商业地产策划方案5篇.docx

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1、商业地产策划方案5篇商业地产策划方案1一、航空路商业近况根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选。原因归结为两方面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境格外看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信念;二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航路的商业区域彳监营明显。与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。因此，要遗体市场较好的大环境、人气不BifiM环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议：a、提前招商，引进品牌经营者入场（以金泰广场招商策略类似）；b、

2、内铺实行返租，供应完善的代租代管代收服务，免除投资者后顾之忧；U将较大店铺分割，压缩铺位投资总额；d、优待付款方式，降低投资门槛。二、商业经营定位阐述1、商业主题定位：综合性购物休闲中心体现在商场的面积和业态的齐全与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富(建材、家具、家居配套等等与居家相关的都已经形成区块)，人流相对地较为集中，在此状况下，假如本项目仍旧走大众化经营路线，生怕难以突围而出；本项目的形象应当切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩

3、施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种:(1)高档次精品时尚购物店；(2)综合，性超市；(3)专业主题市场；(4)休闲中心；(5)中高档餐饮机构；(6)稍高档次的消遣城。经营最终业态需根据商家进驻状况和招商状况确定。三、商业推广主题阐述：供应稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。从以下几方面支撑本项目的投资价值：1.地段优越：项目处于航空路中心区，属于成熟的商业区域。该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。2、将来重心商圈：项目周边有汽车站、

4、怡和酒店等配套,将带动区域整体人流发展,加上本案住宅的实施，将进一步带动项目价值的提升,将形成航空路的重心商业圈。3、投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分呈现良好的升值前景。4、经营品牌：由招商活动最终落实。根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐猛烈的商业竞争环境下，渐渐遭消费者遗弃。我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和物业管理，由此可在较大程度上确

5、保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。5、租金回报：我司建议本项目在片区商业成熟过渡期间供应5年以上租金回报保证。租金回报有利于：o充分展示发展商的实力和对本项目的信念；增强对投资客户的吸引力，客户相当于付出相对少量的铺面价格，即可拥有所购商铺,在本案商业成熟后，本案的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利；对于本项目的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租金回报和良好商场规划经营,对投资者而言，有较大的吸引力。突出投资前景，以航空路重心区发展前景为信念保证。让

6、客户购买的不但是实际的商铺，更购买了航空路重心区良好的投资前景:1、作为恩施经济最具发展的区域之一，经济发展迅猛,在经济高速发展的前景下,必然带动商业及地产的发展；2、说明航空路的将来规划细节，分析航空路中心商圈的前景；3、通过对建设前后商铺租金比较的实例，给商铺投资者呈现一个看得见的回报前景。突出经营前景，由招商活动最终落实。招商的最终目的是利于销售不1页目自身的发展，所以针对项目状况，应充分运用一切利我因素。1、对于大型主力商家的确定，是整个运作的前提。确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升。2、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案。通过次主

7、力商家的确立，基本确定商场整体的业态组合和经营架构；通过销售策略的制定，项目进入销售的主要操作阶段。3、对于小型商家经营区域，成立商业经营公司。该经营公司在名称上同蓝天新居区别开，通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作，给投资者以经营上的信念保证。4、根据运作阶段的招商状况和运作状况，确定阶段招商计划和销售计划。四、招商销售整体策略招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间和策略上保持协调,使两方面互为补充，从而带动整体的良性发展。根据项目的特征和目前的市场状况，对于项目的运作采取先确定主力商家，再实行租售同步，分区销售的方式进行销售。出租的目的是通过主力商家等大型商家的影响力带动

8、整体价值的提升和销售的顺当进行。所以在运作中必需综合考虑租售两方面的问题。出租策略本项目的租赁目标客户群体包括大型零售业、餐饮业、消遣业及个体经营商户。对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现。销售策略本项目的销售目标客户主要有航空路当地居民、高级政府公务员、商业经营业主和商业投资客户。对于项目的销售，针对目标客户群和推广时段来进行安排相应的策略和推广宜商和销售的运作上必稀E握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场状况和运作状况机敏调整相应策略，促使项目成功运作。注：具体

9、推广策略及推广时段安排将在确定商业推广核心后提交。商业地产策划方案2一、项目概况：本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。二、项目SWOT分析：优势分析：D区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；2）配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；3）交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：D消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键;机会分析：D市场机会高层建筑是将来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；2）稀缺性本案为镇江第二个高层电

10、梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；3）隐性机会（引导消费）对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加简洁一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；威逼分析：D潜在竞争威逼潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威逼。2）消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威逼同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并擒掘本项目所具有的全部机会，如何将本项目的各种资源全面整合

11、将成为本项目成功的关键。三、项目定位及USP导向我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的俊园的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确推断。因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅以下是具体的市场定位实施：形象定位D优良的建筑品质以建筑镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；2）品位CLD生活概念创新23）情感享受高档生活社区满足你情感的需要（成就感）4）文化社区位于众多学校的环绕之中，其文化教育氛围浓郁功能定位D自由空间、自由组合框架结构设计2）投资

12、潜力大地处繁华地段，将来的“湖南路3）生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了便利4）尽享都市繁华坐拥繁华景象（高层建筑）品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。项目USP的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的USP是关键。突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP;（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）高位嫩妾,从形象上提升USP;时尚性（外观设计的前瞻性）舒适性（远离了城市的喧嚣，独享安静生活）贵重性（生活品质的全面提升）文化性（将教育嫁接于本项目）便利性（交通的便利，生活的便捷）四、项目推广思路总的思路：

13、以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。具体的推广思路：D商铺对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策2）住宅将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目,发挥教育地产优势）：以提倡新生活方式为主题进行推广（如CLD生活）：通过商铺的营销造势，带动住宅的销售；提倡“文化社区概念：将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区

14、，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。3五、项目建议1、案名设计紫金花园过于平凡,同本项目的贵重气质完全不符，没有体现出本项目的特色；建议采用以华庭命名，体现项目的非凡品质;如国嘉华庭等以.府邸命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸2、产品建议建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。3、景观园林设计建议整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的呈现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。4、建筑外观建议本项目在与四周建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独

15、特，色调搭配体现一种贵重的气质。5、物业管理建议考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。第二部分整合推广策略（一）商铺推广策略一、商铺功能策划：1）对于斜桥街商铺，建议以服饰一条街、“小吃一条街、文化一条街”来作为招商重点宣传;主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。2）对于大西路商铺；整体推出;如银行、证券所等金融机构;大型的商场、连锁店等商业设施;大型的餐饮消遣设施;主要通过关系营销予以推广。分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）二、定价原则：针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控；针对于大西路商铺：1）假如整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；2）假如进彳亍分割招商可以采用价格系数定价原则,不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生;并且对于营销造势也不无裨益。三、价格策略1）“低开高走策略：即以优待甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践