贵阳中达项目营销策划建议书.docx

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1、目录一、贵阳房地产宏观市场分析：（一）贵阳房地产发展分析：（二）贵阳市房地产发展趋势（三）贵州将推进住宅产业化（四）贵州省居民住房消费状况（五）贵阳房地产郊区化发展成为趋势（六）贵阳市批准商品房预售二、贵阳市房地产微观市场分析：1.从市场板块角度分析2 .从房地产实体分析3 .从项目包装推广手法分析4 .从房地产发展的成熟度上分析5 .从价格定位上分析6 .从消费群体上分析三、贵阳市楼盘广告分析四、项目竞争对手个案分析：中天广场案例：1.中天广场推出市场的形象是:2中天广场目标客户群3.推广策略总结语-钻石广场案例：1 .钻石广场推出市场的形象2 .目标客户群3 .推广策略三中天星园案例：1.

2、中天星园推出市场的形象是:2物业管理3 .中天星综合素质体现:4 .目标客户群5推广策略四新大陆广场1.新大陆广场在推出市场时的形象是:五时代名仕案例1.时代名仕楼在推出市场时的形象是:2 .目标客户群3 .推广策略五、项目分析（一）项目概况1 .智能化管理系统2 .户内配套3,物业管理4.总体规划（二）项目机会点171.市场有空间72 .区域有优势83 .发展商有实力84 .自身规划设计及概念超前5有策划前置观念（三）项目问题点191 .发展商尚未有较高知名度92 .项目前期形象口碑不好93 .项目目标客户层面较窄六、人民家园项目包装、项目定位策略9（一）人民家园形象定位110（二）项目的市

3、场推广定位（三）目标客户群定位1.CEO（老板阶层或首席执行官）132.二次或以上的置业人士133投资买家144 .长期驻贵阳的外来商人145 .私营经济中成长的“新贵”156 .原住这一带的“老市民”157 .在中华路一带的中小型公司单位（四）项目包装1151.宗旨、思路、策略152 .项目包装系列16（五）项目自身素质提升策略1201.户型设计方面.203 .外立面更改建议（看附件）204 .园林概念设计215 .物业管理及功能配套建议21（六）会所配套建议21（七）物业管理建议：236 建立网络平台247 .物业管理方面,可以实现:”8 .安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面,配备有

4、：.（八）项目有关提高附加值的建议261 .直饮净水系统262 .提供高气纯净水263 .节能设备与节材的建议264 .环保设计27七、人民家园市场推广策略27（一）市场推广策略台阶（二）贵阳市首个CEO物业的塑造127（二）项目市场推产把璃29（三）项目推广活动1311、筹备CEO精英会-招募CEO精英会会员312、连环奖上奖（消费越多,享受越高）323、高尔夫球邀请赛324、公关活动:贵阳市首个CEo沙龙成立仪式品酒美食会错误!未定义书签。5、公关活动:最新德国奔驰S系列名车展及拍卖会错误!未定义书签。八、项目的全局统筹错误!未定义书签。（一）概念135（二）内容Ior1 .人员素质的训练

5、和控制2 .计划清晰详尽363 .人员安排和分配364,控制365 .信息反馈366 .策略调整36BUS本公司作为房地产行业的资深代理公司，自2001年7月进入贵阳市厂以来，已成功参与多个项目的策划与操作。现有幸参与贵司项目的竞标，深感荣幸。此次主要是做一个本项目的定位方案。愿能与贵司合作，共创贵阳的又一明星楼盘，共创新世纪房地产销售的又一奇迹。一、项目概况（一）概况1.位置：项目地处我市沙冲路与营盘路交汇处，正面为沙冲路，背后为营盘路。比邻贵阳火车站。2周边设施：学校：铁五局飞机坝幼儿园，铁五局贵阳第一小学，尚义小学，十六中，二十七中医院：南明区妇幼保健院，市口腔医院其它：大昌隆仓储式购物

6、中心，达高桥综合批发市场，第三农副产品批发市场，图书批发市场，市图书馆，省展览馆，民航售票处，香溪宾馆，金龙陶瓷装饰材料市场，省体育旅行社，体育宾馆,通达饭店，朝阳影剧院交通：多路大中巴通过。与体育馆长途汽车站、贵阳火车站相邻，交通极为便利。3.项目技术指标：总占地面积：2.5万平方米总建筑面积：6万一一10万平方米容积率：4建筑密度：30%其它：本项目由于将有2万平方米的建筑面积将用于安置回迁户，所以可售面积为4万一一8万平方米。（二）项目机会点1.市场有空间在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色、综合素质商的高档住宅精品小区有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级的白领

7、阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区将有一个持续成长的市场空间。2 .区域有优势项目位于贵阳市沙冲路路口，是城市复中心区域中较有优势的地段，由于贵阳市市区内成片开发的土地较少，因此本项目的规模优势将更为突出。3 .发展商有较前置的开发理念经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。4 .目标客户群的层面较宽由于本面目为较大规模的中低档盘，所能吸纳的目标客户群层面较广。因此，敝司建议应对本项目作一个准确的定位和较好的规划，以吸纳目标客户群。(三)项目问

8、题点1.发展商尚未有较高知名度现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而将来的房地产市场必将是比品牌，比规划，比实力时代。就目前的情况来看，贵司尚未有较高知名度。建议：需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共同创立出高档明星楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。2.项目地段形象不好该项目地处沙冲路和营盘路的交汇处，与铁路毗邻，环境复杂，噪音大，火车和汽车的过往将在一定程度上影响项目的形象。建议：房开商应对小区进行全封闭的物业管理，对小区的隔音做一个整体的规划，如设置隔音墙和隔音玻璃，以实现人们在都市中闹中取静的愿望。二、项目包装、项目定位策略项目现状

9、处于初期开发阶段，敝司建议首先将项目进行包装，以下是敝司通过对贵阳房地产市场的调查及对该项目的详细分析得出的系列思想。（一）项目名称包装I首先对项目名称进行包装项目命名为：人民家园理由是：1.人民一词具有较强的唯一性，同时具有较强烈的感情色彩，容易产生共鸣，创出楼盘的品牌。2 .符合本项目目标客户群较宽的实际情况。3 .直接体现以人为本的思想，直接打动目标客户群。4 .基于时下贵阳市房地产市场中的楼盘名称大多较为俗气，空洞的情况，该名称较易脱颖而出，容易为贵司创出品牌.I（二）项目规划定位根据该项目的地块状况以及技术经济指标，敝司建议本项目建成以小高层为主的小区楼盘，理由是：1 .本项目建筑物

10、实际占地面积为7500平方米，如果做成以小高层为主的楼盘，层数为12层，总建面为9万平方米，如果部分小高层改为多层，总建面也将达到8万多平方米。2 .在该地段小区盘全为多层，若本项目以小高层为主，多层为辅的结构推出，将会有力填补区域内的市场空白点，最大化的体现本项目的地段优势。3 .园林及建筑外立面、小区规划建议见附件，（三）项目整体比石首先对该项目形象定位为：大型人性化家园理由：L该项目有足够的质素支持其“大型人性化家园”的概念。依据：1）该项目为贵阳市城市副中心区域沙冲路地段的大型以小高层为主，多层为辅的住宅小区。2）本项目采取了小区规划的思路，按照人文与自然协调共存，物质需求与精神需求相

11、结合，交通便捷的总体要求，做到以人为本，以方便居住和生活为中心，在居住规划区的范围内对住宅、市政和公共配套等设计进行总体优化的规划设计。3）采用人性化、专业化的物业管理。体现以人为本的主题思想，提升楼盘自身的档次。2.目前贵阳市均价在3000元/in,以上的楼盘有20多个。豪宅市场处于供过于求的状态，在这种竞争激烈的环境下，大部分项目都走向了一种同质化，他们的目标客户群大部分都处于观望的状态或在众多的项目中选择最优秀的物业，在这种环境下，该项目必须在这一层面上提升物业档次和形象，才见有更强的竞争力去占据市场。巨项目的市场推广硒贵阳市大型人性化家园依据：L由于该项目是城市副中心区域沙冲路地段唯一

12、的大型住宅小区，占地2.5万平方米，总建面610万平方米，其规模足以支持其“区域唯一大型住宅小区”的概念。由于本项目的目标客户层面较宽，所以项目的形象定位将围绕目标客户层面较宽这一特性，营造一个符合这一特性，这一群体需求的概念化社区，这样方能被目标客户群所认同。2.人性化概念的提法实际上是提出一种全新的生活方式。市民在经济收入逐渐提高的同时，需要拥有一个舒适温馨的家，追求生活品质，懂得享受，本项目处处体现以人为本的概念，在各个方面力求将“人性化”这个概念提升到最高层次。我们需要给本项目赋予一种生命力,实现住宅规划小区化，住宅环境园林化，物业管理专业化，希望在最平凡的生活中方方面面都能得到最人性

13、化的关怀，最细致的体贴。（三）目标客户群定位1.工薪阶层1）2540岁之间，收入较稳定；2）家庭月收入在2500元左右；3）有孩子的家庭，孩子需要一个安全、健康的成长环境；4）对小区环境有较高的偏好；5）有较固广的人际关系，善于与人交往；需求：选择与自己经济收入、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣爱好大致相当或接近的人士为伍；同时也能让家人享受家庭幸福的生活之地。2 .二次或以上的置业人士1） 35岁左右的高级管理层（或金领阶层）；2）社会圈子十分广泛；3）夫妇双方多数皆参加工作；4）经济收入丰厚；5）欲改善现有居住状况。需求选择质素比原居住环境更好的住所。3 .投资买家1） 年龄在35-40

14、岁左右；2）社交圈子十分广泛；3）经济收入渠道广泛；4）注重物业质素，品牌与价格；5）注重物业租金回报率；6）经常出入高级消费场所。需求：选择具有升值潜力，二手租售非常活跃，回报率高的高质素物业。4长期驻贵阳的外来商人1）40岁左右，在贵阳有自己的公司；2）社会圈子十分广泛；3）收入十分丰厚；4）注重物业质素及物业管理服务；5）经常出入高级消费场所。需求：选择高质素、成熟便利、环境优雅的社区。5 .私营经济中成长的“新贵”该类居民主要以私营业主占多数，文化程度、年龄大小参差不齐生活条件宽裕，消费能力强。该类居民都有较强的经济实力，手头上拥有不只一个物业。6 .原住这一带的“老市民”对于大多数原住在这一带的“老市民”来说，他们经历了这里的昨天和今天的发展及巨变，他们热爱这一带，在这里长期养成的生活方式、习惯和心理使大多数“老市民”对此怀有浓郁的感情。7 .铁路上的工作人员，他们对该地段有较高的偏好。（四）项目包装1.宗旨、思路、策略宗旨设计一个项目包装方案，突出项目的功能和特性，体现本项目城市副中心区域大型人性化家园的形象，使购买者获得心理上的认同，更易于接受，并牢牢打入消费者的心中。思路根据项目的市场定位、项目形象以及市场需求，直接面对消费者，使项目的规划、形象和功能通过具体的形式和特