北京市别墅分布规律及其价格构成分析.docx
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1、北京市别整分布规律及其价格构成分析通过对北京市别墅区和别墅市场的调查,分析别墅的区域分布状况,得出北京市的别墅形成了最具竞争的区域格局即“一山”、“两河”、“三线”、“四高”概念,并在此基础上对别墅的分布进行区位解析;着重对北京市别墅开发建筑成本构成及其利润率水平进行剖析,运用成本法和剩余法,分别计算土地出让金、毛地价和熟地价占别墅售价的比例,并与同区域的普通商品房的地价和房价比例及开发商利润率进行比较,揭示别墅开发商的利润空间,及开发商热衷于开发高档商品房的原由。通过研究,得到的结论是:在别墅开发中,土地成本占售价的比例小于开发商利润占售价的比例,而且小于普通商品房开发中土地的价格占普通商品
2、房售价的比例;开发商的投资利润率远远高于目前的其他行业的投资利润率。一、绪论11、概述12、研究背景13、研究目的及意义24、研究思路2二、调查内容、方法及结果41、调查内容42、调查方法43、调查对象44、调查结果4三、北京市别墅区分布规律71、别墅的特征72、别墅分布的影响因素73、别墅分布区域规律84、别墅分布区位解析8四、调查数据分析H1、几个概念112、数据分析方法123、以北京市碧水庄园三期为例剖析别墅地价和房价的比例关系134、北京市别墅地价和房价的比例关系165、数据分析结果20五、结论22一、绪论h概述别墅的英文名称为“villa,是指建于乡间或郊区的独立式、并列式或联排式的
3、舒适住宅;别墅的意大利语名称为“villetta”,即指花园式住宅;日本的“别庄”(Villa的音义词)指在城市郊外建的独立式住宅,没有形式,建筑和自然的关系依景色而变。我国传统意义上的别墅是指在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。随着人们生存环境的改变和生活节奏的变化,别墅式住宅得到不断发展。古代传统别墅是帝王将相到乡间游玩狩猎的“离宫”,或迁客骚人文人雅士闭门思过、修身养性的“别院”。颐和园、圆明园和苏州园林等都是此类建筑中的典型。由于工业化时代人们生活节奏加快,近代别墅多建于风景秀丽的城市郊区,青岛、上海等城市现存的在原外国人租借地建造的独立式别墅都属郊区别墅。现代别墅明显出现了郊区别
4、墅和景区别墅两种类型的分化,生产方式的变革和先进交通工具的出现,使人们工作在市区而居住在郊区或景区成为可能,北京市多数别墅也已成为业主长期居住的住宅。2、研究背景北京市的别墅的发展最早是在20世纪的90年代初,随着北京市经济的发展,经济形态的变化,房地产高端市场的需求被激发起来,在此后的两三年时间别墅市场的供应量一度上升,出现了名燥一时的玫瑰园、北辰花园别墅、紫玉山庄等当初开发热潮的产品。当时别墅圈地和倒卖土地的现象很严重,有很多项目占了大片的土地但本身没有这样的开发能力,把土地划分为多个小块转手。致使1995年别墅开发的热潮退去,别嬖的总体开发量开始缩减。直到近几年,由于别墅品质的提高,风格
5、的多变,消费群体的增加,别墅开发再次升温,并且使别墅市场的供应量保持在稳定的增长态势上。从别墅的特征我们可以意识到别墅只能有社会的很少一部分人去消费,但是却会占用我们很大一部分的土地资源。对于我们这样一个发展中国家,现在正处于城市化的中级阶段,也是城市高速发展的时期,大量的农村人口向城市涌进,需要解决他们的住房问题;同时城镇化的发展同样需要占用大量的土地,这使我们城市的土地使用非常紧张。也导致房地产市场某种程度的供应不足,但是我们也可以看到我们仍然存在比例比较大的空置率,造成房地产市场的结构失衡。2003年6月23号国务院发出国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知,提出要控制高档商品房建设
6、,各地要根据实际情况,合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区,要控制此类项目的建设用地供应量,或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。随后国土资源部在关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知中提出要优化房地产开发土地供应结构,优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求;严格控制高档商品房的土地供应,凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区,要严格限制土地供应量,或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。同时目前建设部门及房地产开发商抱怨地价过高,影响了房产价格,很多居民
7、也把房价过高,买不起房归咎于地价过高。在这种大环境下,研究地价到底占房价的多少比例,特别是这种高档商品房,如别墅,非常有必要,也非常有意义。3、研究目的及意义本文通过对北京市别墅地价和房价的分析研窕,得出别墅地价和房价的比例关系及别蟹开发过程中的利润分配问题,提出了一些建议,以期达到以下效果:*消除房价居高不下是由于地价过高的导致的误区;*规范房地产的土地供应市场,调整别墅开发商的利润空间;*从经济上,用看不见的手调节土地供应,更好的实施18号文件,而不是从政治上控制土地供应。尽管土地作为一种特殊的资源,不能像其他商品一样完全市场化,但是土地是一种资源,就存在成为商品的条件,仍然把它放在计划经
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