无锡乐泉花园营销推广策略.docx
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1、*3、建筑外立面建议74、住宅户型建议75、景观环境建议76、物业管理规划8二、目标消费者群定位91目标消费群职业构成背景92、目标消费群特征描述103、客户行为习惯分析10第四部分产品营销策略一、推广案名、logo设计及释义10二、项目核心价值体系的建立11三、项目定价策略121、价格调研12【前言】1第一部分市场背景分析一、项目市场分析1二、竞争对手分析2第二部分SWOT分析一、项目优势2二、项目劣势3三、项目机会点3四、项目威胁点4第三部分产品定位策略一、楼盘定位及布局规划61、楼盘定位62、布局规划6三、功能分区28四、设计要求29五、装修效果30六、销售准备工作重点30第六部分营销管
2、理一、销售管理31二、人员配置及培训管理31三、培训计划312、价格设定依据13四、形象、广告定位、广告主题卖点提炼161、主题形象定位162、广告定位173、广告主题与卖点17五、项目推广策略211、项目推广总思路212、项目销售周期划分223、媒体投放计划及费用预算23第五部分现场销售策略一、销售模式27二、售楼中心布置及样板房建议27左岸星光乐泉花园营销推广全案策划书【前言】左岸星光一期销售已经取得圆满的成功,今天,回首曾经走过的历程,我们得到的不仅仅是楼盘销售一空的喜悦,更多的是沉甸甸的思考。左岸星光楼盘的成功消化,凝聚了太多人的心血。我们非常感谢开发商乐多地产所给予的支持,当然,也对
3、我们的销售人员的兢兢业业的努力工作表示最深切的敬意。目前,无锡的房产市场已经进入一个平稳发展的阶段,但是随着市场的成熟,新盘与大盘的不断涌现,房产市场的竞争却愈加激烈。本项目所在的北区,各个楼盘之间的激烈竞争,必将对本项目二期的推广产生很大的压力。本公司的销售队伍,在一期销售方面的成绩是斐然的。随着公司的不断发展,我们引进了一批专业人才,在整个策划以及广告推广上都取得了长足的进步。相信在二期的策划销售中,能够把最出包的一面展现出来。本案类属于“小家碧玉”,想要在众多“大家闺秀”中脱颖而出,必须让产品更具个性,让客户更加心动,让物业品牌更有魅力这些都是本案策划书中主要阐述的。第一部分市场背景分析
4、一、无锡住宅市场分析2005年对于本案来说,是竞争与机会并重的一年,相信以对市场的细致分析、有效的营销策略及采用大众媒介对本案进行推广宣传,定能为达到本案的销售目标起到决定性的作用。中国楼市,受各项宏观调控政策的影响,已经步入一个稳定阶段,暴利房产也正趋向减少,房产界的整合、调整时期已经来临。消XX元动产地产被问先密费者购房也已渐进理性,抢购热潮渐渐退去2005年的无锡楼市,处于一个稳步上涨的阶段。河埒口等地区的大改造及居民拆迁,保证了无锡房地产市场的需求量。本次无锡市2005年第一批国有土地使用权挂牌出让拍卖会上,所出让的17块国有土地,被多家新介入无锡地房地产市场的外地开发公司以高价拍下,
5、无锡南片、北片、新区地块形势一片大好。主城区地块的开发已经慢慢趋向饱和,地价也越拍越高,开发商们基于资金、规模等等问题的考虑,开始向主城区四周辐射。新区、惠山区、盆湖一带、西漳等地成了人们开辟的新战场。目前无锡正着眼于大型城市的发展,根据“南进北退,东拓西展”的策略发展规划,城市的四周都将形成一个比较大的居住中心。北片的盛岸路也拓展直至锡宜高速北入口,规划为盛岸西路。盛岸西路在规划中不断成熟,片区内的二泉东园、二泉花园、惠泉花园、盛岸花园、仁和英伦皇家花园等住宅不断开发,形成巨大的居住群。“有人群的地方,就会有商机”一一2005年盛岸西路将规划一个近二十万平米的商业市场。虽然北区的价格的涨幅快
6、得惊人,但相对于无锡房地产市场的其它片区来说还是很有吸引力。近来,楼盘的销售已经不象前两年,只需要稍微做做宣传就可以卖得很好,现在的房地产市场应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。二、竞争对手分析经过前期的调查发现,对本案推广将可能竞争威胁的项目来自盛岸花园三期、仁和英伦皇家花园、四季花城隆泉园、华强公司镇政府地块等几个项目,下面将逐个对此做简单的分析:1、盛岸花园三期本区域楼盘经历去年的销售后,其中盛岸花园经过一、二期的销售,其知名度、美誉度在消费者中都比较高,三期的表面销售状况平稳,已经完成60%的销售率,楼盘销售进入持续销售
7、期,均价已达到3350元/平方米,最高价已经达到4018元/平米,但实际销售状况并不理想,公司内部销售管理混乱,同时有三个销售组各自为阵在进行楼盘的销售,小高层及大户型的销售较困难,近期主推的是134平米168平米的大面积套房,楼层相对来说也缺乏优势。5月初盛岸花园三期又推出了剩余的一些套房,所有的房屋已经全部公开发售,目前均价已经上涨至3450元/平米。2、仁和英伦皇家花园三月二十七日开盘的仁和英伦皇家花园,对外宣称仅开盘三天便将其一期楼盘销售一空,二期现在开始排号,预计在本年度六、七月份开盘。其实销售一空的消息只不过是一种销售手段,实际一期推出的388套房屋,只售出224套,销售率为58%
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