无锡市梁溪区2024-01号土地征收成片开发方案（征求意见稿）.docx

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1、无锡市梁溪区2024-01号土地征收成片开发方案（征求意见稿）宪法第十条和中华人民共和国土地管理法第二条均规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。原中华人民共和国土地管理法第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”这一规定使土地征收成为各类建设使用土地的唯一途径。这种方式在促进工业化城镇化快速发展的同时，也暴露出征地规模过大、征地程序不规范、被征地农民合法权益保障不充分等问题。新修订的中华人民共和国土地管理法按照党的十八届三中全会确定的缩小征地范围、规范征地程序、完善对被征地农民合理规范多元保障机制的改革要求，在

2、充分总结33个试点成功经验的基础上，首次通过列举方式对土地征收的公共利益进行界定，明确军事和外交，能源、交通、水利等基础设施，科技、教育等社会公共事业，扶贫搬迁和保障性安居工程，确属必需的，可以征收农民集体所有土地。同时,考虑到我国正处于工业化、城镇化快速推进的时期，为了满足城市发展用地需求，在第四十五条第一款第（五）项规定符合条件的“成片开发”建设可以征收土地。根据中华人民共和国土地管理法和自然资源部关于印发土地征收成片开发标准的通知（自然资规（2023）7号）以及江苏省自然资源厅关于开展土地征收成片开发方案编制工作的通知（苏自然资函（2021）15号）的有关要求，由县级以上人民政府组织的成

3、片开发建设活动，确需征收农民集体所有土地的，应当编制土地征收成片开发方案，并报经省人民政府批准。为贯彻落实中华人民共和国土地管理法和自然资源部关于印发土地征收成片开发标准的通知（自然资规（2023）7号）以及江苏省自然资源厅关于开展土地征收成片开发方案编制工作的通知（苏自然资函（2021）15号）等有关要求，为进一步规范土地报批工作，保障经济和社会发展用地需要，同时维护被征收农村集体经济组织和居民的合法权益，梁溪区有序组织开展了梁溪区土地征收成片开发方案编制工作。一、片区基本情况本方案中土地征收成片开发共有1个片区，拟申请土地征收成片开发的面积约24.2153公顷，位于黄巷街道，片区位于无锡市

4、中心城区范围内。各开发片区土地面积与范围如下：（一）黄巷街道毛巷片区（CP320213-2024-01-01）黄巷街道毛巷片区（CP320213-2024-01-01）土地面积24.2153公顷，四至范围为东至青石西路，南至五河支路，西至京杭运河，北至江海路。表1梁溪区开发片区基本信息表单位：公顷、%开发片区名称所在乡（镇、街道）或园区名称土地面积其中，公益性用地面积公益性占比功能定位和主要用途拟征收土地涉及的权属单位黄巷街道毛巷片区黄巷街道24.215310.300242.54%城市新区类五河社区二、成片开发的必要性（一）区域由粗放式发展转向高质量发展的需要伴随着我国经济由高速增长向高质量发

5、展的转变，城市发展也向着以提升品质为目标的新阶段迈进。快速发展与结构性转型并行对城市建设提出了新要求，城市建设从增量扩张转为存量更新，因而城市更新与土地集约利用成为各大城市普遍面临的问题。城市更新作为对城市环境进行改善的一种手段，始终贯穿于城市发展的全过程。梁溪科技城位于无锡市三区（梁溪区、惠山区、锡山区）交界处，土地建成率高达76%,由于早期的粗放式发展，导致土地节约集约利用程度较低。目前，存量建设用地以旧厂房、旧居民楼和城中村为主，增量土地十分紧缺。城市公共服务能级较低，街道及社区级公共服务设施不足，设施供给难以满足服务人口的增长需求。鉴于以上现状问题，对梁溪科技城实施成片更新已箭在弦上，

6、旨在突破城市发展瓶颈、改善人居环境，由粗放式发展向高质量发展转变。（二）加快城市更新改造进程的需要目前通过调查了解，在梁溪区城市更新改造的实操中遇到的主要问题是产权多样化，旧城区土地和房产权属复杂，土地与房产产权主体多元，产权关系复杂，例如私宅、经租房、单位房、代管房、直管公房等等。产权主体多元、产权空间破碎导致较高的交易成本。由于历史原因，梁溪区存在的集体土地较为分散零碎，为保证在今后的城市更新改造中解决该部分集体土地征收的问题，亟需将该部分集体土地划入成片开发片区范围。（三）实施成片开发的必要性各开发片区均位于国土空间规划确定的城镇开发边界内，该片区是由梁溪区人民政府组织的对片区范围的土地

7、进行综合性开发建设活动，片区内基础设施落后，亟需完善基础设施及公共服务设施配套项目。根据中华人民共和国土地管理法第四十五条规定，为了公共利益的需要，符合相关情形，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收。其中，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的，可实施土地征收成片开发。成片开发主要是政府统一实施规划、统一开发，主要包括对危房较为集中、基础设施落后等地段进行统一的旧城改建，对开发区、新区实施规模化开发等。三、实施计划（一）拟安排项目情况。本方案拟安排开发项目7个，位于五河社区。（二）开发时序和年度实施计划

8、。成片开发范围内拟建设项目有居住项目、配套建设基础设施、公共服务设施类项目，计划在2024至2027年分批次启动土地征收工作。四、规划、计划符合情况（一）符合国民经济和社会发展规划、年度计划本方案符合无锡市梁溪区现行国民经济和社会发展规划，并已纳入到国民经济和社会发展年度计划。（二）符合相关红线管控要求本次方案与“三区三线”划定成果进行了充分衔接，未涉及梁溪区永久基本农田和生态保护红线。本次方案土地征收成片开发内容符合江苏省生态空间管控区域规划和江苏省“三线一单”生态环境分区的要求，所有开发片区均未涉及江苏省生态空间管控区域。（三）符合国土空间规划城镇开发边界管控要求根据梁溪区“三区三线”划定

9、成果，本次片区位于划定的城镇开发边界范围内。（四）充分衔接落地上图方案本次方案与2022年度无锡市梁溪区崇安寺街道等街道预支空间规模指标落地上图方案（以下简称“落地上图方案”）进行了衔接，依据落地上图方案，开发片区涉及的规划范围全部位于允许建设区。（五）与现行城市、镇总体规划及控制性详细规划衔接情况本方案的土地征收成片开发范围布局在梁溪区各控制性详细规划单元内，符合城市、街镇规划发展方向，成片开发片区内规划建设项目类型也与所在单元控制性详细规划中的地块规划用途一致，符合所在区域功能定位。（六）与其他规划的衔接根据中华人民共和国水法、中华人民共和国河道管理条例和江苏省河道管理条例、江苏省湖泊保护

10、条例、江苏省水域保护办法和江苏省建设项目占用水域管理办法（江苏省人民政府令第87号），片区不涉及省政府批准的江苏省骨干河道名录（2018修订）和江苏省湖泊保护名录（2020修编）中的河道、湖泊以及注册登记的水库，后期建设项目不可避免地占用水域的，严格按照江苏省建设项目占用水域管理办法（江苏省人民政府令第87号）第三章执行。该片区不涉及占用耕地，不占用“十二五”以来高标准农田上图入库成果及“两区”划定的粮食生产功能区和重要农产品生产保护区。本方案片区范围内不涉及各级自然保护地。五、效益评价（一）经济效益成片开发有利于城市总体形象的营造及总体规划的执行；能够降低开发成本，避免各自为政、遍地开花的局

11、面，保障土地节约集约利用，保证土地价格更真实地反映价值，使土地运营更加稳定、健康。成片开发项目的建设将进一步完善配套用地和配套服务设施，优化资源配置，提高资源的利用率，降低能耗，提高土地的综合利用率。增强梁溪科技城在区域经济发展中的辐射带动力，实现经济社会的协调发展。(二)社会效益在保障被征收农民的合法权益的前提下，可实现全覆盖、高品质、综合性的城市服务，有助于改善区域居民生活水平和生活质量。同时，成片开发能够统筹城乡发展，推进梁溪区城镇化进程；通过科学的规划管理，成片开发还可促进城市环境改善，提高城市竞争力，为梁溪区可持续发展奠定良好的基础。成片开发有利于规范征地程序、缩小征地范围，提高土地

12、节约集约利用度，避免加剧土地资源的浪费以及土地闲置，在缩小征收范围与规模的前提下，确保按时完成城镇化进程，实现地区经济可持续发展。通过成片开发项目的建设，将推动片区基础设施及公共配套设施的完善，强化梁溪区公共服务设施区域辐射力。业态的植入和商业的建设有利于带动解决民生设施落后问题，推动周边老旧小区功能完善、空间挖潜和服务提升，将分散的老旧小区连点成片，形成安全、便民、绿色、整洁、有序的美好生活社区，使市民群众的获得感、幸福感、安全感明显增强，同时激发城市的发展潜能。(三)生态效益片区未来将实施“改善生态环境、注重人本关怀、推动产业升级”三项规划策略，围绕绿色生态开敞空间布局，充分挖掘闲置土地资

13、源，利用区位优势，按照服务半径和人均公园面积要求，推进“家门口”公园建设，塑造尺度适宜、功能多样的开敞活动区域，提升片区整体生态效益。成片开发方案的实施将使得运河沿线风貌得以提升，促进片区打造成为无锡极具特色的运河风情节点，成为城市生态名片。六、被征地农民利益保障依据省政府关于印发江苏省被征地农民社会保障办法的通知（苏政发（2021）87号）要求，征地后，将被征地农民全部纳入城乡社会保障体系。此外，依据省政府关于印发江苏省被征地农民社会保障办法的通知（苏政发（2021）87号）及省人力资源社会保障厅省财政厅省自然资源厅省农业农村厅关于贯彻落实江苏省被征地农民社会保障办法的通知（苏人社函2022

14、）85号）文件精神，完善被征地农民基本生活保障制度和被征地农民社会保障制度依据，落实社会保障费用、明确社会保障方式、加强资金管理，并且制定本地化实施办法，于征地前依法确定安置人员和保障对象名单、完善征地补偿安置协议、规范社会保障落实情况审核，通过部门联动的工作机制，提升经办服务能力及风险管控能力，做好征地报批新老政策的衔接工作。遵循先筹后征，分类施保，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。无锡市梁溪区2024-01号土地征收成片开发方案土地征收成片开发范围示意图1:20,000二。二四年一月羯恻无锡市自然资源和规划局第奥分局制图编制1:20,000o二Wr年：月无锡市梁溪区2024-01号土地征收成片开发方案土地征收成片开发方案与2022年度无锡市梁溪区崇安寺街道等街道预支空间规模指标落地上图方案衔接示意图无锡市自然资源和规划同第炙分局制图无锡市梁溪区2024-01号土地征收成片开发方案土地征收成片开发土地利用现状图（依据无锡市梁溪区2022年度国土变更调查成果）（成片开发范围以最终批复为准）