【房屋拆迁评估中的问题及优化建议探析10000字】.docx

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1、房屋拆迁评估中的问题及完善对策研究一、引言2二、国内外有关房屋拆迁评估的研究现状2（一）国内研究现状2（二）国外研究现状3三、房屋拆迁评估相关理论3（一）房屋拆迁的概述3（二）房屋拆迁评估的概述3（三）房屋拆迁评估的原则3（四）房屋拆迁评估的内容和特点3四、山西BX企业拆迁评估案例分析4（一）BX企业厂房拆迁评估的目的4（二）BX企业厂房拆迁评估的基准日4（三）BX企业厂房拆迁的评估对象和范围4（四）BX企业厂房拆迁评估具体实施情况5（五）BX企业厂房拆迁评估的结果及应用情况6五、山西省房屋拆迁评估的现状及问题7（一）山西省房屋拆迁评估的现状7（二）山西省房屋拆迁评估的问题7六、山西省房屋拆迁

2、评估产生问题的原因8（一）政府处理不当8（二）市场机制不完善8（）法律体系不完善8（四）评估主体素质低8七、针对山西省房屋拆迁评估出现的问题提出的对策9（一）合理委托评估机构9（二）提高评估人员的职业素养9（三）评估报告的规范9（四）法律制度的健全9八、结语9参考文献10摘要：随着我国市场经济体制的进一步发展，人们生活水平和生活质量有了明显提高，城市建立和房地产行业也随之快速崛起，住好的房屋提高的生活质量，成为人人趋之若鹫的事情。伴随着房地产建设，房屋拆迁也成为城市建设的重点，为了公正客观的核定被拆迁房地产的补偿金额，居地产评估行业中的房屋拆迁评估业务在这样的背景下逐渐增多，已经成为其一项重要

3、内容,但受评估专业人员的主观影响较大且行业内规范性文件较少，使得在实践过程中房屋拆迁评估存在各种各样的问题，为保证最终拆迁补偿金额的公正性，社会各界对拆迁评估过程中产生的问题加以研究，不同的问题有着不同解读，同时也产生了不同的解决办法。希望能改善问题，保障拆迁评估的公平合理。关键词：房屋拆迁房地产评估拆迁补偿金额一、引言随着我国国民经济生活和物质生活的疾速发展以及我国社会主义总目标的基本实现，人们对美好生活的向往越来越迫切，人民对物质的追求和对生活的需要日益提高，以往城市旧的配套设备已经不能被人们满足，旧的城市建设已不能顺应时代的发展，以及城市化的进步，因此，城市拆迁成为当今的热门话题。房地产

4、拆迁进行城市建设的一项重要措施,其目的是为了提高居民的生活质量。然而由于房地产拆迁评估不合理，造成社会矛盾，使得拆迁无法顺利进行，强拆房屋的现象引起了社会的广泛关注。房地产拆迁评估的核心就是要评估在这个过程中发生的跟拆迁相关的费用，但是由于目前政府关于拆迁行业的拆迁费用评估仍没有制定出标准的行为规范，并且大多数拆迁方对该费用的估算价格同被拆迁方心理价格之间存在加大落差，使得经常会出现纠纷现象。此篇论文主要是围绕房地产拆迁评估过程中出现的问题展开论述，通过剖析问题，发现原因进而提出积极合理的有效措施，有利于保障房地产拆迁工作的顺利进行，为提高人民大众的住房质量打下坚实基础，从而促进我国经济的建设

5、发展。二、国内外有关居屋拆迁评估的研究现状(一)国内研究现状国内主要研究是通过房地产拆迁评估的对象、拆迁评估的范围以及评估结构和评估专业人员等方面，对拆迁评估过程中产生的问题进行了研究。我国有学者曾对评估相关从业者的执业能力提出重视，他指出任何的与评估有关的从业者都需要良好具备良好的专业素养和积极上进的工作态度，这是作为评估相关从业者所必须具备的职业道德操守。此外，作为评估机构要在房地产拆迁评估过程中保持中立的态度，不受任何一方的诱惑和干扰，对被拆迁房屋价值做出最公正合理的评估，有关政府部门也要对拆迁评估行业的法律法规进行完善。田波在2009年在拆迁评估方法方面做出了研究，田波认为拆迁评估值应

6、当依据市场确定，因为政府制定的政策往往有滞后性的特点，在政府制定政策的过程中，房地产市场不断地在发生在变化，政府制定的价格多为不准确的价格。所以，要有一个系统的修正系数，对层地产的区位、地价等进行修正。（二）国外研究现状与我国国内的研究不同，很多国外相关领域的学者和专家执着于资产评估方法的研究，进而创造了很多资产评估模型，其中最为突出的就是价格模型，该模型研究了房地产特征和房地产价格之间的关系。国外的很多学者都对拆迁房屋中出现的一系列问题进行了剖析和研究,研究者通过剖析问题,发现了产生的原因，并积极地去寻找解决问题的方法和措施。国外的一些研究成果不仅使国外的房地产拆迁评估更加规范和专业，而且对

7、世界房地产拆迁都有一定的理论指导作用。三、房屋拆迁评估相关理论（一）房屋拆迁的概述城市房屋拆迁即房地产拆迁，是指相关单位根据城市建设的需要，对城市内指定地方进行房屋拆迁的一项工作，房屋拆迁的目的是为了加快城市化建设和适应经济发展的需要，提高人民的生活质量和生活水平，改善生态环境。要根据国家政府部门的有关规定进行，我国房地产拆迁必须要对拆迁范围内的文物古迹进行保护，居屋拆迁必须参考国家立法部门和司法部门制定的法律法规依法拆迁,我国各省市的房屋拆迁监督管理工作，应当地方人民政府负责3。（二）房屋拆迁评估的概述房地产拆迁评估，是对房地产拆迁的补偿价格评估。具体来讲，就是在政府作出新的拆迁计划、发布新

8、的拆迁公告时候，有房地产评估资质的评估事务所，通过招投标的形式，以相关的法律法规为参考依据，对拆迁区域内的房地产作出准确价值评估的行为4。（三）房屋拆迁评估的原则房地产价值评估的原则是房屋拆迁评估应当去遵循的原则，其评估原则的主要目的是通过客观合理的评估房地产对应价值，在科学的理论基础上为各相关方提供准确的评判依据。在执业过程中，房地产评估机构及其评估专业人员有必须遵守的三大基本原则，这三大基本原则为独立、客观、公正，遵守这三个基本准则是房屋拆迁评估的重中之重5。坚持三大工作原则是由于房地产评估的工作性质所决定的。这些原则在房地产评估行业被当做最高行为准则，也是作为房地产评估机构相关从业者理应

9、去遵守的职业道德规范。独立、客观、公正作为评估行业的三大评估原则，是保证评估结果公正和合理的重要条件。独立的工作态度是评估相关从业人员在执业生涯中始终要保持态度，评估机构在评估过程中要做到不受任何外在因素的影响，不高估或低估评估值6。客观就是要求对房屋拆迁进行评估的组织和从业人员要能够从实际出发,在不受到主观因素的影响下做出自己的判断。公正性是指评估机构不偏向任意一方，服务于房地产业务需要，认真调查研究，合乎情理的推断出评估结论。评估结果的客观公正依赖于评估机构的独立性以及评估过程的客观公正，只有评估机构在不受他人影响的前提下，以便确保评估结果的客观公正。（四）房屋拆迁评估的内容和特点1 .房

10、屋拆迁评估的内容房地产拆迁评估主要是对拆迁区域内的房地产根据其地理位置、建筑面积等多个方面所具备的价值进行分析，从而评估出应该补偿的同等价值的固定资产或现金7。2 .房屋拆迁评估的特点房地产拆迁评估具有独立性、现实性、咨询性、市场性的特点，独立性是指房屋拆迁评估是独立于房地产拆迁当事人任何一方的需求，他是属于独立的第三方8。现实性是指房地产拆迁评估评估的是现在的价值，不是过去拥有或未来期盼可以实现的价值。它是一个时点的价值，是房屋在评估基准日实际使用状况的价值。咨询性是指房地产拆迁评估结论是专业化的评估意见，意见本身仅具有参考作用，房地产评估师仅对评估报告内的内容做出合乎情理的解释，对被拆迁房

11、地产的报告之外的实际定价不负责。市场性是指房地产拆迁评估是市场经济的体现，是由市场需求自发形成的。它作为一项社会经济活动，具有商业价值。四、山西BX企业拆迁评估案例分析(一)BX企业厂房拆迁评估的目的为了加速城市化的建设发展,某市提交了征收包含BX企业位于某市W经济区的厂房两栋(建筑面积为19777平方米)的拆迁计划书。为了使拆迁工作更好地进行，制定比较合理的拆迁补偿价款，某市政府委托当地一所具有房地产评估资质的评估机构对房地产拆迁价值进行评估。(二)BX企业厂房拆迁评估的基隹日委托双方对此次评估拟定时间表，经过双方协商，在能够达到评估目的的基础上把评估实际需要日期同委托方希望的基准日期相对比

12、，最终确定2021年3月31日为基准日。(三)BX企业厂房拆迁的评估对象和范围1 .评估对象BX企业位于某市W经济区的厂房建筑物以及地上附着物、土地使用权的价值。2 .评估范围本次评估范围为BX企业在评估基准日涉及的位于某市W经济区的厂房两栋(建筑面积为19777平方米)以及土地使用权和地上附着物的价值。以评估基准日为准,该拆迁项目具体情况见表1：表1拆迁评估房地产的具体情况表单位：平方米产权证号建筑物名称证载建筑面积用途评估建筑面积土地使用权的面积XJ房产证H字第007751号某市W经济区的厂房两栋23759.70工业19777130156.233.评估对象概况(1)区位状况东面为BJ奥特美

13、自控设备有限公司，西面为杨雁路。某区H经济开发区周边医疗资源充足,有HR医院某区中医院康益德中医院等多家医院。在开发区周边,有国际高尔夫球场、国际滑雪场等休闲娱乐场所和BJ日出东方凯宾斯基酒店、BJ益田影人花园酒店等30多家宾馆培训中心,商务会议日接待能力超过3万人。附近大型生活配套区有世嘉光织谷、顶秀美泉小镇、栖美园以及育龙经济适用房小区等。有936路862路864路86路等多路公共汽车线路经过，距BJ国际机场约45千米，交通尚便利，H经济开发区里有众多产业园区，经济较为发达，是很多商家的必争之地。(2)权益状况该拆迁房地产的权益状况如表2表2拆迁店地产的权益状况表单位：平方米序号产权证号地

14、址用途建筑面积性质共用地面他项权备注1工业23759.70国有出让31668.11已设定他项权租赁面积19777(3)实物状况该房屋建筑物为钢筋混凝土结构，建成日期为2014年12月，距离评估基准日已经有6年的时间，房屋承重墙牢固，砖墙完好,无腐蚀、损坏，各种管道设施均完好，电气照明装备完好无损，安装牢固，绝缘性能良好。(四)BX企业厂房拆迁评估具体实施情况1.BX企业拆迁评估的依据根据评估行业要求的资产评估职业道德准则和基本准则同资产评估法一起，是评估从业人员或机构对房屋拆迁进行评估时所要遵循的最基本的行为条例。2.BX企业拆迁评估的过程房地产拆迁评估首先是要在对即将进行评估的拆迁项目有着基

15、本了解的基础上制定标书，根据招标文件要求向招标单位投标，之后在相关法律规定时间内签订业务委托合同。房地产评估机构进行现场勘查，明确评估对象所要达成的目标，根据项目周围的地理情况和招标方所能提供的资金数目来规划该评估在各阶段所要执行的方案。作为拆迁评估的相关专业人员要积极的收集评估所需有关的资料，包括区位、财务资料、房屋建筑面积、地上附着物、土地性质等对被拆迁房屋以及其他附属物进行评估。评估机构要委托房地产评估师编制、审核、和提交评估报告。最后房地产评估专业人员要将评估报告以及工作底稿整理归档。3BX企业拆迁评估的内容评估机构对BX企业W经济区的厂房两栋进行评估，包括了其厂房建筑及附属设施、用于生产经营的相关设备和存货、配套安装工程设施以及因拆迁停产给厂底带来的损失等多方面内容，根据这些资产价值综合性评估其拆迁费用。不过，对于W经济区厂房所使用的土地，评估机构并没有进行深入的了解，在评估的过程中这部分内容未能涵盖到总的资产价值中去，并且也没有准确的划分其评估的标准和范围。另外，在最开始评估机构没有考虑到厂房停产这一因素，只是根据厂房现有的固定资产和流动资产得出了评估的结果，还是在委托方的询问下才让其