X楼盘全程策划方案.docx

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1、全程策划的建议建设相关项目全方位（全程）策划是从相关项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，合适的内容包括：相关项目投资策划相关项目规划设计策划相关项目质量工期策划相关项目形象策划相关项目推广策划相关项目顾问、销售代理相关项目服务策划相关项目二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西相关项目上作试点，试图将整个开发相关项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发相关项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。案头工作阶段第一章“某相关

2、项目”投资策划第一节相关项目投资策划的含义相关项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着相关项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对相关项目环境的综合考察和市场调研分析，以相关项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合相关项目进行SWOT分析，在以上基础上，对相关项目进行系统准确的市场定位和相关项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某相关项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。第二节某相关项目投资策划的具体合适的内

3、容一、相关项目用地周边环境分析1 .相关项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及其红线图七通一平现状2 .相关项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物绿化景观 自然景观历史人文景观 环境污染状况3 .地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 相关项目对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入相关项目地块的直入交通网现状4 .周边市政配套设施调查 购物场所文化教育 医疗卫生金融服务 邮政服务娱乐、餐饮、运动 生活服务游乐休憩设施 周边可能存在的对相关项目不利的干扰因素 历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势1 .宏观经济运行情况2 .莱西房地产市场概况及政府相关的政

4、策法规3 .莱西房地产市场总体供求现状4 .莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5 .莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6 .莱西商品住宅客户构成及购买实态分析三、土地SWOT分析1 .相关项目地块的优势2 .相关项目地块的劣势3 .相关项目地块的机会点4 .相关项目地块的威胁及困难点四、相关项目市场地位1 .类比竞争楼盘调研2 .相关项目定位：市场定位（区域定位、主力客户群定位）功能定位五、相关项目价值分析建筑风格定位1 .商品住宅相关项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比相关项目b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比相

5、关项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本相关项目同各类比相关项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本相关项目可实现的均价类比土地价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异市政交通及直入交通的便利性的差异相关项目周边环境的差异，包括一一周边自然和绿化景观的差异一一教育、人文景观的差异一一各种污染程度的差异一一周边社区素质的差异周边市政配套便利性的差异b相关项目可提升价值判断单体户型设计小区配套和物业管理管控发展商品牌和实力建筑风格和立面的设计、材质建筑空间布局和环艺设计形象包装和营销策划C价值实现的经济因素经济因素政策因素2 .相关项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价相关项目价值类比

6、分析a价值提升和实现要素对比分析b相关项目类比价值计算六、相关项目定价模拟1 .均价的确定2 .相关项目中具体单位的定价模拟七、相关项目投入产出分析1 .相关项目经济技术指标模拟相关项目总体经济技术指标首期经济技术指标2 .相关项目受期成本模拟成本模拟表及其说明3 .相关项目收益部分模拟 销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表 利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表 敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示1 .相关项目风险性评价价值提升及其实现的风险性a相关项目的规划和建筑设计是否以提升相关项目同周边相关项目的类比价值b相关项目形象

7、包装和营销推广是否成功2 .资金运用的风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本对销售节奏和相关项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动相关项目，并在最短的时间内实现资金回笼3 .经济政策风险国际国内宏观经济形势的变化国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议1 .影响相关项目开发节奏的基本因素 政策法规因素地块状况因素 发展商操作水平因素自己投放量及资金回收要求 销售策略、销售政策及价格控制因素市场供求因素 上市时间要求2 .相关项目开发节奏及结果预测相关项目开发步骤相关项目投入产出评估结论第二章某相关项目规划设计策划第一节相关项目规划设计策划的

8、含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，相关项目规划设计策划是以某相关项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对相关项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩相关计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对相关项目的环艺设计进行充分提示。第二节相关项目规划设计策划的具体合适的内容一、总体规划1 .相关项目地块概述相关项目所属区域现状相关项目临界四周状况相关项目地貌状况2 .相关项目地块情况分析 初步规划及设想 影响相关项目总体

9、规划的不可变的经济技术因素 土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避 市场定位下的主要经济指标参数3 .建筑空间布局总体平面规划及其说明功能分区示意及说明4 .道路系统布局地块周边交通环境示意a地块周边基本路网b道路建设及未来发展状况相关项目道路设置及其说明a主要出入口设置b主要干道设置c车辆分流情况说明d停车场布置5 .绿化系统布局地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向相关项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析b主要公共场所的环艺设计6 .公建与配套系统 周边市政配套设施调查 配套功能配置及安排 公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示b营销中心外立

10、面设计提示C物业管理管控、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 公共建筑平面设计提示 公共建筑风格设计的特别提示 公共建筑外部环境概念设计7 .分期开发分期开发思路首期开发思路8 .分组团开发强度二、建筑风格定位、色彩相关计划1.总体建筑风格及色彩相关计划总体建筑风格的构思建筑色彩相关计划2.建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别塞外立面设计提示C针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示商业建筑风格设计提示三、主力户型选择1 .莱西同类楼盘户型比较2 .业态分析及相关项目户型配置比例3 .

11、主力户型设计提示4 .商业物业户型设计提示四、室内空间布局装修概念提示1.室内空间布局提示2.公共空间主题3.选择庭院景观提示五、环境规划及艺术风格提示1 .周边环境调查和分析2 .总体环境规划及艺术风格构想相关项目人文环境的营造组团内共享空间设计组团内椅凳造型设计提示地块已有的自然环境利用3 .各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计组团内雕塑小品设计提示组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4 .公共建筑外部环境概念设计 主入口环境概念设计 营销中心外部环境概念设计 营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本相关项目的其它公共环境概念设计六、公共家具概念设计提示1 .周边同类楼盘公共家具摆设营

12、销中心大堂管理管控办公室2 .公共家具概念设计提示七、公共装饰材料选择指导1 .周边同类楼盘公共装饰材料比较2 .公共装饰材料选择指导及装修风格构思3 .营销示范单位装修概念设计4 .住宅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导1.灯光设计公共建筑外立面灯光设计道路系统灯光设计公共绿化绿地灯光设计室内灯光灯饰设计2.背景音乐指导广场音乐布置室内背景音乐布置九、小区未来生活方式的指导1 .建筑规划组团评价2 .营造和引导未来生活方式住户特征描述社区文化规划与设计第三章相关项目质量工期策划第一节质量工期策划的含义近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购

13、期房交付时与合同合约承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象,因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。第二节质量工期策划的具体合适的内容一、建筑材料选用提示1 .莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2 .新型建筑装饰材料提示3 .建筑材料选用提示二、施工工艺流程指引1 .工程施工规范手册2 .施工工艺特殊流程提示三、质量控制1.相关项目工程招标投标合适的内容提示2.文明施工质量管理管控合适的内容提示四、工期控制1.开发进度提示2.施工组织与管理管控五、造价控制1.建筑成本预算提示2.建筑流动资金安排提示六、安全管理管控1.相关

14、项目现场管理管控合适的方案2.安全施工条例第四章相关项目形象策划第一节相关项目形象策划的含义相关项目形象策划包括某相关项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及相关项目视觉形象策划等主要合适的内容O相关项目视觉形象是指房地产有别于奇特相关项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其合适的内容主要包括相关项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括相关项目的名称、标志、标准色及标准字体。第二节相关项目形象策划的具体合适的内容一、相关项目视觉识别部分系统核心部分1 .名称相关项目名道路名建筑名组团名2 .标志3 .标准色4 .标准字体二、延展及运动部分1 .工地环境包装视觉建筑物主体主路网及参观路线2 .营销中心包装设计 营销中心室内外展示设计 营销中心大门横眉设计 台面标牌 营销中心导视牌 销售用品系列设计 示范单位样板房说明牌工地围墙环境绿化 营销中