北京瑞城项目市场研究报告.docx

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1、北京瑞城项目市场研究报告区域市场分析1、区域市场界定及概述1.1 区域市场界定项目所在区域为燕莎商圈，但考虑到CBD、东直门及朝Jl日门区域等项目的辐射力和影响力，我司认为各项目主要竞争区域为以下“茶色”覆盖区域。因此，本文将多对主要竞争区域进行市场分析。1.2 区域市场概述燕莎商圈形成较早，且有使馆区作为支撑，是国际氛围异常浓郁的区域，也是北京目前的“富人区”所在，北京最早一些外销公寓多集中在这一区域，上世纪9O年代中期该区内高档公寓的租金最高可达到8O美元/月/平方米，公寓的平均出租率在9O%以上，租金回报率也相当可观，从而吸引了大量的的开发商及投资者，造成该区域成为高档公寓现有供应量最大

2、的区域。同时，燕莎板块也是北京市5星级酒店最为集中的区域。城市空间布局的改变直接影响北京房地产格局，东部大发展计划是一个长期的利好。借助东部发展这一顺风车，城市功能分区进一步细化。在CBD的北部的燕莎板块，因为浓郁的商务氛围，一个全新的板块CHD中央酒店区正应运而生。同时，燕莎商圈也是京城最成熟的涉外商务生活区之一，其区域更确定了“国际化、多元化”的房地产开发方向。受土地供应的影响，东城、西城、朝阳、海淀、崇文、宣武等城六区及四环以内的新增供应渐少，随着城区的土地稀缺，本区域的特性（即位置优势）将更加突显。燕莎商圈是京城少有的具备国标化社区定位的区域，区域商务氛围非常成熟、浓厚，已形成一个被公

3、认的核心区域，其有着无可比拟的自身条件。区域内房地产市场供应物业中写字楼、高档公寓均占有相当比例，同时市场竞争亦最非常激烈；办公物业中，市场需求旺盛，同时区域的客户群相当稳定，但对于产品要求高而严格；公寓住宅市场中，除少量项目因定位等原因外，销售均较好；区域内项目核心竞争力主要为： 第一，区位优势，国际化的商圈，有着足够的吸引力及人气； 第二，交通优势； 第三，环境优势，既有生态方面的环境，也有投资的硬环境、软环境；第四，功能完全，坐拥若干商圈，其潜在置业客群被无限放大。2、区域住宅市场分析朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓是北京最早一批外销房聚集之地，之后相维有不少新盘推出。其中，95

4、-99年推出的项目，我们称为第一代公寓，99年以后推出的项目我们称为第二代公寓，这两代公寓都极富特色，在其销售的时代里不乏在京城房地产市场领军的项目，但随着市场的发展，第二代公寓虽与第一代公寓一脉相承，却也不断适应时代的发展具有了新的特色，这些变化也代表了北京高档公寓市场的发展特点。我们将重点放在新项目上，将老项目的分析只是作为一个参照系，两相比照，我们会更清晰地看出其发展的趋势。（1）.规模及产品形态分析第一代公寓规模及产品形态物业名称建筑规模建筑形态社区性质总套数外销公寓面积（万敏）碧湖居3604.2八幢6-8层公寓（单复式），每四栋楼围合成一个内庭院纯居住公寓景园大厦3004.24三座2

5、0层的塔楼组成商住公寓龙宝花园300/三栋十八层高的大楼组成纯居住公函京达花园1581.9四幢八层高的板式建筑纯居住公寓伯宁花园192高层板式结构纯居住公寓清静明湖1962.97围合式建筑纯居住公寓三全公寓3183.5三栋26层连体塔楼纯居住公寓第一代公寓除景园大厦为商住以外，其他项目均为纯居住公寓，这也是因为此区域的环境与氛围适合于居住。最早推出的这些项目规模都不是很大，对于高档外销公寓来说较小的居住人数也是档次的体现。在这些项目中较多采用的是当时北京还很少见的塔式结构，这在当时也是高档与现代的标志，而碧湖居和清静明湖采用的板式围合式建筑，体现出北京四合院的风情。第二代公寓规模及产品形态物业

6、名称建筑规模（万m2）建筑形态社区性质福景苑53栋连体塔楼纯居住社区京达国际公寓94株欧际风格的塔楼纯居住社区亮马名居8.25栋板、塔结合的公寓楼纯居住社区博雅园92栋塔楼与1株板楼连体纯居住社区棕桐泉35多栋塔板式结构建筑纯居住社区瑞城中心公寓206套单元2株板楼综合性项目富福华园3一栋高层塔楼和栋全跃层式多层连体纯居住社区海悦名门2.5高档精装修板楼纯居住社区燕莎。后11.3,楼体6个，板楼4个，点楼2个，总居住套数793户普通住宅纯居住社区北京GoLF公寓8.8万3栋196户精装修板楼公寓纯居住社区观湖国际60万1600套精装修板楼公寓纯居住社区琨莎中心9一栋塔式楼与一栋板式综合性建筑在

7、第二代公寓中采用更多的仍为塔式结构，同时也出现了板式结构的建筑形式，向着更加舒适、更加人性化的方向发展。所有的公寓仍然保持了纯居住性质，没有其他区域中的高档公寓可以用来作办公场所的情况，可以看出此区域仍然是用来居住与生活的区域。同第一代公寓相比，第二代公寓的规模普通有所增加，棕桐泉的总规模更达到了35万平方米，所以此区域的供应量在不断的增加。朝阳公园地区给人的感觉是一个高档的、神秘的地方，但这具体到这一地区却也象其他地方一样房价有高有低，它们之间既相互依存，又相互竞争。通过对各项目价格的分析，可以得出此区域项目的供应结构。第一代公寓价格水平物业名称物业地址售价(USD/m2)外销证号入住时间碧

8、湖居农展馆南路1338起，1850均外9895.12景园大厦龙宝花园农展馆南路2800外03196.5麦子店小区2200外04296.1京达花园农展馆南路1800外06596.10伯宁花园朝阳区麦子店1800外12396.3清静明湖三全公寓农展馆路南1860起外15497.11朝阳区麦子店北街只租不售外16097.8上表所列是各项目当时最早推出市场时的价格。景园大厦在95年推出时价格达到2800USDm2,这在当时整个北京市场中都是比较高的价位。而仅一墙之隔的京达花园、碧湖居单价格却相差近USDloo0,这两个项目均采取了低价策略来争夺客户。在这三个项目中，景园大厦虽然售价最高，销售业绩却最好

9、，所以可以看出在此区域购房的客户都非常有实力，不很在意价格而注重物业内在的品质。我们从当时的付款方式也可以证实这一点。以当年的房价如此之高，购买者的付款方式选择却非常有限，或者采取一次性付款，或者采取银行按揭，而当时的银行按揭只有5成5年，最高的也只有6成7年，当时8成30年的银行按揭形式还未推出，所以可以说最初的这一批购房者属于高端客户。第二代公离价格水平物业名称物业地址售价(USDn2)性质入住时间福景苑朝阳区亮马桥路USD2400外销2001.7京达国际公寓朝阳区朝阳公园西路11号均价：14000元/肝外销2004-10-31亮马名居亮马桥路11000内销2002.8博雅园农展馆南路10

10、000内销2002.5棕桐泉朝阳公园南侧HOOO外销2003.12瑞城中心小亮马桥路48号USD2800外销2002.6富丽华园朝阳区农展南路3号9000均价内销2001.3海悦名门农展馆北路枣营北里15号均价：9000元m内销2004-10-1燕莎。后朝阳区东枫桥以东100米均价：85807Cm,内销2006年10月15日北京GOLF公寓朝阳区朝阳公园西门均价：20000元m内销2004-9-1观湖国际朝阳区朝阳公园东门对面均价：13500元/户内销2006-5-31琨莎中心朝阳区新源里16号，燕莎15000元Znr外销2006-10-1由上表可以看出朝阳公园区域的外销房市场已经被打破。在新

11、推出的项目中，内销房的比例大幅度提高，占到总数的50%以上，这个区域不再由外销房独步天下，内销项目的入市使该区域的物业档次有所降低。随着内销房的入市，房价的降低也在必然，11000元/m2左右的价格已成为这个区域的主流。博雅园在2000年9月份推出市场时，起价只有7千多，而只有到2002年5月入住时价格才升到了IoOo0,少数的板楼单元单价可达12000,均价为8800,这样的价格可以说是颠覆了此区域的高价传统。由于几个内销房都申请了外租权，所以客户定位仍然为周边外企的白领，但客户的档次相应也稍微有所下降。福景苑和瑞城中心虽仍采取高价路线，坚守这块阵营，但瑞城中心的销售情况并不乐观，如此高价的

12、项目风光不再，与几年前不可同日可语。当然瑞城中心的滞销主要是其销售策略不当的原因，但也客观地反映出了此区域的竞争激烈度加强，同时需求也在发生着变化。（3）物业管理费分析一个项目的档次除了应考虑其硬件配套以外，另一个最重要的方面应该是物业管理的水平，其直观的反映就是物业管理费的高低。第一代公寓物业管理物业名称管理费（USD三2.月）物业管理公司碧湖居0.7怡高物业管理公司景园大胆2.04怡高物业服务有限公司龙宝花园1.1成基房地产物业管理部京达花园1.32/伯宁花园1.3成基房地产物业管理部三全公寓4.2（含会所费、空调费）仲量联行作为京城外销公寓的发物之地，当时此区域的外销公寓的物业管理费都采

13、取了高路线，均在USD1m2.月以上，低于USD1m2.月的项目占总项目数的17%,。而当时的碧湖居因为采取的低价策略，所以物业管理费也定在一个较低的水平。通过5-6年的运营可以看出物业管理费高的项目因为维护得当，所以物业各方面状况良好，所以租售情况也较好。而一些物业管理费低的项目租金却出现了明显的下滑。第二代公寓物业管理物业名称管理费（USD三2.月）物业管理公司福景苑2新加坡颖士格京达国际公寓1美国物业管理公司亮马名居3.8中海物业管理公司博雅园3.5开发商组建的物业公司棕桐泉5香港物业管理公司在第二代公寓中，除了较早入市的福景苑物业管理费为USD2m2.月，由新加坡物管公司管理，京达国际

14、公寓为USD1m2月，由美国物业管理公司管理之外，其他三个项目的物业管理费都大大低于USD1m2.月，占到总项目数量的60%。而且这些项目均启用国内的物业管理公司。除了亮马名居和博雅园为内销相应采取低物业管理费外，外销的棕桐泉的物业管理费也只有5元/m2.月。所以此区域新推出项目除了价位下降外，物业管理费水平也有向下的趋势。（4）、租金分析一个项目的市场情况从其价格可以反映出来，也可以由其入市以后的租金水平反映出来，所以分析一个项目的租金情况，也可以得出其投资的价值是否体现出来。第一代公寓租金水平物业名称最初租金（建筑面积）（USDm2.月）目前租金（建筑面积）（USDb2.月）碧湖居246-8景园大度3311-15龙宝花园276-7京达花园2710伯宁花园276-7清静明湖2110三全公寓21-30以上各项目在京城都是非常有名气的高档公寓，具有广泛的影响力，租务市场相当活跃。以景园大厦为例，164平米的2居租金达到USD5000/月，毛收益率高达21%,造就这一现象的原因是