厦门莲花广场购物中心市场调研报告.docx

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1、第一部台：区口甯业市场台新一、厦门零售业及消费市场发展状况1. 1厦门经济发展状况概述(1) 厦门2001年经济发展状况厦门2001年国内生产总值556.39亿元，比上年增长12.0%,其中，第一产业增加值22.51亿元，增长9.2%；第二产业增加值296.96亿元，增长13.2%；第三产业增加值236.92亿元,增长10.7%0按户籍人口计算，人均国内生产总值40968元，比上年增长8.8%。随着中国加入WT0,沃尔玛、富山诚达购物广场、来雅百货等一批大型批发零售贸易企业相继进入厦门，批发零售贸易市场竞争加剧。全年实现消费品零售总额186.55亿元，比上年增长8.3%。分行业来看，批发零售贸

2、易业实现消费品零售额129.74亿元，增长10.5%；餐饮业实现29.98亿元，增长7.3%；其他行业实现消费品零售额26.83亿元，下降0.1%。全市非公有制商业发展迅速，各类非公有制经济类型企业实现消费品零售额113.65亿元，增K21.0%,其市场占有率达60.9%。随着居民生活水平的提高，买车、购房、买电脑上网成为新的消费热点。市场物价持续低位运行。全年居民消费价格总水平下降15%,其中，消费品价格下降3.3%,服务项目价格上涨5.5%。分项目看，除医疗保健和个人用品上涨1.4%、娱乐教育文化用品及服务上涨3.8%、交通和通讯上涨3.2%外，食品、衣着、家庭设备用品及维修服务、烟酒及用

3、品、居住等价格均有所下降。2001年厦门经济发展中存在的主要问题是：新的经济增长点不多，企业适应市场能力还有待提高，产品竞争力不强，城乡居民收入增长较慢，就业压力较大，社会保障体系仍需完善等。(2) 厦门2002年1-10月消费品零售市场状况厦门2002年170月累计实现社会消费品零售总额177.62亿元，同比增长12.5%,增幅居全省第一。消费品市场运行主要特点：一是社会消费品零售总额呈现平稳增长态势，各月平均实现17.76亿元，增幅均在10$以上。二是非公经济成分企业市场占有率继续攀升。私营、个体、外资企业占社会消费品零售总额的比重高达61.41%,外资企业所占比重已突破10%。三是节假日

4、效应拉动效果仍然显著。今年春节、五一、中秋和国庆所在的2月、5月、9月和10月，批发零售贸易业实现零售额分别增长20.33%、14.39%、22.84%、17.39%。1.2厦门商业的发展历史以及现状概述从1981年至2001年的二十年间，厦门社会消费品零售总额以年均22.3%的速度高速增长,商业已形成了多层次、全方位、多种经济成份和运行方式并存的商品流通格局。1.2.1伴随流通领域体制改革的不断深入，商业流通规模不断扩大，商业经济向多元化方向发展(1) 加大流通领域体制改革力度，逐步建立现代企业制度。厦门市主要围绕扩权转制、搞活经营来深化大中型国有企业改革。1995年将原有的商业局、粮食局、

5、供销社转制为集团性公司。至2001年底，流通领域体制改革取得实质性的进展。一批企业关停并转，出台股权质押、改制和破产准备金管理使用以及职工补偿金等办法，促进国有资金从一般竞争领域有序退出。商、粮、供三家集团公司的资产盘整、债权债务转移等工作也取得了实质性进展，并妥善处理好善后工作和职工安置分流工作。(2) 商品流通规模不断扩大，促进国内外贸易向前发展。特区建设20年来，厦门市商业企业面对国家流通体制改革措施的不断出台，从观望到参与，直到适应，逐渐加大改革力度，加快转机建制，从而促进全市商品流通规模不断扩大。2001年厦门市外贸进出口总额达110.79亿美元，比1981年增长72.4倍，年平均增

6、长23.9%。(3) 市场机制的作用日益明显，市场竞争日趋激烈，促进商业经济向多元化方向发展。从2001年限额以上批发零售贸易企业商品销售总额所占的比重来看：国有、集体经济占46.2%,与1981年一统天下的情形相比，其市场占有率缩小到50个百分点以下；而各种其他经济商业则从无到有迅速发展，股份合作及股份制经济市场占有率20.2%,私营经济12.2%,联营经济9.7%,外商及港澳台投斐经济1.2%。1.2.2市场主体向多层次发展，商业市场运行体系已基本形成(1)商业网点建设加快，极大地方便城乡居民的生活。建立特区以前，厦门市商业、餐饮业网点绝大部分集中在中山路至厦港一带的旧市区。特区建设20年

7、来，厦门城市建设发生了翻天覆地的变化,伴随着流通体制的改革,遍布全市大街小巷的商业、餐饮业网点不断涌现，极大地方便了城乡居民的生活。截止2001年底，全市已拥有消费品市场136个，年成交额达49.79亿元；批发零售贸易业、餐饮业网点4.04万个，平均每万人拥有商业网点301个，比1981年增加284个。(2)积极探索并建立新的市场运行体系，促进商业市场向多层次发展。在流通组织形成方面，第一家中外合资连锁超市公司福兰普利超市(倍顺)于1997年开始运作，世界知名的连锁商业美国沃尔玛、台湾好又多也于2001年进入厦门。其他商业零售业组织形式也日趋多样化，如连锁经营式、仓储式、自选式、自动式、直销式

8、、敞开式、网络购物、电视购物等。(3)商品流通的市场化水平不断提高。特区建设二十年来，在市场经济机制下，商业、外贸、物资企业在经营上已完全打破旧格局，建立起了生活资料和生产资料经营相结合、批发和零售相结合、国内贸易和国外贸易相结合、国内市场和国际市场相衔接的新局面。1.2.3消费品零售市场繁荣稳定，不同经济类型企业竞争激烈。特区建设二十年，厦门市零售市场持续稳步增长，多种经济成份相互竞争。2001年厦门市实现社会消费品零售总额达186.55亿元，比1981年增长55.4倍，年平均增长22.3%。(1)各种经济类型市场占有率发生变化，非公有制经济发展迅速。(2)从行业结构看，各行业比重发生较大的

9、变化。批发零售贸易业积极改善经营管理，增加营业设施投入，大力组织适销对路产品，开展各种促销活动，满足不同层次的消费需求,服务能力和水平不断提高，在零售市场中仍占较大优势。随着厦门市旅游业、娱乐服务业的快速发展，餐饮业在零售市场中所占的份额也逐年提高。1.2.4买方市场初步形成，居民消费结构发生质的变化，消费出现新热点随着生产的发展和消费市场的发育成熟，短缺经济的时代已经过去，多数商品呈现供求平衡或供大于求，市场需求引导生产的作用不断增强，物价由升转降；而城乡居民收入不断增加，社会保障体系改革分流了一部分居民购买力，使消费需求由被动转为主动，消费市场已由卖方市场转为买方市场。2001年厦门市居民

10、食品支出占消费支出的比重(恩格尔系数)已降至41.34%,而用于衣着、交通、娱乐、文教、居住等项目的支出比重均逐步上升。恩格尔系数的下降，表明厦门市居民生活水平已发生质的变化，居民生活水平已由温饱进入小康并逐步走向富裕。1. 3厦门零售业的现有模式以及发展趋势2001年,厦门市消费品零售市场保持稳中回升的态势,全年实现社会消费品零售总额186.55亿元，比上年增长8.3%,增幅比上年加快3.0个百分点，剔除消费品价格指数变动的影响实际增长12.0乳分行业看，批发零售贸易业实现零售额129.74亿元，比上年增长10.5%；餐饮业实现零售额29.98亿元，比上年增长7.3%,其他行业实现零售额26

11、.83亿元，与上年基本持平。全年市场运行的主要特点：(1) 2001年逐月累计增长速度改变了从上年5月份开始持续下滑的态势，而呈逐月平稳增长的走势。当月增幅在10%以上的月份有1月、7月和8月份；当月增幅低于5%的月份为：4、5、10月份；其他月份增幅则介于7-10舟之间。下半年累计增幅比上半年累计增幅回升0.5个百分点，从走势看总体运行平稳增长。(2) 非公有制经济发展迅速，愈来愈显示出主力军的地位。2001年全市非公有制经济全年实现社会消费品零售总额达135.78亿元，比上年增长17.9%,其市场占有率已达72.9%,比上年上升5.9个百分点。其中：外资经济实现零售额所占比重较小，但市场占

12、有率仍比上年提高近2.O个百分点，增幅居全市各种经济类型增幅之首，达56.5%。而国有、集体经济实现的零售总额分别下降17.7%和0.7%。(3) 大中型商场是消费品零售市场的主要增长点。新开业的富山诚达购物广场、沃尔玛、来雅百货拉动全市新增零售总额2.26亿元,拉动限额以上批发零售贸易业增长7.5个百分点。厦门消费品零售市场中信誉好、社区服务功能优的大中型百货店、超级市场、大型综合超市、专卖店和便利店仍是大众消费的首选。(4) 餐饮业先降后升。2001年餐饮业实现零售总额29.98亿元，比上年增长7.3%(5) 新的消费亮点逐渐呈现出来。随着居民生活水平的提高，贷款买车、买房、买电脑上网风潮

13、渐起，大屏幕壁挂式数码彩电开始进入部分高收入居民家庭，反季节商品消费，高档耐用消费品更新换代步伐加快。(6) 新兴业态及营销方式的变革对消费品市场起到重要支撑作用。随着连锁店、仓储式商场以及国际知名百货超市的入住，现代流通组织形式和新型营销方式的引入，新的经济增长点开始显现。6月富山诚达大型零售自选购物广场新开业，11、12月来雅百货中山分店、沃尔玛世贸店及SM商业城分店的相继开张，加上闽客隆、倍顺、麦当劳、肯德基等连锁企业的不断扩张，弥补了国有经济及农对非直销下降所带来的负面影响，使下半年全市消费品零售总额增幅比上半年提高1.0个百分点，起到支撑全市零售总额稳定增长的重要作用。1.4厦门零售

14、商业市场空间、机遇与发展1.4.1厦门零售商业市场目前存在的主要问题1.4.1.1商业网点布局的问题：(1) 商业网点分布不平衡 过于集中：大商场、专卖店和个体店铺主要沿中山路、思明西路等几个传统商业街聚集，长不过数百米的中山路一段聚集了华联商厦、巴黎春天、第一百货、大陆商厦、美都商厦、来雅百货等数家大中型商场，中间还密布着数十家专卖店和众多的小店铺，可谓“一步一小店，五步一大店”。 窄带分布：世贸商城(沃尔玛、巴黎春天)、富山诚达购物广场、SM城市广场(沃尔玛、来雅百货)等大型商业设施沿火车站-富山-莲坂-莲花-江头商业走廊分布，这一条狭长的窄带全程不到3000米。 真空地带：在杏林、集美、

15、同安等郊区还没有出现较具影响力的大中型商业设施。(2) 老市区设置卖场的问题富山诚达海景店即将在中山路商圈开业，沃尔玛也在申请在老市区一带开厦门第三家大卖场。而在美国，从纽约市中心到最近的家乐福，坐车需要1个半小时；日本的大店法规定，在东京地区，新建IoOo平方米以上的商店就要举行听证；法国规定，新开300平方米以上的商店要经过审议。北京、上海等地借鉴美国、日本等地的做法，明确提出“老市区不开大卖场”的规定。比如上海提出今后凡在市内环线以外地区开设1万平方米左右的大型超市，由上海连锁商业协会根据开设大型超市听证办法组织听证会实行听证，工商部门依据听证结论决定是否核发证照。从以上状况来看，厦门的

16、商业网点布局校无规律可相，商业规划比较滞后。厦门曾在五年前制订了一份缺乏具体的网点布局指导的商务中心规划”，但随着城市规模的扩大，国外零售商纷纷抢滩厦门，整个商业格局发生了全新的变化，新的商业规划的出台已成当务之急。1.4.1.2缺乏成功的先进零售商业业态SM城市广场和世贸商城均采用美式Shoppingmaill的先进经营理念一集合大型超市、百货、美食广场、电影院、书店、咖啡厅及各类品牌专卖店，可供吃、穿、玩、乐的大型休闲娱乐购物场所。虽然SM城市广场和世贸商城相继于2002年9月成功引进“本地化”的来雅百货和巴黎春天百货，但这两大代表了最先进零售商业业态的MALL,无论从商业布局规划、实际招商完成率、经营商家质量、客户忠诚度等方面均差强人意。目前，先进的零售商业业态在厦门缺乏成功的案例。同时，随着泉州等周边城市MALL的兴起，厦门MALL