北京奥园住宅项目营销机会分析.docx
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1、北京奥园住宅项目营销机会分析一、市场环境分析(一)、宏观经济环境1、2003年中国宏观经济状况2003年我国经济面临复杂多变的国内外形势。国际上,以美日为首的一些国家频频对中国施压要求人民币升值,而近期美纺织品设限掀起中美贸易新一轮冲突。国内,年初非典疫情给经济造成一定创伤,下半年,汽车、钢铁等行业的过热现象,使经济遭受通涨通缩双重压力。然而在这种情况下,中国的经济运行仍然保持着高速增长的良好态势。国家统计局发布的2003年国民经济和社会发展统计公报显示统计,2003年我国国内生产总值为116694亿元,按可比价格计算,比上年增长9.1%,是1997年以来增长最快的年份。在遭受非典疫情和频繁自
2、然灾害的情况下,取得这样的成就确实是来之不易的。按照现行汇率计算,2003年我国GDP总量接近1.4万多亿美元,人均GDP达到1090美元。其中,第一产业增加值为17247亿元,增长2.5%,增幅同比减慢0.4个百分点;第二产业增加值为61778亿元,增长12.5%,加快2.7个百分点;第三产业增加值为37669亿元,增长6.7%,减慢0.8个百分点。在第三产业中,金融保险业增长6.9%,批发和零售贸易餐饮业增长6.6%,房地产业增长5.3%。固定资产投资大幅度增长。全年全社会固定资产投资55118亿元,比上年增长26.7%;其中,基本建设投资为22729亿元,比上年增长28.7%;更新改造投
3、资为8444亿元,比上年增长25.1%;房地产开发投资Iol06亿元,比上年增长29.7%。全年商品房销售额7671亿元,增长34.1%,其中销售给个人增长35.8%,所占比重为92.5%。居民生活继续改善。全年全国城镇居民人均可支配收入8472元,扣除物价上涨因素,实际增长9.0%;农村居民人均纯收入2622元,实际增长4.3%o居民家庭恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重),城市为37.1%,比上年降低0.6个百分点;农村为45.6%,降低0.6个百分点。年末全国私人轿车拥有量已达489万辆,比上年末增加146万辆。这表明连续6年的扩张性宏观经济政策对经济增长起了很大的
4、促进作用,1997年亚洲金融危机爆发后,一直困扰我国的通货紧缩压力的问题将进一步缓解,我国连续6年的扩张性财政政策取得了良好成效。2、2003年北京宏观经济状况2003年是全面建设小康社会的开局之年。在市委、市政府的领导下,北京市人民以“三个代表”重要思想和党的十六届三中全会精神为指导,围绕“新北京、新奥运”的战略目标,以加快发展为总基调,着力优化发展环境,积极应对国内外形势的新变化,努力克服“非典”疫情的负面影响,扎实工作,开拓创新。全市经济继续保持了快速增长的良好态势,改革开放和现代化建设不断取得新进展,科技、教育、文化、卫生、体育等各项社会事业全面进步,城乡居民收入较快增长,人民生活水平
5、进一步提高。经济实力:国民经济保持快速健康发展。初步统计,2003年全市实现生产总值3611.9亿元,比上年增长10.5%,实现了预期增长目标,经济增长率连续5年保持在10%以上。人均生产总值达到31613元,比上年增长9.2%,按当前汇率折算,约合3819美元。运行趋势:全市经济经受住了上半年“非典”疫情的严峻考验,全年经济运行呈现“高开一回落一恢复一回升”的特点。全年经济运行趋势累计地区生产总值T-当年累计增速去年累计增速产业结构:“三、二、一”产业格局稳固。第一产业实现增加值95.3亿元,比上年增长3.3%;第二产业1298.5亿元,增长11.9%;第三产业2218.2亿元,增长10%。
6、三次产业比重分别为2.6%、36.0%和61.4%,其中第二产业比重比上年提高1.2个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.93%、41.74%和57.33%0市场价格:价格指数有所回升。全市居民消费价格指数为100.2%,工业品出厂价格指数为101.5%,原材料、燃料及动力购进价格指数为104.7%,分别比上年上升2个、4.9个和7.6个百分点。消费:消费市场热点突出。全年实现社会消费品零售额1916.7亿元,增长14.5%,扣除价格因素,实际增长16.6%。结构升级成为推动消费需求增长的重要因素,消费热点主要集中于住房、交通和通信等领域。全年销售商品住宅1771.1万平方米,增长10
7、.4%,实现销售额789.2亿元,增长10.1%;销售各类汽车40.8万辆,实现零售额305.2亿元,分别增长56.6%和51.2%。城镇居民人均消费支出11123.8元,增长8.1%。全市最终消费率为53.1%,比上年提高1个百分点。3、北京基础设施建设情况道路建设:道路建设取得新成果。全年道路建设总投资129.2亿元,占基础设施投资的比重达到30.9%。轨道交通工程建设全面展开,城市轻轨(13号线)全线贯通,地铁八通线通车试运营,地铁五号线、四号线、十号线年内陆续开工。高速公路、城市快速路、主干路和城区路网加密工程加快实施。五环路全线贯通、三环路改造、玉泉路一期、马家堡西路、西外大街西延、
8、万寿路南延等多个项目建成通车。22条奥运地区道路陆续开工建设,北辰东路、安立路、潮白河东、西堤路等项目前期工作按计划开展。平蓟路、108国道(石门营至六环段)改造、110国道(延庆县路段)改线、110国道大修等重点工程相继竣工。年末,全市道路总长度约5500公里,完成新改扩道路长度110公里。轨道交通运营里程达到114公里,比上年末增加40公里。危旧房改造:危旧房改造进程加快。全年城八区完成危旧房改造投资203.9亿元,比上年增长13.7%;拆除房屋184.6万平方米,其中危房70万平方米,动迁居民近5.3万户。截止到年底,全市危旧房改造工程开复工总面积达到1586.7万平方米,比上年增长36
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