汉市住宅价格时间变化趋势预测334.3.1研究数据的分析和处理334.3.2 武汉市住宅价格时间变化趋势模型拟合344.3.3 武汉市住宅价格时间变化趋势预测374.4 本章小结385 武汉市住宅价格空间演变特征及影响因素395.1住宅价格空间分析方法和模型建构395.1.1住宅价格空间分析方法395.1.2住宅样点数据分析及处理415.1.3 数字地价模型的建构445.2 武汉市住宅价格空间演变特征及影响因素475.2.1 武汉市住宅

5、价格空间分布特征475.2.2 武汉市住宅价格空间演变分析585.2.3 武汉市住宅价格空间演变的影响因素655.3 武汉市住宅价格空间变化趋势分析685.4 本章小结706 研究结论与展望716.1主要结论716.2 研究展望72参考文献73致谢76图表目录表3-1 武汉市2008年国内生产总值表20表3-2 武汉市2009年房地产开发投资表23表4-1 武汉市商品住房价格及涨幅表27表4-2 武汉市住宅价格时间序数表33表4-3 武汉市住宅价格趋势相关系数表37表4-4 武汉市2010年-2012年商品住房价格预测表38表5-1 部分住宅样点信息列表42表5-2 武汉市2002年-2009

6、年房屋销售价格指数表43表5-3 调整后的房屋销售价格指数表44图1-1 技术路线图8图2-1 均衡价格图14图3-1 武汉在湖北省的位置图16图3-2 武汉市行政区划图17图3-3 武汉市2000年至2008年总户数和总人口数变化图18图3-4 武汉市2000年至2008年城市居民和农民收入变化图19图3-5 武汉市2000年至2008年国内生产总值变化图20图3-6 武汉市2000年至2008年全社会固定资产投资和城镇固定资产投资变化图21图3-7 2000年至2009年武汉市商品房和商品住宅竣工面积图24图4-1 商品住房价格指数和商品房价格指数走势图25图4-2 商品住房平均价格和商品

7、房平均价格走势图26图4-3 武汉市城区7个区商品住房平均价格走势图29图4-4 武汉市2003年至2008年非农业人口规模和城市化率变化图30图4-5 2000年至2008年城市居民年人均可支配收入和消费支出变化图31图4-6 2002年至2008年武汉市道路长度和和道路面积图32图4-7 一元线性函数拟合图34图4-8 对数函数拟合图35图4-9 二次多项式函数拟合图35图4-10 乘幂函数拟合图36图4-11 指数函数拟合图36图5-1 数字地价模型剖面及其主要特征图40图5-2 武汉市住宅价格样点分布图（2005年）45图5-3 武汉市住宅价格样点分布图（2009年）46图5-4 武汉

8、市住宅价格剖面线位置图46图5-5 武汉市2009年住宅价格三维立体图47图5-6 武汉市2009年住宅价格平面等值线图47图5-7 基于边缘基点的住宅价格剖面线151图5-8 基于边缘基点的住宅价格剖面线251图5-9 基于边缘基点的住宅价格剖面线351图5-10 基于边缘基点的住宅价格剖面线452图5-11 基于边缘基点的住宅价格剖面线552图5-12 基于边缘基点的住宅价格剖面线652图5-13 基于边缘基点的住宅价格剖面线753图5-14 基于边缘基点的住宅价格剖面线853图5-15 基于边缘基点的住宅价格剖面线953图5-16 基于中心基点的住宅价格剖面线1055图5-17 基于中心

9、基点的住宅价格剖面线1155图5-18 基于中心基点的住宅价格剖面线1255图5-19 基于中心基点的住宅价格剖面线1356图5-20 基于中心基点的住宅价格剖面线1456图5-21 基于中心基点的住宅价格剖面线1556图5-22 基于中心基点的住宅价格剖面线1657图5-23 基于中心基点的住宅价格剖面线1757图5-24 基于中心基点的住宅价格剖面线1857图5-25 基于中心基点的住宅价格剖面线1958图5-26 基于中心基点的住宅价格剖面线2058图5-27 武汉市2005年住宅价格三维立体图60图5-28 武汉市2005年住宅价格平面等值线图60图5-29 2005年和2009年住宅

10、价格剖面线1对比图61图5-30 2005年和2009年住宅价格剖面线2对比图61图5-31 2005年和2009年住宅价格剖面线5对比图61图5-32 2005年和2009年住宅价格剖面线6对比图62图5-33 2005年和2009年住宅价格剖面线7对比图62图5-34 2005年和2009年住宅价格剖面线8对比图62图5-35 2005年和2009年住宅价格剖面线11对比图63图5-36 2005年和2009年住宅价格剖面线12对比图63图5-37 2005年和2009年住宅价格剖面线13对比图63图5-38 2005年和2009年住宅价格剖面线17对比图64图5-39 2005年和200

11、9年住宅价格剖面线19对比图64图5-40 2005年和2009年住宅价格剖面线20对比图64摘 要近些年来，我国城市土地使用制度的改革进一步深入，地价机制对我国城市土地资源合理配置，空间结构的优化布局和土地的节约集约利用具有越来越重大的作用。伴随着城市土地价值的日益显化，全国各地房地产价格出现显著上涨。如何全面、系统、准确地掌握城市地价和房价的变化情况，分析城市房地产价格的动态发展趋势和变化规律，合理地对城市地价和房价进行监测和调控，成为土地管理工作者面临的重要课题，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。目前我国城市地价时空变化的研究较少，研究方法尚不成体

12、系，研究成果难以满足当前城市地价管理的需要。随着计算机技术的日益完善，对城市地价和房价的研究由定性过渡到定量研究成为可能。本文以武汉市城区2002年至2009年部分住宅价格数据为实证基础，利用地理信息系统软件Mapgis的空间分析功能，构建武汉市住宅价格数字地价模型，辅之以时间序列分析和数学模型，详解了武汉市住宅价格时间变化和空间演化规律。全文在分析武汉市房地产市场近况的基础上，首先利用武汉市2002年第一季度至2009年第四季度的住宅价格数据对武汉市住宅价格的时间变化情况分别进行总体分析和分区域分析，然后运用不同模型对住宅价格的时间序列数据进行拟合，选出了最合适的数学模型，并运用此模型对未来

13、三年的住宅价格进行了预测。论文接着以武汉市城区2002年至2009年的住宅价格数据为实证基础，对数据进行必要的期日修正，利用地理信息系统软件Mapgis的空间分析功能，构建武汉市住宅价格数字地价模型，通过住宅价格等值线图、三维立体图、局部剖面图等，对武汉市住宅价格空间分布的整体结构和局部特征进行了细致深入的分析；为了分析住宅价格空间演变特征，分别建立了2005年和2009年两个时间点的数字地价模型，对比两个时点的住宅价格等值线图、三维立体图和局部剖面图，详解了武汉市住宅价格在整体结构和局部方向上的空间演变趋势，并分析了武汉市住宅价格空间分布的主要影响因素。最后利用已建立的住宅价格数字地价模型，

14、结合未来几年武汉市重大基础设施项目建设，如轨道交通和武汉火车站的建设等，以及武汉市土地利用总体规划（20062020年）和武汉市城市总体规划（20062020年）等资料，对未来几年住宅价格增长最快的地段和区域进行了分析和预测。本论文共包括六个章节，第一章绪论，主要介绍了研究背景、目的和意义、内容及技术路线等；第二章是本研究的理论基础，主要阐述了地价空间结构的相关基础理论；第三章介绍了武汉市的概况；第四章着重分析武汉市住宅价格的时间变化特征；第五章主要分析武汉市城区住宅价格的空间演变规律；第六章为研究结论与展望。关键词：住宅价格；时空变化；数字地价模型；影响因素；武汉市AbstractThe reform of urban land use system in our country is further thorough in recent years. The land v