X楼盘项目企划建议.docx
《X楼盘项目企划建议.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《X楼盘项目企划建议.docx(28页珍藏版)》请在优知文库上搜索。
1、目录第一章相关项目概况31.1开发单位31.2地理位置31.3周边配套设施31. 4规划设计3第二章相关项目地块特征分析52. 1地块特征52.2地理特征5第三章关于相关项目定位与产品定位73.1市场基本面分析73. 2对莘庄地区住宅市场发展趋势的预估113. 3相关项目竞争环境分析与评价133. 4目标客户描述与分析173. 5相关项目定位分析与评价183. 6相关项目规划设计的分析与评价193. 7价格策略建议203. 8新珠苑相关项目概念设计21第四章关于相关项目市场推广作业224. 1推广策略的设计224. 2品牌设计策略224. 3推广主题设计23第五章关于相关项目市场导入策略建议2
2、45. 1市场导入(开盘)的条件245. 2完成卖场、案场的形象策略设计245. 3销售道具表现255. 4开盘时间建议26第六章广告企划276. 1广告企划277. 2广告企划的三个阶段278. 3广告主题289. 4广告费用预计28第一章相关项目概况1.1开发单位新珠苑由上海市申宇房地产有限公司开发;1.2地理位置新珠苑位于莘庄地铁站北广场以西,北临莘建东路,西临横沥港,南面为开城新村,东面为一段废弃的道路(原朱莘路)。基地位置即邻近莘庄镇中心,又接近地铁站,北面隔莘建东路,为拟建的公园绿地,交通便利,环境优美,地理位置较好,整个基地面积为5560m2.1.3周边配套设施邻近莘庄镇中心,周
3、边设施较为齐全。政府、医院、银行、车站、菜场、邮局、幼稚园、小学、中学等一应俱全,工作生活都极为便利;1. 4规划设计整个相关项目规划总建筑面积16299?,由一栋15层小高层和一栋17层高层组成。其中部分一层为临街商场,面积为514.8n?。1、2号楼均位于基地的北侧,邻近莘建东路,并与莘建东路成28。角,使住宅楼基本成正南向,争取了比较好的朝向。同时也削弱了沿街的体量感觉,并使城市景观更加生动。小区出入口在莘建东路上,位于二栋住宅楼之间,进入小区后分成二条支路,分别通向二栋住宅楼的南面,在两栋住宅楼南面分别设有一个室外停车场与住宅楼的入口广场建成一体。住宅楼南向的底层除留出住宅各单元的进厅
4、处,也均设计室内停车位。绿化主要是小区西面横沥港留有15m宽以上的滨河绿化带。小区内所有单元均设计为一梯二户,全明设计。主卧厅均朝南,房型以三室二厅二卫和二定二厅二卫为主,厅的起居区和就餐区分开,功能分区较为合理,每套住宅均设辅助阳台。三室二厅二卫面积控制在130m2左右,二室二厅二卫房型控制在IlOm2左右。面积控制也较为符合目前流行的小三房、小二房的趋势。第二章相关项目地块特征分析2. 1地块特征新珠苑地块较小,但地块价值较高。一是景观价值。该地块为新建区,没有旧房危棚。众众家园、地铁广场、沪闵路两边都是不错的视觉景观,更重要的是西面有横沥港,北面及东面有大片的市政绿化用地,这一资源构成新
5、珠苑最重要的景观价值。二是注意力价值。该地块紧临交通主干道沪闵路,离地铁莘庄站也不过400余米,不定期有广贤路、莘建东路环绕四周,使该地块成为区域内注意力集中之处,这种注意力不但能带来广告效应,还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚荣心。三是一定的升值价值。闵行区近几年依靠环境和交通的塑造,成为最热的房地产市场。但一级市级的紧控和竞争时及时出盘的主力使新珠苑在发售时不可能完全体现出其全有价值,并且随着轻轨的建设,市政绿化用地的建设及四周相类似的住宅小区的建设,使该地块的价值不断予以发现和实现,使其有相当可观的价值上升空间。房地产开发中固守的“地段第一”要领被许多开发奉为皋圭。但就目前上海市房地
6、产市场而言,成功开发是“地段、价值(不是价格)、注意力(营销手段的综合及其效果)合力的结果”。这三个因素的最佳结合,仅注重地段,往往是良好地段使诸多开发相关项目成为平庸甚至是失败的作品。新珠苑地段并非是一流的或长期看好的居住区域。但从近期发展来看,是一处关注力(注意力)较高的居家地段。3. 2地理特征新珠苑位于莘庄地铁站以西400米处,此地块区域范围为近来房地产市场热点之一。附近公建配套:学校、超市、政府、菜市场、车站一应俱全。离上述公建基本在六分钟车程左右。其地理特征概括而言,主要体现在以下几个方面:A.相对较低的居住成本和较高的生活质量。由于地铁线、沪闵线等众多交通网,使出行极为便利。相比
7、较其他区域而言,无任是经济成本还是时间成本,都有较大的节余,相对生活质量会更高。B.综合的景观资源。C.注意力新带来的荣耀感。第三章关于相关项目定位与产品定位3.1 市场基本面分析3.1. 1宏观方面上海的住宅市场,是一个庞大的市场,随着住房制度改革的推行,货币化分房的实现,公积金和各大商业银行的贷款支持,大大提高了居民的住房购买力。据上海市房地产交易中心和上海市统计局统计,2000年1月至9月个人购买商品房比重持续上升。内销商品住房销售中属个人购买110718套,占93.6%,比上年同期上升1个百分点;预售中属个人购买78572套,占96.7%,比上年同期上升1.3个百分点。外销商品住房销售
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 楼盘 项目 企划 建议