XX地产项目尽职调研报告.docx

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1、中投信托XX中投越红地产集合资金信托相关计划相关项目申报书暨尽职调查报告经办业务部门：信托业务四部日期：2013-5-8声明与承诺参与尽职调查的全体人员郑重声明，谨对此申报书及尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。第一信托经理（签名）:陆一卿第二信托经理（签名）：韩炜部门负责人（签名）:马军信托相关项目要素表信托相关项目名称中投越红地产集合资金信托相关计划信托相关项目规模114000-15000万元信托报BI（年化率和金额）约1.3%序收益率（年化）待定管理管控运用方式主动管理管控信托相关项目期限24个月，满18个月之日可提前终止营销合通的方案平

2、安银行杭州分行代理发行交易对手2期望资金到位时间6月初监管银行（若有）待定法律顾问（若有）金杜律师事务所杭州分所评估机构（若有）浙江众诚房地产评估事务所有限公司其他（若有）1、应列明信托项目项下信托规模，明确上限与下限；属系列性业务的，请注明系列设置方案（总规模、单体项目规模限制b2、本指引所称交易对手，是指实际使用投融资资金或对信托财产承担负债的主体。如果是系列项目，请明确交易对手选择标准。第一章信托相关项目概述一、信托相关项目背景二、信托相关项目交易结构说明三、信托财产的管理管控运用第二章交易对手及其他交易主体尽职调查一、交易对手基本情况及分析二、其它交易主体基本情况及分析第三章标的相关项

3、目尽职调查一、标的相关项目基本信息和进展状况二、投融资标的相关项目财务效益分析第四章信托相关项目还款来源分析第五章信托相关项目优劣势分析及风险揭示一、信托相关项目整体优劣势分析二、信托相关项目主要风险揭示与应对措施分析第六章增信措施尽职调查一、主要增信措施二、其他增信措施（若有）第七章必备法律文件第八章信托相关项目综合结论附件第一章信托相关项目概述一、信托相关项目背景（一）信托相关项目来源本相关项目由平安银行杭州分行推荐。交易对手绍兴市越红房地产开发有限公司是一家以注册地绍兴市为主要开发地区的中型房地产开发企业，目前，企业正在开发位于绍兴市越城区袍江区块内的“江南名苑”相关项目，希望与我司合作

4、，以融资形式帮助企业完成该相关项目开发。经初步考察，形成如下报告。（二）主要交易对手委托人及受益人：符合法律规定的合格投资者；受托人：中投信托XX（简称“中投信托”）；交易对手：绍兴市越红房地产开发有限公司（以下简称越红地产或交易对手”）；抵押人：绍兴市越红房地产开发有限公司；保证人：浙江越红控股集团有限公司（以下简称“越红控股”）和越红控股实际控制人金兴全、金仙花夫妇（以下简称“金兴全夫妇”（三）相关项目期限24个月，满18个月对应日可提前终止。二、信托相关项目交易结构说明中投信托ik信托报酬管理交易流程如下：1、信托相关计划项下交易对手及相关方和受托人分别签订信托贷款合同合约、抵押合同合约

5、、保证合同合约等法律性文件，办妥土地抵押登记及强制执行公证等相关手续；2、中投信托发行信托相关计划，募集资金；3、中投信托以信托资金向交易对手发放信托贷款；4、交易对手取得信托贷款后，专项用于江南名苑相关项目建设。5、交易对手按约定向中投信托按时足额支付信托贷款本息；6、交易对手根据账户监管协议的约定按照双方约定的时间进程和比例归集账户沉淀资金，以确保信托相关计划按时顺利终止清算。7、受托人向投资者分配信托本金和投资收益，信托相关计划终止。三、信托财产的管理管控运用(一)信托财产管理管控运用方式、资金用途本信托相关计划总规模1.41.5亿元，拟以全部信托相关计划资金向交易对手发放信托贷款，贷款

6、利率12%/年。越红地产应于信托相关计划成立后，每个自然季度末月的20日支付当期利息，在信托贷款期限届满24个月之日或贷款期限届满18个月提前还款之日归还贷款，利随本清。信托相关计划期限2年，满18个月对应日交易对手可选择提前一次性还清贷款本息。若提前还款，则信托相关计划提前终止。交易对手应将本次融资资金全部用于其江南名苑相关项目建设。为确保交易对手履行按时足额支付贷款本息的义务和责任，信托相关计划设置了国有土地使用权抵押、越红控股和金兴全夫妇提供连带责任保证的担保措施。本信托相关计划项下信托财产的管理管控与运用由受托人、保管银行、监管银行共同完成。各方根据本信托相关计划下的相关合同合约与协议

7、履行各自的职贝O（二）资金监管措施、资金归集措施1、交易对手在监管银行处开设监管账户，其取得的信托相关计划资金将根据与受托人、监管银行签订的三方账户监管协议的规定专项用于江南名苑相关项目的开发建设。2、归集信托贷款到期前，交易对手需按以下方式归集资金至监管账户，归集的资金优先偿还信托贷款。交易对手归集沉淀资金进度表时点归集资金比率信托贷款期限满22个月末信托贷款本金的30%信托贷款期限满24个月末信托贷款本金的100%及未付利息同时，在预售收入、本笔融资及先期投入之和达到预计工程款130%后，超过部分预售收入的40%需沉淀在监管账户不得使用。该项监管措施与相关项目临近结束时的沉淀资金措施按孰高

8、者执行。（三）信托财产退出及返还方式1、信托相关计划终止时，信托利益归属于信托受益人。受托人以信托利益为限，按信托文件约定，以分配信托利益的形式向受益人返还信托财产。2、信托相关计划项下，信托相关计划财产的分配方式以现金方式进行。3、若信托相关计划终止时，信托财产形态全部或部分为非现金的，则受托人将在信托财产变现后，按约定对受益人进行信托利益的二次分配。（四）信托资金的募集、开放赎回信托资金由平安银行杭州分行代理发行，信托相关计划不设开放赎回。（五）信托收益1、信托相关计划利益与收益的计算本信托相关计划项下的信托相关计划利益主要来源于交易对手支付的贷款本息、信托专户银行存款的利息收入以及信托相

9、关计划财产其他运用产生的其他利益。信托相关计划利益是指信托相关计划财产扣除信托税费和负债后剩余的部分。信托相关计划收益是指信托相关计划利益减去信托相关计划资金后剩余的部分。2、信托相关计划利益的分配（1）受托人以信托相关计划利益为限向受益人分配信托利益（2）信托利益分配分为期间分配和终止分配期间分配计算基准日为2013年12月20日及2014年12月20日（若信托相关计划未提前终止）；终止分配计算基准日为信托相关计划终止日或提前终止日。（3）信托利益的分配期间分配受托人在期间分配计算基准日后10个工作日内向受益人分配如下金额的信托利益：期间分配金额=MlN【该基准日现金形式的信托相关计划利益，

10、受益人期间预期收益】受益人期间预期收益=某受益人持有的信托单位1元X该受益人对应的预期年化收益率X信托相关计划成立日至分配基准日期间的天数/365天一累计已获得的信托利益若受益人分类，则不同受益人的信托资金与对应类别的预期收益率分别计算，然后加总O终止分配A.当信托相关计划终止时信托相关计划财产均以现金形式存在时，则受托人以信托相关计划终止日作为信托相关计划利益的清算分配基准日，并于该基准日后的10个工作日内根据以下公式计算的金额向受益人分配信托相关计划利益:终止清算信托相关计划利益分配金额=MlN【该基准日现金形式的信托相关计划利益，全体受益人预计可获得的全部信托利益累计已分配的全部信托利益

11、】（信托相关计划终止日全体受益人预计可获得全部信托利益（设为Z）为各受益人预计可获得的全部信托利益（设为M）之和，M=某受益人持有的信托单位份额X1元X（1+该受益人对应的预期年化收益率X信托相关计划存续时间（天数）365）B.当信托相关计划终止时信托相关计划财产以现金和非现金组合形式存在时，则受托人将分两次向受益人进行信托相关计划利益分配：首次分配于信托相关计划终止后的10个工作日内以信托相关计划终止时可供分配的现金形式信托财产为限进行分配；二次分配于非现金形式信托财产全部变现后的10个工作日内以分配时可供分配的现金形式信托财产为限进行分配，分配金额=MlN【Z-累计已分配的全部信托利益，非

12、现金形式信托财产变现净额】。C.信托相关计划项下的受益人根据委托人的认购份额、预期年化收益率及信托相关计划存续期限获取相应的信托利益，若信托相关计划利益无法满足全体投资者预计可获得的全部信托利益的，则信托相关计划利益个受益人之间按M:Z的比重进行分配。3、预期收益率本信托相关计划项下受益人的分类以及预期收益率在信托相关计划发行时根据市场情况，由代理银行于发行前确定。（六）信托费用受托人因处理信托事务所支出的，应由信托财产承担的各项费用包括但不限于下列各项：1、受托人的信托报酬；2、银行保管费（托管费入监管费、律师费、审计费、资产或相关项目评估费、抵押登记费、公证费等中介费用；3、信息披露费用；

13、4、信托相关计划终止时的清算费用；5、文件或账册制作、印刷费用；6、银行代理收付费；7、信托财产管理管控和运用过程中发生的税费；8、受益人大会召开费用；9、按照有关规定可以列入的其他税费和费用（七）信托报酬本信托相关计划项下受托人的信托报酬指信托管理管控费。信托管理管控费二固定信托报酬+浮动信托报酬1、固定信托报酬固定信托报酬的计算标准为1.3%/年（暂定卜具体计算公式为：F=VE360式中：F为每日应计算的固定信托报酬；V为当日信托相关计划项下信托相关计划资金；E为年计算标准。信托相关计划存续期间，固定信托报酬按日计算。受托人有权在信托相关计划期间内不超过三次提取固定信托报酬。2、浮动信托报

14、酬浮动信托报酬=信托相关计划收益除浮动信托报酬外的其他信托费用和负债-Z浮动信托报酬于信托相关计划终止时由受托人收取。第二章交易对手及其他交易主体尽职调查一、交易对手筵本情况及分析一越红地产(一)交易对手基本信息1、主体资格：企业全称绍兴市越红房地产开发有限公司成立时间2002年1月17日注册地址绍兴市越城区斗门镇上窑村经济性质XX注册资本陆仟万元实收资本陆仟万元营业执照注册号330600000158826机构代码证号73527918-8税务登记证号330602735279188贷款卡号330600000037027301法定代表人金阿富主营业务房地产开发；批发、零售；五金建材、建筑装潢材料。

15、2、股权结构:股东名称出资额(万元)比例%出资方式浙江越红控股集团有限公司500083.33%货币金阿富3405.67%货币金锦海3305.5%货币冯张水3305.5%货币合计6000100%货币3、公司经营管理管控:绍兴市越红房地产开发有限公司成立于2002年1月，注册资本陆仟万元，法定代表人金阿富。主要经营范围：房地产开发；批发、零售；五金建材、建筑装潢材料。越红房产拥有从事多年销售地产和策划经验的专业房产开发团队，先后开发建设的楼盘：绍兴袍江“越中新天地”小区、“越红花苑”、“越商大厦”，绍兴市区“江南世家”、“瀛洲名苑”小区；上虞市区“江南一品”小区；贵州遵义“江南一品”等，先后开发总面积约120万平方米(不含“江南名苑”)，取得了较好的效益和声誉，并获得长江三