【W地产营销策略研究8400字】.docx

《【W地产营销策略研究8400字】.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【W地产营销策略研究8400字】.docx（12页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、W地产营销策略研究目录第一章绪论21研究背景21.2 研究意义31.3 理论基础313.1 房地产营销重要内涵313.2 2房地产营销组合策略4第二章W房地产公司项目营销组合分析4ZlW房地产公司简介42.2 W房地产公司定位42.3 营销组合4第三章营销现状分析53.1 策略分析53.1.1 产品品牌53.1.2 价格策略63.1.3 促销策略63.1.4 渠道策略73.2 W房地产公司房地产项目SWOt分析73.2.1 优势73.2.2 劣势83.2.3 机会83.2.4 威胁83.3 W房地产公司营销模式运行市场环境83.3.1 庞大的土地储备8332一体化和规模化的运作能力9第四章W房

2、地产公司营销策略的不足及改善建议94.1 W房地产公司营销策略的不足94.1.1 产品差异化不明显94.1.2 产品促销方式滞后94.1.3 产品质量管理压力加大104.2 W房地产公司营销策略的改善对策104.2.1 明确W房地产公司营销策略运作的条件104.2.2 参考市场容量来进行明确分级114.2.3 提升产品质量H4.2.4 尝试廉租屋和经济适用房领域H第五章结论12参考文献13第一章绪论1.l研究背景自从改革开放之后，我们国家的经济得到快速发展，城市化建设的脚步也越来越快，房地产行业在城市化建设的过程中蓬勃发展，为经济的发展起到了较好的推动作用，不过房价的上涨也非常快速，在推动经济

3、高速发展的同时，也让许多人买不起房子。为遏制高房价，各级政府制定了相关政策来对房地产市场进行有效的、长期的监管。2017年，中国房地产进入限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控时代。全国有约110个城市及相关部门颁发了房地产调控政策，出台发文及规章的次数已超250次。“五限”的调控策略弥补了之前政策在细节方面的不足，一方面大大加强了政策的可执行性，在对恶意炒房的惩治上面更是达到了前所未有的力度；另一方面对于房地产开发商也进行了进一步的约束，间接地实现了调控房价的目的。随着用地产市场发展的逐步成熟，消费者逐步变成房地产市场的基本角色，消费者握有购房的主动权，房地产企业是处于一个被动的位置，也

4、就意味着房地产市场的生存难度变大。房地产企业想要在市场上继续存活下去，就得满足消费者更多的要求，在大量资金和时间的投入之下，房地产企业必须得收回自己的成本并取得正常的盈利，而这些又与房地产企业的营销策略息息相关。1.2 研究意义理论意义:在现有居地产营销策略理论的基础上，结合当前住居市场环境，改变旧的营销方式，树立现代营销理念，创新有针对性的营销策略，争取营销渠道的全新转型。实践意义:本文通过研究，分析W房地产公司发展中暴露出来的问题，再详细的具体了解W店地产公司的市场经营里面有的一些问题，再对详细的问题想出一些处理的方法，设计出来W房地产公司自己的营销方式。并最终促进W房地产公司的良好发展。

5、1.3 理论基础13.1 房地产营销重要内涵房地产营销的主要目标在于消费者,他们所占的市场份额还要适合房地产企业的经济利益，这就要求房地产企业必须了解消费者感兴趣和关注的东西，房地产公司要一个非常具体的长远的规划，还有一个稳定的跟现在的市场营销环境适应的渠道，还有能够通过业务的内部和外部条件进行改变的营销方式。房地产营销涵义包括下面几个部分：(1)应该要打破普通房地产业的内在的想法，需要在现在的市场环境，还有背景下，用非常专业，还有全面的思维形式，从市场的要求跟客户的方便程度来出发，才可以在普通的用地产公司非常激烈的竞争里面能够奔露头角。只有非常灵活的掌握客户的要求，还有市场的要求，提升企业的

6、重要的竞争力，才可以在市场里面稳扎稳打，稳定的保持跟提升市场的份额。(2)房地产营销是一些完整的经济活动观念根据市场情况的变化，我们应该从对层地产销售的角度出发，考虑整个过程。市场营销必须从把握整体营销、适应市场、推动市场、考虑全过程三个环节入手。(3)为了可以提升房地产营销策略的具体措施，第一就要通过不一样的商品风格来制定不一样的营销方式。从产品、价格、渠道、促销四个方面进行情况分析，用多样化的营销概念，结合内部的优点，缺点还有外部的机会，优化重新组织以后的资源，给客户带来更高的诉求，而且可以让房地产企业得到经济效益的最大化，让企业得到更加长久的利益跟发展。1.3.2房地产营销组合策略房地产

7、营销组合策略是指根据目标市场的需求和营销特点，如产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略等，与青地产市场相结合的4P策略。根据房地产市场的要求，从而达到企业的营销目标。第二章W房地产公司项目营销组合分析2.IW房地产公司简介W地产（W企业股份有限公司）于1984年5月份成立，经过三十多年的发展现已成为中国著名的专业住宅开发企业。在W地产发展的三十多年间，公司曾保持长达14年的盈利增长。在公司发展过程中，多次入选国内外优秀企业排行榜。W地产的主要业务包括商品住宅开发、住宅租赁和物业服务等，截至2018年底，W物业在中国83个城市均留下了足迹，签约项目累计达2482个，服务了约1600万人口,其

8、在职的W员工超8万名。2.2 W房地产公司定位W房地产有限公司在广东市场上经过多年的打拼，有过沉浮，从最开始的1家店，经过多年时间，发展成为现在规模，然后随着市场竞争的加剧，截止2018年12月，W房地产有限公司只保留几家规模较大的店面。目前W房地产有限公司在广东市场上属于中型房地产企业，但W房地产有限公司长期战略目标为致力成为国内数一数二的地产企业，短期战略目标为，计划通过3年的时间，将W房地产有限公司打造成广东第一梯队的房地产中介企业。W房地产有限公司坚持做大做强房地产服务主业，拓展商品房市场，围绕商品房服务推出其它更多服务。2.3 营销组合W房地产公司主要采用“四位一体”的营销模式：产品

9、、广告、推广和销售手段是营销过程中的四个维度。整体战略是产品、广告、推广和销售的尺度。产品：从产品分析，客户分析，产品定位。广告：从项目卖点、竞争对手和客户需求提炼广告策略。延伸：延伸地图、延伸渠道和推广客户激励。销售手段：在不同的销售阶段提供不同的销售手段。W房地产公司的营销团队不会错过适合自己的营销方式，还能在培训以后马上总结并及时纠正营销团队。W启地产公司营销团队为了实现更紧密、更规范的客户沟通，在2014年从媒体运营、国际营销、会员管理等三个方面提出了突破性的创新，寻求建立一个新的电子商务平台一一WeChatmarke和24小时移动电视台。打造全球资产配置品牌，努力为高端客户“高端定制

10、”第三章营销现状分析3.1 策略分析3.1.1 产品品牌W房地产公司善于产品创新。W房地产公司的产品，经历了前期、中期、现期三个阶段。前期产品以刚需置业为主，中期产品以改善置业为主，现期产品以终极置业，以及在整个过程中伴随的投资产品。这三个阶段都有各自的产品特色，差异性主要体现在产品的位置、面积、配置、容积率、绿化率等相关指标方面O前期产品特色处于对市场的探索，在开发理念上，逐步提出质量和精细化管理。此阶段主要以满足基本的住房需求为主，层数在32层左右，面积上一般控制在90平方米以内，在产品配置上，并无较高的要求，毛坯交房，水、电、暖入户即可。容积率较高，绿化率较低，对整个楼盘的舒适体验感不强

11、，前期产品主要技术指标见表3-lo表3-1前期产品主要技术指标时期主要业态建筑形态户型面积主力户型产品配置容积率绿化率前期产品住宅高层89m2Ul内两房、小三房毛坯3.8-4.025%左右中期产品特色处于对市场的反馈。房地产市场上，刚需产品较多，尤其是在三环里面对改变的品质的楼盘不太多，在这个时候，质量管理里面用的第三方检测还有商品的细致化的管制有了较好的发展，优点特别明显。高层差不多都是25层，或者是配上一些洋房，想到了生活的方便性，配套是有一些商业的，主要的户型就是三居，容积率跟绿化的程度也比较合适，全部的楼盘的舒适的感觉比较好。中期产品主要技术指标见表3-2o表3-2中期产品主要技术指标

12、时期主要业态建筑形态户型面积主力户型产品配置容积率绿化率中期产品商住一体高层、洋房等95及120m2左右三房毛坯或精装3.0左右35%左右W公司产品类型是较为高级的豪宅，用潮流的新中式的风格作为主要风格。分布的地区基本上都在石家庄的附近。产品的标配上，智能的家具，新风的系统都变成了不可缺少的配置，对于产品的档次也做了一个提升，材料用的是进口的或者是中国国内的好的品牌。容积率跟绿化都做的非常好，体验感也得以提升。现期产品主要技术指标见表3-30表3-3现期产品主要技术指标时期主要业态建筑形态户型面积主力户型产品配置容积率绿化率终极置业阶段纯住宅高层、洋房、别墅180240400m2三/五房、圆房

13、、套房毛坯或精装2.5左右40%左右3.1.2价格策略W房地产公司是一家“物美价廉的房厂W启地产公司长期以来一直以低价销售产品，向更多的消费者推广产品。他们买得起房子，但并不富裕。他们注重产品的价格，对设计和个性要求不高，追求性价比高的产品。W房地产公司的产品满足了市场的需求。3.1.3 促销策略(1)广告销售广告是房地产企业给目标对象产生需求的最重要的一个营销方式。W房地产公司用很多的促销广告，完成了房地产项目的迅速出售。电视广告。在W房地产的每个区，新项目都被挑选出来，在该地区最有影响力的电视台上做广告。例如，广东消费者有看香港电视的习惯。W地产在广东销售项目时，主要关注翡翠台和亚洲电视广

14、告。报纸广告。W房地产公司主要在项目选址上选择发行量较大的报纸或出版物。例如，在江门武夷山苑、鹤山绿苑、泰山W地产公司等项目上市后，W地产公司选择了江门门报、鹤汉口报，泰山口等报纸做一些广告，有特别强的针对性。车体广告，W房地产公司全部的项目都有楼巴，公司很好的运用了楼巴车身的广告。除了这个之外，公司还运用地铁，高铁，还有客流量多的车站来做一些广告宣传。网络广告。W房地产公司依托网络和计算机技术，充分利用互联网宣传公司。二是提供高效、一次性的宣传;以停止物业服务为目的，成立W地产公司花园物业社区网站。服务网络拥有丰富多彩的内容，包括社区内外的生活信息和公共信息，使主体的生活更方便、更快、更好。

15、三是大量门户广告、搜房网、网易等房地产网站。(2)营业推广W房地产公司房地产业务促销策略有以下几种:参与并组织房地产展示交易会,免费运输,房地产市场送礼物、大型文化娱乐活动、团购折扣。3.1.4 渠道策略W房地产公司是自产自销。公司在每幢大楼里都有一个大的销售中心。这个地方很壮观，有销售、服务、娱乐等，有助于建立声望。W房地产公司通过自己的销售，建立了完善、敬业的销售队伍。通过快速的销售，W房地产公司在行业竞争中脱颖而出。3.2 W房地产公司房地产项目SWot分析3.2.1 优势(I)W房地产的核心竞争优势在于销售迅速和发展迅速。在三、四线城市的房地产行业中有着巨大的优势，创造了多项行业第一。(2)W房地产公司的模式不仅保持了较高的资产周转率，而且营业利润率也高于行业平均水平。过去3年，W房地产平均库存周转率为1.53,平均营业利润率为29.98%,均高于行业平均水平。(3)一体化发展模式使W房地产公司能够进行标准化建设和集中采购，发挥规模效应，降低建筑设计成本，缩短施工周期。(4)土地成本低，规划建设一体化，使成本得到