XX地地产楼市需求与期盼指数调研报告.docx

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1、2006成都楼市需求与期盼指数完全调查报告地产改变区域成都楼市的飞速发展，颠覆了成都人居住观念。过去20年，因为锦绣花园、中华园、中海名城、置信丽都花园等品质楼盘的兴起，城南成为成都富人居住区。然后，羊西片区复兴、清水河片区崛起、浣花溪片区改造、光华片区和金沙片区后来居上城西成为成都惟一可以与城南媲美的居住区。除了自身浓郁的人文氛围和市政配套的提高，知名开发商的进入，起到了显著作用。置信房产的城市运营之功，博瑞的倾力打造，成都花园的苦心经营，中海、武海、棠湖等品牌不断涌入种种因素无不与房地产息息相关。随着万科为首的行业巨头不断进入，新兴的城东短短5年时间，地位提升至与西门媲美。如今，期待腾飞的

2、城北吸引了万科、新希望、交大等龙头企业，丰富的土地储备量、逐渐改变的心理认知，正在改变的交通困局，将注定城北是下一个楼市热点。楼市发展的触角已经向外延伸，华阳、温江以及新都、龙泉迅速崛起，区域已经不再成为拘囿成都人居住概念的绝对核心因素。这种变化，大可以从最新的数据中得到印证：目前中心城区购房比例仅为4.3%,关注城东二三环路之间的购房者比例达到16.09%,关注城东三环路外的购房者为10.06机与城西相差无几，这是成都楼市需求与期盼指数完全调查报告最新的数据，也是历史性的数据。一、城北：保留还是毁弃成都开发商的建筑理性觉醒现代高品质居住样板社区“叫醒”新城北自古以来，成都北门一直是川人出川入

3、仕、经商的要道。当年，号称“出川第一人”司马相如就是由此离蜀赴京的。经过这里的升仙桥时，他曾在桥上题词：“不乘赤车驷马，不过汝下。”以表现自己的宏大抱负。这以后，升仙桥遂更名为驷马桥，皇冠紫气，气派宏大，专备皇侑老儿巡行过或金榜状元打马回。可见，历史中的城北应是一块风水宝地。多年蓄势城北地产弓满待发在人们传统印象里，城北楼盘少，品质低，户型小，价格廉，只停留在解决居住的层面，对于居住者生活品质的关照无从谈起。但曾几何时，当城南富足成街后风雨，城西高贵风华历尽。随着沙河的强力整治成功，城东也蔚蓝如海之时，城北地产也如潜伏已久的脉动也突然勃发了，成为成都楼市最后也是最强的一支劲旅。几乎是一夜之间，

4、城北大量新盘如雨后春笋般纷纷冒出。“金都苑”、“沙河北岸”、“兴元华盛”让那些还沉迷于传统意识闭目抱怨的人们着实挨了个措手不及。行内人士认为，目前的城北楼市颇类似两三年前的城东楼市。看似表层沉寂，实则春潮涌动。不仅购买群体的区域性强，其购买力也同样日益高涨，而且将愈来愈锐不可当。不少有眼光的开发商近两年纷纷看好城北住宅开发，往往是开发完一个相关项目，连广告也不用做，就把房子卖光了。但此时的楼盘，面积大多在50亩以内，品质也以中档为主。随着城北市政建设的改善，城北的住宅开发也水涨船高开始迅速“升级”，地产之弓越张越大。2004年，市政府对火车北站1.1平方公里的区域实行了直管，让众所疑虑的城北治

5、安得到了强力整顿。紧接着2005年初，成都市规划局首次着力对城北进行了崭新规划。有专家说：“一座城市的房地产开发没有地段区位优劣的划分，只有开发时间前后的区别。”这句话，是对今天城北的最好诠释。政府规划护航城北地产春天2005以来，城北的喜讯频传：大件路扩建、沙河北段改造等即将完工，“北部新城”列入规划建设日程；成都“绿肺”一一北郊风景区开始兴建；千亩“北湖”开工建设，成都市这一系列重大举措为大城北带来了前所未有的发展时机！随着北新大道的建设和人民北路改扩建的启动，宣布北部新城建设开始提速。北新大道投资规模约4.8亿元，总长6730米，为双向8车道的城市道路，南起三环路凤凰立交附近，向北将跨越

6、凤凰山和宝成铁路，穿过金牛区天回镇和新都区大丰镇，北达外环路，将与成绵高速、成彭高速、川陕公路一起构成我市北出新都区、彭州市的快速道路系统，强化中心城区与周边卫星城的快速交通功能，2006年建成后，将使成都北部出口的交通更为便利。目前作为城北大通道的川陕大件路、蜀龙大道等道路正在紧张地改建、施工和规划，有望在明后年建成通车。“城北大通道的建成将使整个城北经济圈的市场环境、消费环境得到根本性改善。”特别是对五块石、茶店子区域等副中心的大力建设使商业的繁荣的同时必将带来房地产业的发展，业内人士预言，房产将是未来城北商贸新的经济增长点。同时，现今的城北越来越适合人居住。根据成都市城市绿地系统规划，成

7、都市正北和东北两个方向的绿地将承担起为成都市区输送更多的凉风和新鲜空气的“气流进出通道”的任务。目前，成都市城市总体规划更是提出了“南北展开”的宏观战略，将城北的未来提到相当高的地位，可见崭新城北的美好明天指日可待。二、城东:拼人气城东叫板城西2006成都楼市需求与期盼指数完全调查报告诸多结论中，购房者对城东的居住看法，被认为是成都居住区域被重新定位的力证，报告披露，“希望在城东二、三环路之间选房居住者比例达到16.09%,所占比重与关注城西购房者比例相当接近，远远高于其他区域。”对于近10年一直被购房者“遗忘”的城东而言，这一权威数据的发布，具有历史性意义，曾经代表成都城市发展最高水平的城东

8、进入伟大的复兴。背景城东专题：解读成都东部新区规划从焦点到焦点20年前，城东一派欣欣向荣的成都工业重地景象，被认为是城市活力的象征。到2000年，这里已先后聚集了169家中央、省、市、区属规模以上工业企业，东郊工业企业的总产值占全市工业的52.4%0可以说，那时的城东，是整个城市的焦点。然而最近20年间，过度集中的工业区不仅使东郊城市功能难以完善配套，环保问题越来越突出，城市形象也难以得到提升。对于房地产开发而言，工厂区太过集中，造成环境污染、土地整理比较困难，导致整个城东在过去近20年间，难以突破瓶颈。进入2000年以后，随着城市向东向南发展战略的提出、沙河整治工程的开展、东郊工业结构调整的

9、进行，万科孤注一掷，率先进入大举开发城市花园、华润拿下东湖地块打造翡翠城、融创圈地经营蓝谷地、盛吉立开发卓锦城近乎楼市空白的城东区域成为最受开发商青睐的福地。而随着中产城东、蓝筹城东、人居城东等概念的提出和渲染，购房者对城东的观念也发生了翻天覆地的变化，加上房价基数较低、购买力强大、区域购房观念浓郁等原因，更多品牌开发商将目光瞄向这一区域，宏信、朝阳、博瑞、乐斯、花样年、万达、首创至此，城东不管是从品牌开发商数量，还是开发体量，或者楼盘品质，都已达到甚至一定程度上超越了其他区域。分析四大因素复兴城东向东向南发展战略的提出2003年成都城市向东向南拓展的战略格局形成，规划在未来5年内，两大新区的

10、起步区总投资将达139亿左右。从此城东有了与城南一样的战略发展地位。大量房地产企业因为这一前提，纷纷转向城东投资开发。蓉7月均价3972较上月降8.6%城东土地供应大增沙河整治沙河综合整治工程一期于2004年正式完工，投资32.48亿元，规划整治范围涉及河道长度22.22公里、河道两侧50-200米。对于楼市发展最大益处在于解放了沿线近3平方公里的可开发黄金地块，同时也再次提升了人们对城东区域价值观，城东绿化大为改观，沙河整治后对周边房价、地价提升作用明显，沙河沿线不少楼盘品质媲美城西城南。东郊工业结构调整目前城东75%以上的厂矿已经搬迁，截至2008年，完成搬迁工作，包括最大的热电厂搬迁。区

11、域的腾笼换鸟，提供了充足的土地开发资源。经初步测算，东郊企业搬迁将腾出1万亩以上的土地投入市场。而成华区将腾出约6.7万亩地并将陆续上市，这将是非常惊人的数字。上半年城东土地成交586.05亩，成交面积占到了主城区上半年总成交面积的44%,目前这一区域平均地价已上升至300万元/亩左右。实力开发商进入据悉，今年城东将有数十个相关项目同时开发，每个月开发量近20万平方米，全年开发总量将近200万平方米。2006年的城东，是成都楼市最火热的战场。目前包括万科、华润、融创、盛吉立、宏信、博瑞、花样年、首创、通瑞汇港、朝阳在内的数十家品牌开发商共同构建了最强大的开发集团，也将购房者的信心提升至历史最高

12、点。四大片区彰显城东魅力城东专题：解读成都东部新区规划目前城东楼市开发主要集中在老城东片区、东湖片区、洪河片区、川师-成龙路片区四大板块，四大板块各具特色，几年之间，共同发力，彻底改变了城东备受争议的居住氛围，共同构建了城东人居魅力。川师-成龙路片区是城东最先开发的新兴区域，其中万科的进入起到了决定性作用，万科的品牌聚合作用在城东显现无余，加上政府大力支持，短短5年时间，这一区域已成为中产阶级聚集的典范区域，万科城市花园、雅郡、蓝谷地、卓锦城、比华利国际城大盘纷纷云集，房价普遍上升到4000元/平方米左右。东湖片区由于华润的倾力打造，加上丰富的水景资源，在最近几年里逐渐发展成为城东高档居住区的

13、象征，翡翠城、康郡、东湖花园等楼盘价格已与城南城西同区域品质楼盘价格相差无几。以洪河十陵为核心的城东副中心，将城东的居住氛围、居住概念、居住版图都进行了全新的拓展，东部新区高标准的绿地指标、浓郁的历史人文氛围，加上上东阳光等具有标志性意义的楼盘出现，这一区域的价值开始逐渐被人们认知。万年场、建设路等老城东区域的复兴，为城东房地产开发带来了新的活力，数量庞大的工厂职工酝酿多年的购买力，相对便宜的地价、房价成为吸引开发商和购房者的重要因素，从去年开始，品牌开发商掀起了又一波拿地潮，420厂、国光、刃具厂等地块的推出，直接预示着这一区域即将掀起开发热潮，从正在开发的千居朝阳、优品尚东、花郡等楼盘备受

14、关注。案例走出城东回到城东城东某大型工厂职工老王告诉记者30年前我在城东的大型工厂上班，在这边有一套单位的房子，自豪万分啊。老王回忆道，进入90年代后，城南、城西迅速崛起，城东的居住环境没法相比，有一些人迁出，到其他区域买房，老王自己也是其中之一。近年来，东郊结构调整、沙河改造，而身边的朋友买房时也经常议论城东的房子品质如何好、价格如何便宜、环境如何好，老王也重新关注起城东，他发现：沙河两边绿化焕然一新，河水水质变好，工厂大多数都已停止冒烟。而房价远远低于其他区域。现在，老王卖掉自己市中心的房子，买了一套花郡80多平方米的房子，手上还留了一笔钱。三、城西：主城区城西还是老大 数据城西关注度排名

15、第一据地产系报告显示，有36%的首次置业者关注城西。城西二三环之间与三环路之外是购房者关注的重点区域，分别占到了16.95%和12.36%0长期以来，沐浴在“西贵”美誉中的城西吸引了来自成都四面八方的居民前来置业常住，随着近年来房地产业的快速发展和人居环境的日益改善，城西更是稳健地荣登成都人首次置业区域榜首。透过这些表面现象，我们看到的不是开发商们的花拳绣腿，而是实实在在的区域整体变脸，这让城西第一居所的地位独孤求败。 背景城西概念不断更新成都中成房业董事长钟骋告诉记者，由于旧城改造的原因，1990年初，城西化成小区、光荣小区多为旧城改造的拆迁房，其中夹杂着如府南新区等商品房，但规模都不大。1

16、997年，肩负着黄金旅游通道责任的羊西线通车，整个城西的居住格局才发生了质的变化，城西的住宅开发沿着羊西线向高新西区、郸县、都江堰纵深方向发展。近几年来，随着以中海地产、滕王阁地产、博瑞地产、武海置业、江安春置业、四川高速公路房产、置信房产、棠湖屋业、天合房产委代表的等主流开发商林立城西，以及成都市规划的进一步推进，如今城西的居住格局形成了六足鼎立的局面：羊西片区、清水河片区、浣花溪片区、双楠片区、光华片区和金沙片区。双楠片区、光华片区、金沙片区作为城西受关注度最高的片区，不仅云集了众多的品牌开发商，更是吸纳了越来越多的购房者，城西的美名也越传越远。 分析三大素质促成城西第一居所据调查报告显示，36%的首次置业者选择城西，这绝对不是一个偶然的调查数字。据房管局