XX物业管理企业工程维修部工作手册范文.docx

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1、工程维修部工作手册编号：CBREXH-GZ-EM-04版本/状态：A/1编制：审核：批准：生效日期：二。一四年七月一日*物业管理管控服务有限公司工作手册目录序号章节文件名称页面11工程维修部目标及实施措施422工程维修部组织架构533工程维修部岗位职责644工程维修部管理管控制度（规定）1554.1特种作业人员管理管控制度1564.2高低压配电室安全工作制度1674.3变配电工作票、操作票制度1784.4电梯安全管理管控规定1894.5电梯维保服务考核制度18104.6电梯机房管理管控规定19114.7设备机房管理管控制度19124.8设备机房防火管理管控规定22134.9设备事故处理规定23

2、144.10设备机房卫生管理管控规定25154.11设备运行记录管理管控制度25164.12设备标识管理管控规定26174.13设备台帐管理管控制度26184.14机电设备维修工具管理管控规定27194.15安全用水、供电管理管控制度27204.16监视、测量装置管理管控规定28214.17运行值班工交接班制度29224.18工程、维修档案管理管控制度30234.19房屋修缮管理管控制度30244.20外包工程相关项目管理管控制度32255工程维修部工作流程32265.1电气设备检修安全技术规程32275.2配电室倒闸规程34285.3市电、发电联锁柜操作、维护规程35295.4电梯安全操作规

3、程35305.5给排水设备安全操作规程36315.6给排水设备运行管理管控规程38325.7给排水维护保养规程39335.8冷水机组运行操作规程42345.9中央空调系统运行管理管控规程44355.10柴油发电机安全操作规程46365.11螺杆冷水机组系统操作规程47375.12焊接作业规程49385.13设备安全事故处理规程50395.14直饮水系统管理管控规程51405.15一般报修流程52415.16相关计划检修或重大设备检修流程52425.17供电限电停电审批程序53435.18客户报修服务管理管控办法53445.19客户维修服务管理管控程序57455.20设备更新改造程序58465.

4、21外包相关项目合同合约签订工作程序59475.22外包相关项目监管程序601 .工程维修部目标及实施措施1.1 目标：1）年度电能耗（除中央空调）同比下降10%以上2）房屋本体及设施设备按相关计划保养，相关计划完成率100运行正常；3）月度零修及时率达到98%以上，月度零修合格率达到100%，无零修质量造成的有效投诉4）有效控制供方驻场服务质量5）设备重大管理管控责任事故为零6）月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100%1.2 适用范围：适用于*相关项目工程维修部。1.3 措施：D工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保客户满意。2）部门人员做好安全

5、、管理管控工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决大厦突发事故的抢修。3）负责对小区的机电设备实施统一管理管控，积极做好维修运行的日常管理管控工作。4）熟练掌握设备设施的性能和操作，加强对设备的维护和保养，确保设备完好，为服务提供基本保障。总编制15人5-60编号：3.工程维修部岗位职责3.1 目标t明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。3.2 适用范围：适用于*相关项目工程维修部。3.3 合适的内容：3.4 3.1部门工作职责：1）负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标识，

6、并完成交接报告；2）制订工程维修部日常运作、管理管控工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、运行管理管控、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范；3）负责制订楼宇（工程维修部分）的年度和月度预算、采购相关计划、资金支付相关计划、年度和月度设备设施维护保养相关计划和设备设施大修相关计划；4）对管理管控范围内的设备、设施进行全面、有效的管理管控，确保设备设施的正常运行。按年度和月度设备设施维护保养相关计划对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修的相关项目、方法和完好程度符合相关规定。定期进行设备设施完好率的统计和考核，使设备设施完好率达到公司规定的标准，满足客户的使用要求

7、。在紧急情况发生时，能够按应急处理合适的方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；5）按对客服务标准完成对客服务事项，维修及时率、返修率、客户满意率必须达到公司规定的标准；6）建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程相关项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制；7）负责客户二次装修合适的方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理，参与管理管控处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；8）做好上级领导安排的工程整改相关项目、新增相关项目的招投标和合同合约签订工作，对施工相关计划进行审核，对相关项目实施过程进行监理，并完成竣工验收等工作；9）结合大凰实

8、际，制订大厦经济、有效的设备设施运行合适的方案，应用新技术，实施节能降耗,定期对能耗及其他运行成本进行统计核算，将成本控制在合理范围；10）实施各专业、各系统、各机房的值班、运行、巡视、维护保养、检修记录制度，记录要清晰、真实、完整并具有可追塑性。建立档案管理管控制度，按管理管控要求做好运行记录、巡视记录、值班记录、技术文件、资料、图纸等的收集、整理、完善、保存和归档工作；11）制订工程维修部的年度、月度培训相关计划，做好新聘员工的岗前培训，按相关计划实施各项专业技术培训，不断提高工程人员的技术素质和实际操作能力；12）配合政府、行业管理管控部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常工作，接

9、管理管控部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、噪音等达到环保要求；13）完成上级领导交办的其他工作。编号：3.5 3.2人员岗位职责：1）工程经理岗位职责：a.全面负责工程维修部工作，对大厘强电、弱电、空调、给排水、土建、消防运行及维修负责，落实公司管理管控制度和工作标准，保证各设备设施运行正常，不出现重大工程事故或较大人为责任事故；b.负责楼宇设备设施的管理管控工作，建立详细的设备设施台帐，对管辖的的设备设施做好现场标识，完善和提高设备管理管控水平。负责改造或新增楼宇设备的购进、安装调试、使用、维修保养。负责设备的报废（申请或建议）及处理；c.落实公司年度工程管理管控目

10、标，制订、落实重要设备及一般设备的的维修及保养相关计划；d.组织编制工程维修部日常运作、管理管控工作程序和规章制度，建立设备、设施的安全操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术文件；对客服务标准和规范，提高专业管理管控水平；e.协调并妥善处理与政府、行业管理管控部门的关系，确保电力、供水、煤气、通讯、电视等正常工作，按政府管理管控部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、空气质量、噪音等达到环保要求；f做好一线服务、与其它职能部门的沟通、协调工作，及时为客户提供优质服务；g.制定工程维修部年度、月度培训相关计划，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得到合理的使用和不断提

11、高人员的工作能力和技术水平；h.落实公司用人政策和各项规章制度，做好部门团队建设，提高部门专业技术水平；1 .负责汇总、制定和申报工程维修部年度、月度预算、采购相关计划；组织制订设备设施年度保养、检修相关计划及设备大修相关计划，保证工程维修费用的合理使用；j.根据工作相关计划，组织做好各系统设备运行、维护保养、检修、大修、相关项目改造等工作，督促工程维修部各级人员对管理管控范围内的设备、设施实施全面、有效的管理管控，按各系统设备运行标准，保持设备、设施良好运行，设备完好率达到98%以上，确保建筑环境、供电、给排水、通风空调、电梯、消防、电讯、电视、监控等满足客户使用要求。在紧急情况发生时，组织

12、安排各级人员，按应急处理合适的方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；k.组织实施对工程外包单位的管理管控、评审和考核。对外包商实施有效的监控和管理管控。组织安排工程整改相关项目的招投标、签订合同合约和施工配合，调配合适人员参与相关项目施工监理和竣工验收等工作；2 .负责客户二次装修合适的方案的审核和施工现场的监管，参加管理管控处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；m.负责组织做好对客服务工作，处理对客服务过程中出现的各种投诉，不断提高服务质量；n.组织制订经济、有效的运行合适的方案，应用新技术，实施节能措施，定期进行能耗和其它运行成本的统计核算，合理控制和降低运行成本

13、；o.完成上级领导交给的其他工作。编号：2）工程主任岗位职责：a.贯彻执行工程经理的指示，负责本大展设备、设施的专业技术管理管控。制定部门设备、设施的专业技术工作相关计划及审核各领班工作相关计划，报上级审批，批准后贯彻执行。对大厦设备（设施）的安全经济运行、技术管理管控、运行人员培训等工作负直接领导责任；b.当好工程经理的助手，负责工程维修部人员的日常工作调配。组织和督导员工认真执行员工守则和本部门的各项安全技术规程；c.做好对客户的服务工作，尽量漏足客户要求。客户对物业设施的改动或装修要求，除热情服务外，还要审批其改动合适的方案，不能使物业设施遭到伤害或违反有关消防条例等，履行管理管控职能；

14、d.确保各设备设施维修保养工程能按期、按质完成。负责组织人员完成临时或应急工程任务；e.与其它部门或相关人员协调，倡导团结与协作精神；f必须严格要求自己，自觉执行公司的规章制度，对工作认真负责，以身作则。组织全体人员学习技术业务，不断提高技术素质和业务水平，定期或不定期的考问讲解和考核，搞好现场培训活动；g.贯彻执行电业安全生产方针及规章制度，加强安全思想教育，组织安全活动，主持事故、故障的调查分析；h.编制年、季度、月工作相关计划并组织实施.按时、及时总结工作，上报工作总结和各种报表；i.配合编制各设备、设施的安全操作规程及维修保养工作程序、制度工作。并监督落实；j.负责各设备运行、调配和维修保养等专业技术工作，尽量做到节约、安全运行。建立健全正常运行工作秩序，定期巡视主要部位及其主要设备、设施，发现异常或故障，立即采取有效措施及时解决。查阅有关运行、巡视记录，了解设备（设施）的运行情况，作好安全经济运行和工作质量分析；k.协助部门经理对二次装修资料进行审核，负责二次装修的现场监管，参加管理管控处组织的二次装修验收，督促租户对遗留问题的整改；1.