X楼盘项目市场调查分析报告.docx

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1、中天星城相关项目市场调查分析报告目录调查综述3第一章衡阳宏观市场分析41.1城市与片区概况41. 2经济概况61.3房地产市场概述111. 3.1衡阳房地产市场供求特征131.2.2 各板块开发及主要特点131.2.3 衡阳市房地产存在的主要问题15第二章衡阳商品住宅市场专项分析202. 1调研范围202.2物业类型212. 3建筑规模222.4户型构成232.5价格构成242.6产品特色262. 6配套设施262.7物业管理管控272. 8车位状况293. 9客户细分294. 10营销水平305. 11销售价位326. 12销售速度347. 13广告媒体34第三章竞争楼盘分析367.1 竞争

2、性楼盘选用原则367.2 竞争性楼盘个盘分析37调查总结1总体评价60诚蒙金璧（湖南）置业发展有限公司和衡阳市中天建设开发总公司就衡阳中天国际星城（原名）与我司达成全程策划与营销总代理合作，2003年6-7月，我司进行了第一次深入地调查，并形成文字和撰写了第一本策划合适的方案；2004年，现我司本着负责、客观、全面、深入、有效的原则对衡阳房地产市场再一次进行了有针对性的调查研究分析,最终形成第二部的相关项目市场调查分析报告将为本相关项目的定位论证、营销执行、广告推广等提供决策参考依据。调查综述1.1. 调查目的：对衡阳房地产市场进行针对性的调查研究分析，全面了解衡阳市房地产发展现状及特征，分析

3、其供需平衡关系，描述目标客户群特征及需求；最终形成分析成果，旨在为本相关项目的定位论证、价值论证、概念设计、营销推广提供决策参考依据。1.2. 调查原则：客观、全面、深入、有效。调查方式：文献调查、实地考察、消费者深度访谈、业内人士深度访谈、潜在消费群体座谈会。1.4.调查范围：n区域范围：衡阳市整个市区规模较大、影响力较大的已售商品住宅以及目前在售、在建、待建商品住宅。n涵括合适的内容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等。1.5.调查时间：第一次：2003年6月6日一8月6日第二次：2004年11月10日一23日n文献调查：11月10B-Il月20日n竞争楼盘调查：11月13

4、B-H月28日n深度访谈、座谈会：11月17B-H月23日第一章衡阳宏观市场分析1.1.1城市概况n历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。n地理位置：衡阳地处东经1103216113。1632，北纬26070527。28,02东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。东西宽173公里、南北长150公里。n土地面积衡阳市总面积15310.20平方公

5、电合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32队在全省各地、州、市中，幅员位第7位。衡阳市各辖区土地面积地区土地面积地区土地面积地区土地面积地区土地面积珠晖区24.9市郊南338.9常宁市2046.6衡东县933.2雁峰区17.0南岳区181.5衡阳县2647衡东县1924.0石鼓区13.7耒阳市2656.0衡南县2688.3祁东县1872.0近年衡阳房地产开发情况年份（单位）20022003房地产开发（亿元）7.3711.512003年，是房地产业在衡阳市全面复苏、进入快速发展以来，形势发展最好的一年；但与此同时，2003年第4季度以来商品房和商品住宅两项销售指标增长减缓的势头又表明，经过

6、上世纪90年代、特别是近4年来的快速发展，衡阳市的房地产业也正在步入新一轮调整阶段。2、房屋施工面积2003年，衡阳市商品房施工面积211.68万平方米，同比增长16.37%。3、房屋竣工面积2003年全市竣工面积为84.58万平方米，比上年同期增长18.7%04、房屋销售面积2003年全市销售面积为43.58万平方米，比上年同期增长15.4%05、居民人均住房使用面积2003年，衡阳市城区人均住房使用面积达到了24.48平方米，比上年增长21.57%,建筑面积突破30平方米，在湖南省乃至全国（2003年数据：全国人均住房使用面积为22平方米），已经达到了中等偏上水平。宏观市场n2003年，衡

7、阳市告别了住房短缺时代，市区人均住房面积达24.48平方米，建筑面积突破30平方米，在我省乃至全国已经达到了中等偏上水平，房地产市场进入新一轮调整阶段；n2003年是衡阳市房地产开发、投资幅度增长最大的一年。112月，衡阳市房地产开发完成投资额达到11.51亿元比上年同期增长56.1%。商品房施工面积211.68万平方米，与上年同比增长16.37%；竣工和销售面积分别为84.58万平方米和43.58万平方米分别比上年同期增长18.7%和15.4%;在销售出去的商品住宅中，个人购买商品住宅的比重达到T100%；随着开发量的增加，积压商品房总量也仍在继续增加，据统计：2003年末空置房屋面积为39.75万平方米，增幅达到了112.1%；11外地策划代理公司如深圳新业、长沙等地产相关企业已进军衡阳；n城市发展西移明显，华新开发区已成为城市重点发展区域；n目前影响衡阳市房地产市场健康发展的矛盾和问题，从供给层面来说，一