绵阳房地产市场调查报告.docx

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1、商场犹如战场“知己知彼方能百战不殆二本次市场调查旨在通过对绵阳房地产的整体市场和部分近期项目的分析和了解，促使本项目能够更完善，更加的贴近市场，从而保证本项目成功的运作和树立开发商在区域市场的形象和地位。绵阳市场调查题纲一、绵阳市概况简介二、绵阳的经济发展三、绵阳的人文与历史四、绵阳整体规划简述五、绵阳房地产发展简述D绵阳市目前住宅市场概况2）绵阳近两年房地产投资情况3）2004年房地产开发状况六、绵阳房地产媒体传播调查七、土地价值分析D土块基础情况2）本项目地块优势分析3）本项目地块劣势分析4）本项目地块机会分析5）本项目地块威胁分析6）本项目地块显隐性因素分析八、房地产市场调研1）本项目相

2、关的社会经济环境分析2）区域相关政策分析3）区域住宅开发量分析4）区域商品住宅消化总量分析5）区域不同类型房地产需求量、价格与现状分析6）区域住宅市场明星楼盘分析7）区域畅销楼盘分析8）区域滞销楼盘分析9）本项目区域即将动工或即将销售竞争项目分析10） 区域住宅、商铺租金水平分析11） 绵阳部分楼盘市场调查（附表）九、项目地块环境调研地块简介2）生活方便状况调研3）商务频繁状况调研4）供电、供水、供气、供热等配套设施调研5）交通便利状况调研6）居住文化状况调研7）未来发展状况调研8）居住圈层状况调研9）可利用自然景观状况调研10）周边人口状况调研十、结论绵阳房地产市场调查报告一、绵阳市概况简介

3、绵阳位于四川盆地西北部，距成都90公里，辖涪城区、游仙区、高新技术产业开发区、科教创业园区、经济技术开发区、现代农业科技示范园区、三台县、安县、梓潼县、盐亭县、平武县、北川县、代管江油市和科学城办事处。辖区面积2万多平方公里，总人口518万。市区现建成区面积50平方公里，人口约62万。属亚热带湿润季风气候，年平均气温14.8T6.7,年极端最低气温-0.6-3.2,年极端最高气温34.5-37.2,年相对湿度71%。绵阳从整体上来说是：气候温和，灰尘指数底，涪江与安昌河与绵阳城市相互交融，这些天然优势造就了绵阳，使之成为非常适合人居的城市。二、绵阳的经济发展绵阳自1985年建市以来,国内生产总

4、值以年均10.8%的速度增长,工业增加值以年均14.9%的速度增长。2001年，全市国内生产总值329.8亿元，财政收入26.6亿元。2002年绵阳国内生产总值约370亿元，比2001年增长12.5%,房地产价格比2001年略有上升。科技城2002年固定资产投资55.2亿元，实现国内生产总值190.2亿元，增长16%o2002年末绵阳城镇单位从业人员32万人，平均年工资10714元。绵阳建市后，成为四川经济增长最快、最具活力和发展潜力的地区之一。“七.五”到“九.五”期间国内生产总值年均增长11%以上。2003年，全市实现GDP396.6亿元，财政收入30.87亿元，综合实力由改革开放初的四川

5、第7位升到第2位。经济总量在西部12省（区、市）城市中，居于重庆、成都、西安、昆明和兰州之后,名列第6位。绵阳科技资源及教育发展潜力巨大，是绵阳经济发展的突出特点和优势。绵阳有西南科技大学、民航飞行学院、绵阳师范学院等普通和成人大学9所，中等专业学校19所，国家级示范高中6所，以及多所省重点中学。绵阳市还有北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学、华中科技大学、四川大学等20余所国内知名高校的教学基地。绵阳有全国唯一的核科学技术馆，省内一流的体育中心、广播电视中心、文艺中心、图书馆和博物馆、艺术大剧院等。绵阳中等教育质量位居全省、全国中等城市前列。近年来，绵阳民办教育异军突起，仅五所高级民办学校就吸

6、引外地来绵就读的中小学生近2万人。这里有全国最大的学生食堂，可容纳6000个学生同时就餐，其发展的规模和水平可见一斑。同时绵阳境内有独立科研院、所43家，博士后流动工作站5个，民营科技实体近300个。在18个重要国防科研单位和数十个高科技企业中，既有“国宝”一一中国工程物理研究院，还有中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院和西南磁学研究等国家的“独生子”。绵阳（国家）高新技术开发区内，建有“西部信息产业园”、“生物工程产业园”、“新材料产业园”和“精细化工产业园”，是今后绵阳科技城发展高新技术产业和科技成果转化的主要基地。1991年以来，绵阳先后被列为全国“军转民科技兴市”、“优化资本

7、结构”、“技术创新”、“综合配套改革”等多项试点城市和四川省“加速两个转变”试点市。荣获了“全国文明城市”、“全国卫生城市”和“全国造林绿化十佳城市”、“全国园林绿化先进城市”称号，联合国人居中心授予“改善居住环境最佳范例”奖。绵阳现已与世界10个国家的15个城市结为友好城市和友好合作城市关系，与50多个国家和地区建立了投资、经贸往来与合作关系，已有228家“三资”企业在绵阳落户发展，绵阳已成为四川省经济投资的新热点。三、绵阳的人文与历史绵阳历史悠久，人杰地灵。自公元前201年汉高祖设置涪县以来,已有2200多年的历史。公元211年（建安十六年）冬，刘备、刘璋涪城（今四川绵阳）相会，二人饮宴东

8、山。刘备放眼川西富庶丰饶的无垠沃野，赞曰富哉，今日之乐乎！”东山因之得名为富乐山。登上当年二刘“涪城会”的富乐山巅，放眼绵阳这座闻名遐迩的中国科技城。但见蓝天一碧，十分地洁净透明；城中高楼林立，绿树成荫，可谓半城绿色半城楼；涪江、安昌江和芙蓉溪蜿延穿过城区，构成美丽的城市曲线，三江汇合处，水面宽阔，波光粼粼，烟波浩淼，隐约可见城市两岸高楼在水中的美丽倒影；视线延伸处，长虹大厦、科教创业园区孵化中心大楼等作为绵阳科技城的标志性建筑格外引人注目，以“中国科技城”为金质名片的城市特质、以“军转民”企业军团为核心的强大经济实力、以“天蓝、地绿、水清、人和”为特点的人居环境，构成绵阳城市的核心竞争优势和

9、不可限量的发展潜力。绵阳的文化底蕴和自然景观是大多数二级城市不可比拟的，这里是治水英雄大禹的诞生地、丝绸之母嫖祖的故乡、诗仙李白的故里，也被称为“熊猫之乡:绵阳北倚剑门雄关，南接成都平原，西连黄龙九寨，东临巴渝三峡，有“蜀道咽喉”、“剑门锁钥”之称，有以王朗自然保护区和小寨子沟、窦团山、千佛山、猿王洞为代表的生态旅游，有以富乐山和梓潼大庙山为代表的“三国遗迹”揽胜，有以中物院科技展览馆、亚洲最大的风洞群、长虹商贸中心为代表的工科旅游,正在成为四川乃至西部新的旅游热点。位于市区的越王楼是中国历史上四大名楼之一。如今的绵阳，与当年刘备眼中川西的富乐相比，已胜过千百倍。四、绵阳整体规划简述国家确定建

10、设绵阳科技城，制定了绵阳科技城发展纲要，明确了绵阳城市定位和奋斗目标。绵阳未来十年的总体目标是：实现“两个根本性转变”，建立可持续发展的经济体系、社会体系和资源环境支撑体系，经济步入良性循环轨道，持续、高速、健康发展；发挥绵阳科技潜能，重点发展以电子信息产业为主导的高新技术产业，把“科技城”建设成中等发达国家城市水平的现代化城市；把绵阳建设成西部经济强市、国内重要的科研技术创新基地和生态环境保护示范区。绵阳城市发展迅速，城市功能日臻完善。城市水电气供应充足，垃圾无害化处理。80平方公里的“科技城”规划面积已建成50平方公里,现城市道路总长235公里，开通城市公交线路47条；继成绵高速公路、宝成

11、铁路复线建成通车后，形成城中水面5.06平方公里的“三江工程”和绵阳空港一一南郊民航机场，已先后建成使用。具有现代水准的金融、通信、商贸、检验检疫、空港、铁路口岸等设施一应俱全。绵阳依托科技城利用自然山水，欲建成成为一座以山水园林城、科学城、电子城为特色，城市布局新颖合理，基础设施配套，生态环境优美的现代西部最佳人居城市。绵阳城地处涪江、安昌江、芙蓉溪三江交汇处，被四面丘陵低山所环抱，山水相依。优美的山体，秀丽的水态，形成山在城中、城在水中，山水城融为一体的山水园林城市格局，自然条件十分优越。绵阳市根据其自然山水形成的独具特色的地形、地貌特点，先后新建、扩建了富乐山、富乐堂、西山子云亭、南山、

12、南湖、越王楼、圣水寺等八大公园，这些公园分别处于城市的东西南北中几个方位。绵阳实施旧城改造，建成城市道路总长235公里，开通城市公交线路47条；继成绵高速公路、宝成铁路复线建成通车后，形成城中水面5.06平方公里的“三江工程”和绵阳空港一一南郊民航机场，已先后建成使用。同时兴建多个工业经济区，发展工业生产、农业开发、商贸、文化和房地产产业。绵阳市有丰富的教学和文化资源。境内有西南科技大学、民航飞行学院、绵阳师范学院等普通和成人大学9所，中等专业学校19所，有包括6所国家级示范高中和多所省重点中学在内的普通中学3489所；市区有省内一流的体育中心、广播电视中心、文艺中心、图书馆和在建的博物馆、艺

13、术大剧院等，“科学城”有全国唯一的核科学技术馆。依托科技城展示山水美把绵阳建设成西部最佳人居城市，这就是绵阳的畅想。五、绵阳房地产发展简述随着改革开放和取消福利分房，旧体制的改革将住房分配变成货币化，近几年绵阳房地产产业快速健康发展，投资额、开发量和销售量都保持30%左右的高位增长。据市房地产交易中心对绵阳市城区房地产交易量的统计：2001年成交面积为48万平方米，成交金额6.88亿元；2002年成交面积68.7万平方米，成交金额9.08亿元；2003年成交面积108万平方米，成交金额14.99亿元，2004年上半年成交面积73万平方米，成交金额10.49亿元。三年中，其交易面积同比增长分别为

14、：40%、46%和30%,成交金额同比分别增长44%、22%和3L41%。下图为绵阳市自1994年至2004年上半年成交金额及成交面积对比分析表：上图明确显示出绵阳房地产近几年快速发展的过程，从1999年以后至2004年上半年办证面积成交金额增长迅速放量，2004年上半年的成交金额和办证面积相当于2002年度整个年度的量，同时据房地产交易中心数据显示，每年下半年的成交量都要超过上半年，所以从以上图示中可以想像本年度的成交数据将会是绵阳历史以来最高面积和金额的成交年度。1）绵阳市目前住宅市场概况绵阳住宅市场历经1996年起步、2000年发展，到2004年，已经形成了高、中、低档次泾渭分明、各有所

15、长的较为成熟的市场格局。尤其是高端地产市场，已经不再如初起步阶段项目少、无特色、重模仿的单纯（仅有以三江花园为代表的一小批模仿成都建筑形式、规划等特征的高档次楼盘），形成了多种建筑形式、多种规划主题、多种园林设计，各有特色、各有优点的多个项目相互竞争的格局。特别是在今年房交会，参展单位布展运作声光电等高新技术，讲究文化品位，达到成都等大城市房交会的布展水平。还开展了评选“绵阳十大楼盘”、“生态人居活动示范小区”、“售楼形象大使”等活动，整个房交会热热闹闹，营造出一种过节般的喜庆气氛。这充分的说明目前绵阳房地产已经由过去的综合品质低的住宅向综合品质高的小区过渡。自2001年以来，绵阳市区内相继出

16、现了许多高档电梯公寓，以安昌江、涪江两岸为主，在涪城区、游仙区、高新区等近郊地区，涌现出了芙蓉汉城、小岛花园城等大型高档社区。市区内土地资源逐渐减少，城郊土地利用率增高；商品房空置率降低，新开发楼盘增多。绵阳市房地产市场价格近几年来一直保持上升趋势，尤其是市中心区房价,高层多层升幅不同，许多市民在市中区买不起住房，自然就选择交通上很便捷城郊结合处,所以从市区住宅向城郊结合地和郊区发展巳呈必然趋势。2）绵阳近两年房地产投资情况2002年绵阳购置土地面积127.64万平方米，完成开发土地面积76.04平方米。开发施工面积371.7万平方米（其中商业40.6万平方米），其中新开工面积201.6万平方米（商业18.5万平方米）；竣工面积151.5万平方米（商业12.3万平方米）；竣工价值138932万元（商业14417万元）；