X楼盘项目开发可行性分析报告.docx

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1、锦绣家园相关项目开发可行性分析报告相关项目编号：锦绣估字2004198号相关项目名称：锦绣家园总造价：77785378.64元楼面造价：1578.82元/M2土地面积：22127M2建筑面积：49268.1M2建筑密度：30%容积率：3绿化率：30%建设单位：锦绣家园房地产开发XX相关项目负责人：李富华编制单位：锦绣家园房地产开发XX编制负责人：李富华编制审核人：黄永春编制人：欧阳白雪编制日期：2004-9-12目录一、相关项目概况11、相关项目名称2、开发地点3、相关项目性质4、相关项目规模5、投资方式6、相关项目建设单位7、相关项目使用功能设置8、相关项目的实施二、编制说明1三、锦锈家园成

2、本计算表2四、锦锈家园面积和销售收入表5五、锦锈家园经济分析表6六、锦绣家园敏感性分析表7一、相关项目概况1、相关项目名称：锦绣家园2、开发地点：锦绣家园路3、相关项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区4、相关项目规模：(1)占地面积：总占地面积22127平方米(折合33.19亩)(2)住宅总套数：621套(3)总建筑面积：49268.1平方米其中：单车库1197.1平方米商业铺面8474平方米住宅38397平方米公建1200平方米（4）估算总造价：7778.54万元，综合单方造价为1578.82元/平方米5、投资方式：自筹资金6、相关项目建设单位：锦绣家园房地产开发XX7、

3、相关项目使用功能设置（1） 1、2、3号楼地层为商业铺面（2） 1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房（3） 1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房8、相关项目的实施相关项目于2004年底开工，逐步开发，相关计划在2008年底全部建成投入使用。二、编制说明（4） 分相关项目造价为概算数据。（5） 均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。三、锦锈家园成本计算表四、锦锈家园面积和销售收入表五、锦锈家园经济分析表六、锦绣家园敏感性分析表锦绣家园成本计算表编码工程相关项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用（元）楼面造价（元百分比（%）计算公式或说明/M2)1.一、征地、拆迁补偿费O01

4、1983995243.2415.41%1-1-1征地费（拍卖价）亩33.1935000011616500235.7814.94%按实际发生1-1-1土地契税元、%1161650033484957.070.45%1-1-1土地登记公证费笔119000190000.390.03%2.二、斟察、设计和前期费007423139.9150.679.55%2-1-1地形图测绘费平方米221270.143097.780.060.01%按土地面积0.14元/平方米2-1-2总体规划设计费（定点费）平方米221272442540.90.06%土地面积2元/平方米2-2-1地质勘察费米12005566(MX)1.

5、340.09%按钻深55元/米2-2-2建筑设计费平方米49268.110492681100.64%按10元/平方米（建筑面积）2-3-1城市市政建设配套费（一级地段）平方米48068.1753605107.573.174.64%按75元/平方米（建筑面积）2-4-1规划管理管控费元、%o26437455379312.371.610.11%土建造价的3%。2-6-1放线费点60326195600.40.03%放线点326元/点2-11-1招标费元、%o26437455126437.460.540.04%按土建工程造价的1%。计算2-13-1监理费元、026437455252874.911.07

6、0.07%按土建工程造价的2%。计算2-14-1预结算审计费元、%026437455379312.371.610.11%按土建工程造价的3%。计算2-15-1消防配套费平方米48068.13144204.32.930.19%按3元/平方米计算（非营业公共配套免）2-16-1施工合同合约鉴证费元、%026437455126437.460.540.04%按土建工程造价的1%。计算2-17-1噪音费月5016008001.620.11%1600元/月.幢2-18-1建设相关项目环境影响评价收费元、%o26437455379312.371.610.11%按土建工程造价的3%。计算2-19-1避雷安装检

7、测费支485526400.050.01%检测避雷针55元/支2-20-1防洪堤工程建设管理管控费平方米48068.13144204.32.930.19%按竣工面积3元/平方米计算2-21-1人防管理管控费平方米49268.110492681100.64%按建筑面积10元/平方米计算2-22-1防空地下室易地建设费平方米2000800160000032.482.06%按地层面积800元/平方米计算2-24-1工地管理管控费项105000500001.010.07%按5000元/项2-26-2墙改费（民用）平方米49268.14.6226633.264.60.3%民用建筑4.6元/平方米2-27-

8、1建筑合适的方案评审费平方米49268.10.29853.620.20.02%0.2元/平方米2-29-1白蚁预防费平方米49268.1298536.220.13%按3元/平方米（建筑面积）3.三、建筑安装工程费0034065243.5691.4343.8%3-1-1桩工程平方米48068.150240340548.783.09%按概算造价3-1-3土建工程平方米48068.155026437455536.633.99%按概算造价3-2-1室内供水供电、线路安装工程平方米49268.1351724383.5352.22%按概算造价3-2-2电梯安装工程项10350000350000071.04

9、4.5%按概算造价4.四、（小区）配套建设费005848500118.717.52%4-1-1道路工程平方米10000100100000020.31.29%按概算造价4-1-2室外排污排水工程米5004102050004.160.27%按概算造价4-2-1围墙工程项11000001000002.030.13%按概算造价4-3-1室外供电安装工程项190000090000018.271.16%按概算造价4-4-1绿化工程平方米6600603960008.040.51%按概算造价4-5-1路灯安装工程盏50350175000.360.03%按概算造价4-8-1供配电增容费（贴费）千瓦3000750

10、225OO45.672.9%按750元/千瓦4-13-1公共配套设施费（托儿平方米120070084000017.051.08%按概算造价所）4-13-4公共配套设施费（文化活动站）平方米607004200.850.06%按概算造价4-13-7公共配套设施费（居委会）平方米60700420000.850.06%按概算造价4-13-11公共配套设施费（单车棚）平方米60700420000.850.06%按概算造价4-13-12公共配套设施费（垃圾中转站）平方米20700140000.280.02%按概算造价ZJF直接费0059320878.41204.0476.27%1.+2.+3.+4洪4项的

11、和5.五、管理管控费001930430.7939.182.49%5-1-1建设管理管控费（1.65%）元、%59320878.41.65978794.4919.871.26%直接费的1.65%5-2-1销售管理管控费元、%951636301951636.319.321.23%6.六、税费007180768.05145.759.24%6-2-1营业税及附加（5.5%）元、%951636305.55233999.65106.246.73%按出售房屋总价款的5.5%6-2-2带征所得税元、%951636301.51427454.4528.971.84%6-2-3印花税元、%o951636301951

12、63.631.930.13%销售额的1%。6-5-1建筑面积测量费平方米49268.11.783755.771.70.11%6-4-3房屋竣工总登记费元、%Q760200001760201.540.1%按评估价的l%o6-5-1教育附加费元、%264374551264374.555.370.34%按土建造价的1%计算7.七、利息007573675.05153.729.74%7-1-1利息（按年利率均衡投入）元、%59320878.45.857573675.05153.729.74%按直接费，年利率5.85%计算8.八、不可预见费001779626.3536.122.29%8-1-1不可预见费（按直接费元、%59320878.431779626.3536.122.29%计)JJF间接费OO18464500.24374.7823.74%5.+6.