X楼市概述.docx

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1、南京楼市概述篇一、2005年一季度楼市分析2005年南京房地产市场全年的市场总容量为1350万平米，其中，一季度的市场容量为426万平米，而一季度市场的实际总供给量是658万平米，供给已经远大于需求，供需比例达到1.54：1,其中新建商品房的供需比是1.63：1。2005年一季度南京市有几个体量较大的楼盘推向市场，如江北的天华百润、城东的亚东城、城北的世贸滨江等，平均供应体量都在50万平米以上，使得南京市2005年一季度的总供应量大幅升高，而相比之下需求量却是受到多方面因素的影响，有一定的萎缩，这样就使得供需矛盾显得越发突出和尖锐。数据显示，2005年一季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性

2、供需矛盾的市场特征：一方面有141万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有373万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾已经非常尖锐。2004年三季度一2005年一季度分片区的新建商品房供需比4XS-_I2口一I1.S10.5-20(H三9S2004笫ES拿屋2005三-。g0l1.)WH2.221.B21.6T5申OW0.0.X*一，1.321.141.43-err2.022.612.BTx3.62.P2.14度附13148139由上图中数据可以看出，从2004第三季度开始，至2005年

3、第一季度，从单个片区来看，供需比例有增有减，但是从整体市场来看，供需比例变化的主调呈递增的趋势。2005年一季度中，南京市七大片区的供需比例情况走势不一，有供需失衡情况开始缓和的如城南、江北及河西片区，亦有供需失衡矛盾继续激化的，如江宁、城北片区。其中，城中、城东片区供需比也有所增加，但是总体供需情况比较平衡，供需比例接近于1。2005年一季度中，尽管城南片区商品房均价略有增长，但是这一变化对楼市的消极影响远不如即将运行的地铁1号线所带来的积极影响效果明显，购房者中选择在城南片区购房的人群比例开始增大，这一点也反映在城南片区在一季度中良好的销售情况上。由此，城南片区的供需比例再次向平衡状态趋近

4、，由2004年四季度的L48减少至2005年一季度的L39。江北片区在2004年年末，由于一些超大楼盘相关项目的出现成为南京楼市的焦点，同时也以其偏低的价格定位，开始引起越来越多购房者的关注。加上三桥及规划中的过江隧道等利好的实现，人们对江北的接受程度越来越高。一季度江北楼市的销售情况良好，同时尽管有两个超级大盘存在，但是由于大盘采取分期开发、分期推出的原因，使得江北一季度中的供给总量较之2004年四季度，并无太大增加。此长彼不长的情况之下，供需失衡状况开始缓和，由2004年四季度的298减至2005年一季度中214。河西片区在一季度中销售情况般，而随着十运会的临近，河西片区未来的发展前景令人

5、充满信心，仍有较大部分比例的人群选择在河西购房。由于河西片区在一季度中的新比房源不多，因而供需比例变化不大，与2004年四季度相比，略有小幅度下降，由L82降至L67。供需失衡矛盾加大的区域为江宁、城北、城东三个片区，其中以江宁片区最为严重。一季度中，江宁片区的供给量再次增大，且增加量较大，楼盘均价也略有上浮，但是对于江宁的需求量并无增加，由此使得江宁的供需失衡矛盾再次加剧。城北片区楼市在近期发展速度较快，但是由于供给量及需求量都相对不多，因而其供需状况一直相对平衡，一季度，由于供应量的增加大于需求量的增加，使得其供需比有所增加，但是供需失衡矛盾不够明显，供需比1.43。城东片区最近由于仙林板

6、块的崛起及马群麒麟板块的新增供给的增加，使得城东片区楼市的总供给量要多于前期，但是目前人们对仙林板块的了解有限，尽管有需求，但是这一数字要小于其供应量的增加，所以使得城东片区的供虫比发生了较大改变，其在2004年中一直保持着的供略小于需的情况至2005年一季度开始出现逆转，供IB比增至1.3,供大于求。城中片区仍然很受购房者青睐，但是限于有限的土地资源，供应量在逐渐的减少，同时价格也因此增加，价格的增加在一定程度上会抑制部分需求。受此影响，城中片区的供需比变化比较平稳，一直保持着供略小于求的局面。二、2005年一季度土地市场分析2005年一季度土地价格水平区域差异明显2005年季度南京市成交土

7、地统计表区域地块数量实际出让面积（单位：平米）成交金额（单位：万元）楼面单价（单位：元m1）城中6160444.41025005323.755城南6240241.4603402093.034江北4199922.214400600.2335城东2166697.7250001249.767河西142274.3173003410.267江宁111951.925001743.098城北113503.916501018.224削21835035.82236902232.339注：1.楼面地价统一以容积率L2计算；2.统一以净地计算。根据南京土地交易中心的数据，2005年一季度，南京市通过招拍挂方式共出让

8、土地21幅，实际成交19幅，实际成交面积835035.8平米，成交价款22.4亿元，2幅土地流拍，一幅城南地块，一幅江北地块。这主要是受到2004年下半年以来国家对土地和金融双紧政策的影响，使得开发商不得不对拿地普遍采取较为审慎的态度。一季度出让土地按照出让面积在各个片区中位于前三位的是：城中出让土地6幅，成交面积160444.4平米，成交金额10.3亿元，位居首位；其次是城南片区出让6幅，成交5幅，成交面积240241.4平米，成交金额6.03亿元；江北出让土地面积位居第三，出让土地4幅，成交3幅，成交面积199922.2平米，成交金额1.44亿元。从楼面单价来看，城中的楼面单价远远高于其他

9、片区，这也是该片区商品房价格持续走高的原因之一。三、5月份楼市数据变化 全市商品住宅供应市场势头强劲，销售市场有所回落5月份，全市商品住宅供应市场势头强劲，销售市场有所回落。本月，全市商品住宅上市总面积为82.88万平方米，环比上涨3.6个百分点，势头依旧强劲。销售方面，全市销售住宅68.28万平方米，环比下降11%。 江南八区仍主导住宅市场，但供应和销售明显回落5月份，江南八区共上市商品住宅36.27万平方米，销售住宅37.38万平方米，仍然主导商品住宅市场。但环比上月，该区域商品住宅上市和销售量明显下降。由于近期政府出台了多项宏观政策来平抑房价，使得该区域内持币观望气氛持续上升，商品住宅供

10、应和销售明显回落。 市场整体供大于求，供销不平衡趋势加大5月全市商品住宅供需比为1.21：1,市场整体供大于求，全市商品住宅不平衡趋势加大。从各板块来看，本月出现了多个板块供销的异常变动：城中市场继续保持供不应求；城北、江北板块出现单月市场供不应求的现象；城南、城东板块供销趋于平衡；河西、江宁板块市场供大于求。 多数板块房价开始回升，个别板块上涨幅度较大5月份，除仙西和江北板块，其它各个板块商品住宅成交均价均有所上涨。城中、城东板块增幅分别为7.24%和7.08%,房价涨幅明显，继续保持着高位运行；城南、河西、城北和江宁板块涨幅较小，房价略高于原来水平；仙西和江北板块房价有所下滑，但幅度不大。

11、纵观整个市场，正处于价格仍小幅上涨，但交易量萎缩的阶段，市场运行仍然稳定，根据市场发展规律，即便下半年没有更严厉的平抑政策出台，随着上市量的放大和交易量持续菱缩，房价也将平稳并开始回落。四、供销分析：江宁和江北板块，在旺季市场的带动下，市场形势较好，两板块均出现了供不应求的状况,江宁板块由于成交量明显萎缩，开发商在供应方面更加谨慎，短期未来供应量不会有大的突破；江北板块由于超级大盘的持续放量，未来供过于求的局面将维系下去，去化压力将进一步增大。河西板块,板块供大于销的局面由于房源不断入市仍将维持一段时间,但奥体片区完全做好,地铁畅通后，随着该片区商业和居住氛围的活跃，购买力度会有所增强。但目前

12、由于该板块实际需求被观望情绪所压抑，出现了较为严重的供过于求的情况，市场销售压力巨大。城东和城南板块，直以来城东商品住宅市场供不应求，而成南板块则供大于求。5月这两个板块供销较为平衡，累计供销比均在1左右。城东板块土地供应有限，而需求较为旺盛,供不应求局面仍将持续较长的时间。而城南板块，由于前一段时间土地集中放量，商品房源将会源源入市，未来供过于求有扩大的趋势。城中板块，由于土地及规划方面等因素，上市量有限，市场以消化存量商品住宅为主。由于该板块潜在需求旺盛，市场不应求，销售压力相对较小，产品升值空间较大。城北板块，由于是区域性市场，受外界影响相对较小，供应量、销售量各月变化不大。从本月累计供

13、销数据来看，该板块商品住宅供不应求，市场形势有所好转。供应篇南京市15月份相关项目商品住宅均价涨幅统计表（不含别墅）相关项目名称开发公司名称2004年12月2005年1月4月2005年5月增长率成交套数均价成交套数均价成交套数均价名境雅筑南京国信地产开发有限公司393689.71244370.2618.44%武夷绿洲南京武宁房地产开发有限公司1592967.423()3317.0511.78%北城新风南京金银房地产开发有限公司665157.6685682.3510.17%五岳颐园江苏五岳置业投资发展有限公司516993.72357202.9527832.758.74%良城美景家园江苏致壹房地产

14、开发有限公司1554646.022024969.136.95%龙北小区南京市城市建设开发（集团）XX145791.96176187.026.82%左邻右里家园南京中浙房地产开发有限公司733313.0373536.256.74%梧桐花园南苑南京金高房地产开发有限公司94692.24674892.0525189.266.08%亚东城学府园江苏亚东建设发展集团有限公司84042.223674281.945.93%龙吟广场江苏创宁实业发展有限公司889128.1249631.955.52%汇林绿洲花园南京栖霞建设XX2177845.26268276.855.50%漫城名苑南京金冠房地产开发有限公司396217.88136539.495.17%世茂外滩新城南京世茂房地产开发有限公司31610401.457510914.854.94%文泽园江苏天泰建设有限公司中国人民解放军第八一医院88601.86108318.2178714.644.77%紫鑫中华广场南京建瑞房地产开发有限公司575576.921705681.65535950.874.74%蔚蓝之都家园南京东晟实业发展有限公司266558.69