XX高校学生公寓物业管理整体运作方案doc51.docx

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1、某某高校学生公寓物业管理管控整体运作合适的方案第一章某某高校学生公寓简介本次参与招投标的学生公寓为某号公寓、某号公寓和某号公寓，学生公寓3号楼由南北两楼组成。南楼6层，每室住4人，共90个房间，北楼6层，每室住4人，共88间，合计有寝室178间，总建筑面积为8679平方米。可容纳712人。学生公寓4号楼由南北两楼组成，总建筑面积7363平方米，主体五层、局部四层，房间139间。每室住4人，可容纳556人，本楼有部分楼层将安排教工宿舍。学生公寓8号楼由南北两楼组成，总建筑面积为7403平方米，南楼6层，为学生公寓，建筑面积为6355平方米，南楼学生公寓每层25间（15间住6人、10间住4人），共

2、有150间，可容纳780人。这些学生公寓内除学生宿舍外，还配有配电房、开水间、学生活动室、物业值班室、接待室等，学生宿舍内配有组合式写字台、书橱、多用柜、脸盆架、床、椅子、电话机等，称得上是现代化的学生公寓，所有这些现代化设备的配备，对于物业管理管控也提出了相当高的要求。高校学生公寓物业管理管控不同于社会的专业性物业管理管控，其根本的区别就是要在学生公寓的物业管理管控中实现“管理管控、服务、育人”三位体化的物业管理管控模式，因此在学生公寓的物业管理管控过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理管控，使之达到保质增值的功能，而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理管控来达到育人的根本目的。我

3、公司通过多年的对学生公寓的物业管理管控，已经从中取得了一定的物业管理管控经验，并已基本上实现了“管理管控、服务、育人”三位一体化的物业管理管控模式，我公司相信我们有能力管理管控好学生公寓，有能力在课余时间照顾好学生的生活起居。第二章我公司对学生公寓管理管控的优势第一节公司简介略第二节公司托管物业相关项目展示略第三节业主意见和来宾留言（摘录）略第四节我公司托管学生公寓的优势略一、我公司早期介入高校并熟悉高校整体情况的优势二、有多种类型学生公寓物业管理管控经验的优势三、人才优势四、实际管理管控经验优势第三章学生公寓物业管理管控整体设想及策划第一节学生公寓物业管理管控投标宗旨、总目标及主要思路针对某

4、某高校的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了某某高校学生公寓物业管理管控工作面临的难点和重点，从而确定了我们对某某高校物业管理管控的投标宗旨、总体目标和主要思路。一、物业管理管控的投标宗旨承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌二、总体目标在学生公寓的物业管理管控中，能否管出最佳效果，能否实现“管理管控、服务、育人”三位一体化管理管控，对某某高校、对我公司的影响都很大。我公司将本着对学校高度负责的精神，瞄准三相关项目标，发奋冲刺。我们的三项管理管控目标是：1、力争服务“零投诉”为质量管理管控目标，通过专业化的管理管控，规范化的服务，贯穿“以人为

5、本”的服务思想，致力在学生公寓内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。2、自接管学生公寓物业管理管控之日起，按优质标准实施物业管理管控服务，做到管理管控无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。3、我公司已通过了IS0900L2000国际质量体系认证，学生公寓物业管理管控从正式接管后全面导入IS09001：2000质量管理管控体系规范学生公寓的物业管理管控，提升学生公寓物业管理管控的内涵。三、主要思路根据某某高校学生公寓物业管理管控的特点，在具体的管理管控服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保学生公寓物业管理管控各项工作的正常开展，以求得最佳的管理管控效果。（一）、把好安全关，确保安全有序经常

6、性加强管理管控站员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。1、统筹相关计划安排。把学生公寓的安全管理管控合适的方案统筹考虑，全盘相关计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。2、突出防范重点。根据学生公寓的安全防范特点，并结合学生公寓的实际情况，确定学生公寓的治安防范重点部位。保证学生公寓24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良好。对于违章用电、用水的同学要加强管理管控和教育。3、制订学生公寓突发事件应急预案。设想可能在学生公寓内发生的突发事

7、件（如盗窃、火灾等）制定相应的应急处理预定合适的方案。（二）、把好设备关，确保高效运行精心操作，细心护理。负责学生公寓设备设施的日常维护和保养，负责水电正常供应、卫生消防设施的维护保养，保证设施的运行正常。管理管控人员要做到对配电设备进行每口巡查，并记录在案，对出现的任何不良苗头不可疏忽大意，准确记录及时汇报,妥善处理，并定期作好清洁工作，确实像爱护自己眼睛一样爱护各种设备。（三）、把好卫生关，确保保洁质量整洁的环境，是学生公寓管理管控最基本的要求。我公司将把环境整洁作为提高学生公寓管理管控档次的重要的一个方面抓紧抓好，实施全天候、全方位保洁，做好学生公寓公共及周边环境的绿化保洁工作。1、严格

8、规定各部位清扫作业制度，发现不洁现象，随时处理。严格遵守质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满意。2、严格检查考核，通过每天的巡视和不定期检查，通过公司和公寓管理管控处的定期考核和奖惩措施，使每个保洁员保持足够的工作动力和衡定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。3、实施“物管110”服务模式，赋予学生公寓内每位物业管理管控人员对保洁的监管职责，发现不洁现象随时处理。（四）、把好服务关，确保工作秩序根据学校作息时间，由管理管控人员开关公寓出入口。每班设管理管控员、值班员，并且每位员工要做到像照顾自己的孩子一样无微不至的关心学生的生活。在服务过程中要求做到班班有记录，事事有依据，始终注重

9、谦逊礼貌，热情周到，主动接受师生的监督。第二节物业管理管控理念在某某高校学生公寓的物业管理管控过程中，我们倡导以下物业管理管控理念。一、物管110：亦称“首问负责制”或“一话通服务”，其核心思想即为：管理管控处的员工，不分彼此，不分份内份外，全员均为物管110的执行者。服务员既是师生的服务者，也是保洁者；保洁员既是保洁者，也是师生的服务者，诸如此类。不论业主有何需要，只要通过值班电话或向管理管控站的任一员工反映，都会做到事事有交待，件件有落实，其目的是形成Iio服务联动，为师生提供方便、快捷、全方位的服务。二、零干扰管理管控就是给学生创造个性化的私密空间，保障学生的隐私不被泄露。在服务、管理管

10、控的时候，应尽可能不打扰学生，将学生在学习、休息时受外界干扰的程度降到最低限度。物业管理管控人员不进入私人隐密区域；管理管控站在不干扰学生的情况下提供服务等。三、人性化管理管控即“以人为本”的理念。根据公司服务对象学生的独特群体，对他们进行优质服务同时，生活上多关心帮助、思想上多沟通，培养学生积极向上乐观的思想、健康心理，互帮互助、爱心的培育，增强集体荣誉感，以高校为荣，倾心营造“崇尚文明、同学亲善、亲切自然、共建校园”的人性化理念。四、亲情化管理管控即把我们所倡导的“亲情、友情、爱情”融入到我们的物业管理管控中去，让我们的每位管理管控人员像照顾自己的儿女一样照顾我们的同学，使我们学生公寓的每

11、一位同学都能够感觉到家庭的温暖。五、点滴管理管控点滴管理管控即全心服务，简单地说，就是物管人员在任何时候，对待我们的学生都要做到：“认真到不能再认真的程度；细致到不能再细致的程度”，这就叫实实在在地全心服务。比如同学生病，我们的管理管控人员要像照顾自己的儿女一样关心、照顾同学。通过点点滴滴，始终如一地把美好生活的每一细节都带给学生公寓内的的每一位学生。六、一分钟反应管理管控站每个员工无论何时接到何任务，必须在一分钟内行动，以确保每项工作都能及时准确的落实到位。七、品牌服务“市场向品牌集中，效益向规模倾斜”，高校社区物业管理管控人深谙此理。在坚持规模化发展任务的同时.，始终将品牌服务作为公司头等

12、大事来抓。我公司已在全省多所高校树立起自己的物业品牌，以我们的“高校社区”品牌服务让师生们在学习、休息时真正的感到舒心、安心、放心、称心。八、沟通零距离就是我们的员工在日常的物业管理管控过程中要注重与学生的沟通，要最大限度的与学生交流，深入的了解我们的学生的心理状态，时刻注意学生的心理变化，为我们更好的实施“管理管控、服务、育人”三位-体化管理管控模式打下良好的基础。第三节拟采取的管理管控方式面对某某高校学生公寓的物业管理管控，选择怎样的管理管控方式才能达到最佳的管理管控效果，这是我们作为管理管控公司所确定管理管控方式的重要课题，我公司在深入调查研究的基础上确定了学生公寓物业管理管控的管理管控

13、方式。我们采取的管理管控方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。一、组织机构1、组织系统2、组织机构图说明2.1从学生公寓内部管理管控机构图中可以看出，学生公寓管理管控站将在某某高校的领导下，实行我公司分管总经理领导下的主任负责制。这是一种垂直领导方式，管理管控站以下配备管理管控员、值班员、保洁员和维修工，其编制力求精干，其人员力求一专多能。在拟制相关计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由站长直接负责，各项具体工作在由站长直接安排，各管理管控人员向站长负责。这样的结构使权力集中、责任明确、命令统一，联系简捷，工作高效。2.2保洁员负责学生公寓公共部位的保洁

14、；管理管控员和值班员负责学生公寓内的日常服务工作以及安全、消防、设备管理管控，分两班24小时值班。维修员负责各类设施维修养护工作。二、运作程序系统1、运作程序示意图各类工种岗位培管理管控员保洁员维修工各级管理管控服务人员开展管理管控服务与设施养护工完善各类配套设施及各部门关系的管理管控协调工作2、整体运作流程图说明：2.1 从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项工作环节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。2.2 在整体运作过程中，始终坚持全过程管理管控，确保指挥与监督的封闭性管理管控，保证管理管控有效、及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。2.3 整体运作的各个环节管

15、理管控处逐步按照IS09001：2000版的质量保证体系进行运作，它同样适用于学生公寓物业管理管控站的整体运作合适的方案。在实践中逐步应用现代化的电脑网络系统实现智能化管理管控。三、信息反馈系统1、信息反馈示意图监督机构检查信息传递（管理管控运行机制图）2、信息反馈示意图说明2.1信息也是资源，学生公寓物业管理管控站的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。2.2监督机构分别为：学生处、相关部门领导、业主投诉、专职检查员。公司将设立核查反馈控制点来加强日常的监管力度。2. 3在监督机构控制方式中,我们采取A管理管控模式中的例行检查和突击抽查相结合的管理管控反馈方式，而监督控制的措施有预先控制与信息反馈控制相结合。四、激励系统激励机1、激励系统示意图2、激励系统示意图说明2.1 激励是物管部内部对员工管理管控的主要方式每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。2.2思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致的思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，为员工排忧解难，组织有益的集体活动和家访等。2.3奖惩机制应以表扬奖励为主、惩处为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，要坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅