水景别墅市场调研分析报告.docx

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1、第一部分2一水景别墅的定义2二水景别墅的分类3三、水景别墅起源2四、市场发展历程5五水景别墅市场分析7第二部分21一水景别墅市场发展展望21国内外部分海滨水景别墅区介绍24关键词：海滨别墅渡假村临海别墅诞生发展现状展望特点价值水景别墅市场研究第一部分一、水景别墅的定义人类对水的依赖与青睐，无论中外，古今有之。四大文明古国，无不发源于大江合流域,水孕育了生命，滋养了人类。直到19世纪，已经迈入工业时代的人们，还是摆脱不了对水的喜爱，在宅院中追求水的享受成了人们不懈的愿望。有诗云：“城有水则秀、居有水则灵。”水不仅表现为一种韵律的美，而且表现为一种灵性的美。水景别壁，是上个世纪80年代欧美国家开始

2、流行具有现代水景设计的住宅。随后，我国别爨市场也悄然兴起了水景别墅住宅风。水景别里主要是在开发思路上运用或自然或人造的水系水景，或采取二者相结合的方式，将水引入宅院，增添住宅的韵味，提升住宅档次,通过水的灵气来反映别墅建筑本身的生动。我们可以简单直观的把宅院内或附近有水域的，并且水在住宅的占有不可或缺作用的或是以水景在住宅中为买点的别墅称之为水景别里。如此是一个笼统的定义，未免不甚精确，但基本涵盖了日常所理解的水景别型范围，在很大程度上可以比较明确的反映的水景别壑的属性与特点。二、水景别墅起源现代人类生存的理想境界是自然的返璞归真的境界,所以与山与水相依相伴过日子就成了人们一贯的追求。世世代代

3、，人们对于山脚下水岸边住宅的热爱从未改变过。现代的都市环境和快节奏的生活不允许人们与山相伴,于是住宅与水为伴就成了都市人时尚而执着的心愿。水景别墅真正的起源大致可以追溯到上个世纪。20纪初，欧洲、美国等西方发达国家相继步入现代化社会，社会经济高度发达，并且形成了工业社会时代新的富裕阶层，相当一部分的人具备了购置别墅的经济实济实力,在财富上取得了成功的富人们开始追求生活和身份上的地位，社会上的超级富豪则开始了对别墅品质和价值的更高追求。与此同时，有人看好高档别墅这个潜力市场，在地中海沿岸开发了大量海滨别墅，众多欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为知名的休闲度假中心，相继，西

4、方各国也都开始了在沿海地区的环境较好的位置造建别墅，由于土地成本、建造成本高以及配套、环境比较好,此类别墅在价格上通常要远远高于普通别墅，形成了一个高端的别墅住宅供应市场，人们也逐渐认识到海滨别墅的价值点，有开发商开始大规模的把海滨别壁移植到内陆具有一定自然风光的湖泊、河流附近，水景别墅的概念开始逐步出现，别墅周边的水系价值成为豪宅的重要元素,沿海建设成为高档别墅的重要标志,水的价值在别墅整体价值中占据了很大的成分。当海滨、沙滩、阳光已经成为豪宅和高档酒店的核心因素，而海滨资源又是相对有限的，在别墅项目本身没有临近海滨、湖畔等天然水域的自然优势的情形下，在别整中引入人工的水面，打造别墅临水的概

5、念也开始出现。在上个世纪90年代，欧美国家开始流行具有现代水景设计的住宅。90年代后期，我国别里市场也悄然兴起了水景别藜住宅风。可以认为，水景别皇源于海滨区的别墅的发展，在海滨别墅的市场价值被社会认可而其供给与需求能力有着较大差异的情况下，逐步诞生和发展并形成今天比较大的市场规模的，因此研究水景别墅离不开对海滨别墅发展历史和现状的研究。三、水景别墅的分类水景别墅是一个涵盖面比较广的范畴，不同特点的水景别墅之间个体的差异性很大，其价值与针对的客户群都不同，有必要依据水系特点以及其与别里之间的关联进行进一步的种类划分，也便于对水景别墅进行有重点的针对性研究与分析。依据水景别墅中水的来源与性质，大致

6、可以划分为海滨别墅、临湖或临河别墅以及人工水系别墅等。海滨别墅作为水景别墅中的高端产品，比较具有代表性，无论产品的定位、特点、价值等因素都比较成熟，更具有市场分析和研究的价值。如果从别墅消费需求的角度出发，则水景别里大致可以归纳为以下五类：居家生活型别型,就是把别型作为第一居所需求,此类项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个人爱好和需求，这种需求在作为别型高端产品的海滨别墅中也存在；位于水边的渡假型的别墅，人们生活方式的改变形成了了渡假型别墅的需求，而且今后渡假型的别墅需求量会增大，；出租型别墅，在北京、上

7、海等经济发达地区这中别墅产品较多，在上海的一些跨国企业管理人员，存在此类需求，他们一般不会购买别墅，但有能力租住别墅；旅游型别墅，在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，目前在国内，这种别墅已经开始兴起；投资型别墅，由于很多别墅住宅因为地段、品质等因素具有很好的收益，能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。在别墅市场逐步发展成熟到激烈竞争，品质同质化趋势严重的市场环境下，别墅产品能够园区环

8、境上的改变和提升成为高端消费者看重的因素，水景别墅的文化内涵则顺应和满足了消费者对别墅市场现状改变的渴求。如按照住宅中房屋与水的直观位置关系进行划分,业内人事比较认可的分类方式大致可以分为以下六类：骑水型指的是跨越溪流的住宅或水上住宅。引水型在flychangan;w;w;w;w;s;se;w;asktangaboutkill;exertrefresh;learnstickfromputifor50;learnstickfromputifor50;skills;hp种别型建筑的最初原形是云南丽江的纳西族民居，在他们的大研镇中，户户宅院里都有溪流穿过。听水型指在自己的庭院中放置流水，形成小型瀑布

9、，使自己的居家中充满潺潺的流水声。拥水型所谓拥水是指拥有私家游泳池，拥有一片私人的水域。临水型这类别墅与水是零距离“，即拥有自己的私家岸线，这种对水域的拥有感会对客户产生极大的吸引力。在国外的别墅设计中往往会借助于码头、栈桥等建筑要素，使这种岸线的拥有感加以强化。观水型主要指对天然水域的欣赏度，这在建筑处理上注重的是观水的角度和方位。在别里建造中努力实现对天然水域的视觉满足。以上的形而上学的分类方法，按照水系与建筑的格局形态进行分类，到也比较直观。我们在后面会侧重于从此角度对水景别墅进行分析研究。然而它最大的不足就是，不能真正反映水在别孽产品中的作用与价值。真正的水景别墅的价值和档次也并不仅是

10、根据水的位置而定。四、市场发展历程水景别墅市场的发展历程基本上可以分为市场朦胧发展、市场快速成长、市场成熟发展几个阶段。20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。可以认为，水景别墅是以海滨别墅的形式在这一时期开始发展的。到了20世纪80年代，各种海滨别墅、度假村、临湖临河别墅，以及在缺乏天然水资源地区开发的人工设计水系的水景别墅在世界范围内得到迅速发展，并形成一定的市场规模。今天遍布世界各地的各种海滨别墅、度假村、休闲别墅，多数上都是有水景价值作为其依托的，市场的需求与对其价值的认可，将水景别墅地产市场

11、推向了一个新的高潮。美国水景别墅主流产品形成于70年代中期，当时美国经历了一场经济危机，泡沫经济破灭后造成大量的房地产的积压，尤其是市场景气时期开发的大量别墅，有人开始以出租的方式消化积累的水景别墅，逐渐形成了旅游度假别墅类别，也给水景别墅的进一步发展缓解了压力。海滨别墅由于产品的高价值性质，在长期的发展过程中，表现出一定的集群效应，在其别墅产品的推广上和消费群体对别墅的选择上，也形成了聚集效应和阶层效应。即一个区域的已有产品的档次和价值，会影响到区域内相关产品的价值，并且会对同档次的产品开发具有一定的吸引力，这在海滨别墅的客户群中也表现出了同样情况。到20世纪晚期，世界上已经形成多个高档海滨

12、别墅地带，比如法国卢瓦尔湖畔便聚集了弗朗西斯一世的舍家索堡、布卢瓦伯爵的希农堡、皇家尚博尔堡等历代豪宅。比尔盖茨那座号称价值2亿美金的现代豪宅，也选址于西雅图市郊的华盛顿湖畔，象日本东京湾、香港的浅水湾、半山豪宅无不如此。从世界范围内来看，水景别墅市场一直在发展，世界缺水的问题越来越严重，水资源更成为人们追求和认可的资源，水景别墅对人们的吸引力在不断增加，其中的高端海滨别墅市场看不出有任何衰退的痕迹。据美国房地产经纪人协会统计，2003年，美国公民中的60.7%拥有自己的第二套住房，鉴于银行低利率对于房地产的刺激，这个数字无疑还在继续增长。无论贫富差距多么显著，具有购买高档别墅经济实力的人群在

13、增加，产品有特点的水景别里的潜在购买群体在增长，在美国，富人往往拥有3套以上的住宅，欧洲大部分国家情况也大都类次，这些人群，如要再次选择住所，无疑会倾向考虑水景别墅产品。在水景别墅中，无论是何种水域，如何把水景与别墅，水景与社区等完美的结合起来，产品成功与否的关键因素。在国外欧洲、北美等地，由于人口密度较小，经济较发达的原因，并且其海岸线较为宽阔，相对国内来讲，有更多的海滩资源可用于开发海边别里或渡假村。因此在别墅的建筑风格、产品定位等诸多方面有着更大的选择，产品类别更加丰富化，并且不同海滨别墅带的价值定位都较为明确，都拥有自己的主流消费群体，在这里，别墅更充分的体现了居住者的身份和阶层。如多

14、处明星集中的别墅区地带、商界政界人士集中的别墅区地带等。以上国家和地区，社会发展阶段比较先进，地广人稀，居民人均居住面积比较大，有数量众多的中产阶层都拥有独立楼院，别墅产品对其的价值与国内远远不同，人们对于别墅能够给生活上和精神上带来的价值比较重视，对别墅的品质要求更高。整体上，这些国家和地区的水景别墅价格与配套比国内的产品要，在住宅建筑、装修装饰、配套设施等更显其尊贵之本色。中国经济迅速发展，目前我国人均年收入已达IOoO美元左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，一些发达城市己经达到或超过3000美元，数据表明，有水景别墅购买欲望和能力的人群基数都在增加。城市化进程的加快，生活水平的

15、提高，为旅游消费奠定了良好的基础。目前中s;sd;s;s;国城市人口约占全国人口的40%,一大批中小城市快速涌现，标志着城市化进入了快速成长期。人均GDP的增长以及居民消费习惯的改变，以现代城市化为背景之休闲文化的形成使旅游本身的内涵发生了变化。毋容忽视的汽车时代的来临，使京、沪、深等中心城市提前进入了舒适住宅时代（发达国家所代表的）。人们对生活质量的需求也在提高，购置别墅的需求在增加，对别墅品质的要求在提高，水景别墅中的有品质的产品自然会具有更大的发展前景，在其中，更为市场看好的是比较稀缺的海滨别墅，作为水景别墅中的高端产品，海滨别墅是水景别墅中的一面旗帜，在很大程度上水景别墅的价值来源于消

16、费者对海滨别墅的喜爱而又普遍无力购买的心理,而其他大部分以人工引水或是内陆湖泊水系的水景别墅不像海滨别墅一样具有很高的价值，五、水景别墅市场分析市场前景广阔休闲消费升温现阶段国内每年节假日已经达到114天，约占全年总天数的l3o人们比以往更具有时间来享受海滨渡假村或别墅，因而对消费者来讲，别墅的价值实际增加了。而且，随着我国经济的进一步发展，可以预计，带薪休假制度有望出现，这也更加有利于海滨别墅和渡假村这类水景别墅的发展。国际上，西方发达国家居民更是注重对生活品质的追求，法定的休假时间很长，在满足了温饱与生活必要需求之外，拥有一处可以体现身份的别墅，是多数人共同的想法。旅游消费支出比例，旅游目的的变化，以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式。具体包