DB32_T4692-2024高层住宅物业安全管理服务规范.docx

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1、ICS 03.080CCS A 12DB32江苏省地方标准DB32/T46922024高层住宅物业安全管理服务规范Codeforsafetymanagementserviceofhigh-riseresidentialspecification2024-02-05发布2024-03-05实施江苏省市场监督管理局发布中国标准出版社出版本文件按照GB/T1.12020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由江苏省现代服务业标准化技术委员会提出并归口。本文件起草单位：江苏公元物业管理有限公司、泰州

2、职业技术学院。本文件主要起草人：陆政霖、马荣明、孙智星、冯春红。高层住宅物业安全管理服务规范1范围本文件规定了高层住宅物业安全管理的总体要求、消防安全管理、用电（用气）管理、电梯安全管理、门禁（可视）对讲系统安全管理、防雷设施安全管理、智慧安全监控系统管理、外立而安全管理、高空抛物安全管理、安全预案与演练、安全管理档案等内容。本文件适用于高层住宅物业管理服务企业开展安全管理服务工作。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件：不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB2894安

3、全标志及其使用导则GBl3495.1消防安全标志第1部分：标志GB/T22239信息安全技术网络安全等级保护基本要求GB50028城镇燃气设计规范GB50174数据中心设计规范3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3. 1高层住宅high-riseresidential高层住宅在十层及十层以上的住宅。3.2业主Owner享有高层住宅（或者其部分）所有权的机关、团体、企业、事业等单位（以下统称单位）或者个人。3.3使用人user以承租、承包、受委托经营等方式实际使用高层住宅的单位或者个人。3.4物业管理照务企业propertymanagementserviceenterprise业主或使用人按

4、照合同约定委托物业服务企业等第三方对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序的单位。3.5安全管理人员safetyofacertainarea高层公共建筑内负责局部楼层或区域物业安全管理工作的人员。注：包括安保人员、消防实施维保检测（监控）人员、特种设备安全管理和操作人员、高低压电工等持证人员。3.6特种设备作业人员operator锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆的作业人员及其相关管理人员。3.7安全监控系统securitymonitoringplatform由感知层、存储层、应用层和监管层组成

5、的监控系统。其中，感知层在感知终端采集数据，通过网络传输协议上传至位于存储层的云数据库，并为应用层提供数据检索、日志记录、数据分析、数据对比甄别以及安全评估报告等服务。应用层将各类应用统计分析结果，通过数据接口共享给各类监管层用户交互界面，同时对应用层下达指令，实现对被监控对象的分合闸、参数设置等远程控制操作。3.8互联网平台networkingplatfrom支持安全技术防范数据（视频、人脸/车辆图片、车辆/人员出入数据、报警数据、门禁数据等）以不同通信方式（串口通信、开关量数据、网络等）转化为本文件约定统一格式和小区物业管理数据上传主管部门的系统平台。4总体要求4. 1物业管理服务企业应通

6、过有效的物业安全管理，提高预防和控制火灾、坠落、隐私泄露等安全隐患的能力，预防和减少事故（件）危害，保障人身、财产、隐私安全。4.2 应针对高层住宅的特点，物业管理服务企业在疏散通道、安全出口和重要场所、重点部位的显著位置设置安全警示、提示标识。安全标志的设置应符合GB2894、GB13495.1的规定。在消防、电梯、配电设施、器材上设置醒目的标识，并标明操作使用方法。4.3 从事安全、特种设备、消防等工作的工作人员，应持有相应的岗位证书，且每年至少参加1次专业业务培训。4.4 鼓励业主、物业管理服务企业投保火灾责任保险或者家庭财产险。4.5 承接查验时，物业服务管理企业应全面排查影响高层住宅

7、安全的突出问题，提出整改建议，对符合安全要求的设备设施确认验收，同时依托大数据、物联网、云计算等提升高层住宅防控科技管理水平。5消防安全5.1安全疏散设施管理5. 1.1物业管理服务企业应建立安全疏散设施管理制度，明确安全疏散设施管理的责任部门、责任人和安全疏散设施的检查内容、要求。6. 1.2安全疏散设施包括疏散门、疏散走道、疏散楼梯、疏散指示标志、疏散应急照明、防烟而具、缓降器等辅助安全疏散设施。安全疏散设施管理应符合下列要求：a） 疏散通道、安全出口和疏散门应保持畅通，不应锁闭安全出口，不应在安全出口、疏散通道上安装固定栅栏等影响疏散的障碍物；b） 疏散楼梯间的门应保持完好，门上应有正确

8、启闭状态的标识：C）疏散应急照明灯具、疏散指示标志应完好有效，不应遮挡；d）在各楼层疏散楼梯入口处等明显位置张贴安全疏散指示图，注明疏散路线、安全出口和疏散门、人员所在位置和必要的文字说明：e） 悬挂及张贴的宣传标语、装饰物等物件不应遮挡、覆盖疏散指示标志，妨碍人员安全疏散；f） 防烟面具、缓降器等相关辅助安全疏散设施每半年应检查一次，保证使用功能正常。5.1.3高层住宅在安全出口、疏散通道处设置门禁系统时，应保证火灾时能向疏散方向直接开启，并在显著位置设置安全出口标识和使用提示。5.2消防控制室管理5.2.1 消防控制室应实行每日24h专人值班制度，每班不应少于2人。5. 2.2消防控制室值

9、班人员应熟练掌握以下知识和技能：建筑基本情况（包括建筑类别、建筑层数、建筑面积、建筑平面布局和功能分布、建筑内单位数量）；消防设施设置情况（包括设施种类、分布位置、消防水泵房和柴油发电机房等重要功能用房设置位置、室外消火栓和水泵接合器安装位置等）；一消防控制室设施设备操作规程（包括火灾报警控制器、消防联动控制器、消防应急广播、可燃气体报警控制器、消防电话等设施设备的操作规程）；一火警、故障应急处置程序和要求。5.2.3消防控制室值班人员应确保火灾自动报警系统、自动灭火系统和其他联动控制设备处于正常工作状态，不应将应当处于自动状态的设施设置在手动状态。5.2.4消防控制室值班人员值班期间，应随时

10、检查消防控制室设施设备运行情况，做好消防控制室火警、故障和值班记录，对不能及时排除的故障应及时向消防安全工作归口管理部门报告。5.2.5 消防控制室内不应存放与消防控制室值班无关的物品，应保证其环境满足设备正常运行的要求。5.2.6 消防控制室图形显示装置中专用于报警显示的计算机，不应安装其他无关软件。5.2.7 不应对消防控制室报警控制设备的喇叭、蜂鸣器等声光报警器件进行遮蔽、堵塞、断线、旁路等操作。不应将消防控制室的消防电话、消防应急广播、消防记录打印机等设备挪作他用。5.2.8 消防控制室应存放建（构）筑物竣工后的总平而布局图、建筑消防设施平面布置图、建筑消防设施系统图及安全出口布置图、

11、重点部位位置图等图纸，以及各分系统控制逻辑关系说明、设备使用说明书、系统操作规程等文件资料。5.2.9 消防控制室内应设置固定直拨外线电话，并保持畅通；配备消防设备用房、通往屋顶和地下室等通道门锁钥匙，防火卷帘按钮盒钥匙，消防电源、控制箱（柜）、开关专用钥匙，并分类标志悬挂：置备手提插孔消防电话、安全工作帽、手持扩音器、手电筒、对讲机等消防专用工具、器材。5.2.10 设有两个或两个以上消防控制室时，应确定主消防控制室和分消防控制室，各消防控制室之间应建立可靠、便捷的信息传达联络机制。5.2.11消防控制室值班人员对接收到的火灾报警信号应立即确认。确认发生火灾的，应立即检查消防联动控制设备是否

12、处于自动控制状态，同时拨打“119”火警电话报警，启动灭火和应急疏散预案，并报告单位消防安全责任人。5.2.12消防控制室的值班记录应完整、清晰并完好保存。5.3微型消防站建设和管理5. 3.1建筑高度大于100m或建筑面积大于50000m2的高层公共建筑、总户数超过2000户的高层住宅建筑小区，应至少设置2个微型消防站，其中1个微型消防站为总站，其他为分站。设置多个微型消防站时，符合以下要求：a）微型消防站应根据高层住宅的建筑特点和便于快速灭火救援的原则分散布置：宜设置在保安岗亭、单元大厅：b）应确定一名总站长，负责总体协调指挥；微型消防站队员不少于6人，开展防火巡查、消防宣传，及时处置、扑

13、救初起火灾。5.3.2 微型消防站宜设置在便于操作消防车和便于人员迅速出动的专用房间内，可与消防控制室合用。微型消防站应具备与其人员和器材装备相匹配的训练，备勤和器材储存用房及消防车专用车位。5.3.3 微型消防站应根据本场所火灾危险性特点和应急救援霜要，配备一定数量的灭火、通信、个人防护等消防器材装备，并在重点部位、重点区域设置多个消防器材存放点。5.3.4 微型消防站应建立值班备勤制度，分班组执勤，确保24h值班备勤。5.3.5 微型消防站接到火警后，应在Imin内核实火情，3min内到达现场处置。5.3.6 微型消防站每月至少应开展1次实地拉动演练，由站长组织，演练内容包括灭火出动、清点

14、人员和装备、现场提问、操作消防设施和器材等。每季度所有专兼职微型消防站队员至少参加1次实地拉动演练。5.3.7 保证微型消防站应处于所在地灭火救援指挥调度体系，建立联勤联训机制，与周边微型消防站建立联动联防机制，参与周边区域灭火和应急救援工作。5.4消防车通道管理5.4. 1高层住宅物业管理服务企业应建立消防车通道管理制度，明确消防车通道检查内容和要求。5.4.2消防车通道应实行标志和标线标识管理。5.4.3 在消防车通道路侧缘石立面和顶面应施划黄色禁止停车标线；无缘石的道路应在路面上施划禁止停车标线，标线为黄色单实线，距路面边缘30cm,线宽15cm。5.4.4 消防车通道沿途每隔20m距离

15、在路面中央施划黄色方框线，在方框内沿行车方向标注“消防车道禁止占用警示字样。5.4.5 消防车通道出入口路面施划禁停标线，标线为黄色网状实线，外边框线宽20cm,内部网格线宽10cm,内部网格线与外边框夹角45,标线中央位置沿行车方向标注“消防车道禁止占用警示字样；消防车通道两侧设置醒目警示牌，提示严禁占用消防车通道。5.5消防泵房管理5.5.1 物业服务管理企业应落实消防水泵房安全管理人员，定期检查保养和维护，保持室内清洁。5.5.2 安全管理人员应严格执行设备操作规程，每月启动水泵不少于1次，保持高位消防水箱、消防水池、气压水罐等储水充足，稳压泵正常运行。5.5.3 消防泵房进出水管网及管道阀门常开，配电柜开关处于自动（接通）状态，水泵类别、水流方向、阀门开启状态、配电柜开关状态等标识清晰。5.5.4 安全管理人员应禁止无关人员进入泵房，不应擅白关停设备和阀门。5. 5.5消防水泵房设备投入使用后应保证其处于正常运行或准工作状态，不应擅自断电停运或长期带故障工作。5.5.6物业管理服务企业应建立故障报告和故障消除登记档案。发生故障，应及时组织修复，因故障、维修等原因暂时停用系统时，应经单位消防安全责任人批准；系统停用时间超过24h的，应同时报当地消防机构备案，并采取有效措施确保安全。6用电（用气）管理