2024工业地产实操分享.docx

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1、2024工业地产实操共享CentalineConsultants本报告仅供客户内部运用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不行被擅自引用、复制和传播。工业地产实操共享培训深圳中原顾问部专业组范捷怡Codeofthisreport2首先有个疑问，深圳工业地产近年来呈现出爆发式的增长，已成为深圳主流的开发物业类型之一，东莞是否也即将迎来产业地产的黄金时代旧村改造城市更新难度升级开发商面临转型促使开发商纷纷转向工业用地市场，工业地产成为市场的香悖管Codeofthisreport3工业地产与传统的住宅、商业等物业开发，其最大的区分在哪里？房地产商工业地产企业对于许多传统的房地产商来说，工

2、业地产是首次接触房地产开发类别，对于工业地产的开发，开发商也是带着各种疑问找到了我们！所以我们首先须要了解开发商的关注点在哪里？建筑设计规范多重要求政策多方限制须要符合政府区域规划导向关注对象从个人转向企业产业运营问题Codeofthisreport4工业地产服务内容须要结合项目所处阶段，供应相应服务体系更新单元安排立项阶段更新单元专项规划阶段更新单元实施主体确认阶段产业规划探讨及招商引资方案专项规划的市场依据（市场调研、定位等）经济测算报告更新单元土地手续办理阶段更新单元报建阶段更新单元施工及验收阶段更新单元销售租赁阶段营销代理或者租赁服务立项阶段项目指标、用地性质等尚未确定，开发商更多关注

3、宏观层面，通过宏观的产业规划探讨，向政府描画一个项目美妙的前景蓝图；立项阶段专项规划阶段，指标论证阶段，开发商将目光转向落地实操，产品定位如何能够满意开发目标？市场调研、定位等成为重点专项规划阶段经济测算主要是对项目整体的经济效益进行推断，对于开发商而言是评判项目是否挣钱的重要依据；实施主体确认阶段123Codeofthisreport5产业地产的项目操作，结合开发商特点大体可分为三类传统放开模式房开+产业模式产业开发模式123332211概念篇产业篇房开篇Codeofthisreport7工业地产定义：工业用地上进行地产开发，以产业为基础，物业为载体，为企业客户供应物业及服务332211指工

4、业类土地运用性质的全部毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓；PS：所以我们市调接触的对象更多的是企业、企业协会、政府相关部门等生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会见功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能基本概念物业功能面对客户Codeofthisreport8工业地产分类：依据项目操作，可划分为城市更新及非城市更新项目工业地产非城市更新项目:净地开发项目城市更新项目综合整治变更用途拆除重建如

5、何划分城市更新与非城市更新呢？净地开发项目一般是指尚未开发的土地（俗称空地）上进行工业地产开发；城市更新类的工改项目，主要是对特定城市建成区（以旧工业区为主），由于物业现状已经无法满意区域的市场需求，通过综合整治、变更用途、拆除重建等形式进行更新改造，提升其土地价值。Codeofthisreport9净地开发代表项目：以深投控在南山科技园开发的两个项目为代表，区分于传统的商业综合体，产业综合体拥有自身特色深圳湾科技园生态园深圳软件产业基地深圳代表性的产业园净地开发项目举办创客周、搭建产业服务平台、吸纳高新技术企业地块受产业政策限制Codeofthisreport10城市更新项目：依据建筑物现状

6、、运用年限、改造难度等方式综合考虑，项目适合的城市更新方式综合整治类变更用途类拆除重建类含义：主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不变更建筑主体结构和运用功能含义：变更部分或者全部建筑物运用功能，但不变更土地运用权的权利主体和运用期限，保留建筑物的原主体结构存在以下三种状况，可申请拆除重建：一是城市基础设施、公共服务设施亟须完善；二是环境恶劣或者存在重大平安隐患；三是现有土地用途、建筑物运用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施代表案例：华强北四川大厦西乡臣田工业区综合整治西成工业区综合整治代表案例：蛇

7、口创意产业园由传统的工业厂房改成LOFT创意空间华侨城才智广场将工业厂房改造成新型写字楼等代表项目：星河word、天安云谷等Codeofthisreport11整治前四川大厦整治后四川大厦改造后华侨城创意文化园改造前华侨城创意文化园综合整治类功能变更类拆除前星河Word拆除重建类建成后星河Word332211概念篇产业篇房开篇Codeofthisreport13房开模式产业地产常见问题：以传统房地产开发思维为主导，主要目的是实现项目快速回现政策限制L销售对象问题3.产品打造限制问题2.销售比例问题4.限价问题以深圳为例，2024年深圳工改政策出台后，兴起了产业地产开发热潮，产业地产地价地，拿地

8、相对简单，促使许多房地产开发商转向产业地产，早期产业地产商仍旧以房地产开发模式去思索产业地产，核心思索假如实现快速回现：Codeofthisreport14销售对象：产业研发用房及配套受让人必需为依法注册企业，销售对象受限，早期市场项目通过现场注册企业，解决销售对象限制问题，现在也越来越难了贷款问题首付基本都在5成左右，部分4.5成，贷款均为10年，利率上浮10%；为突破企业购买限制，以深业U中心为例，采纳现场帮忙注册企业方式，购买人只须要现场支付600-1000元的企业注册费用就可购买5年内转让需缴纳增值额税费、持有阶段每年需缴纳房产税；公司转个人会存在较多的税费问题,个人转个人较少;假如是

9、采纳赠与的形式将会收取20%的个人所得税。购买问题税费问题购买的难点问题购买的难点问题深业U中心深圳湾科技生态园销售限制受让人：依法登记的企业（产业研发及配套都为企业）受让人资格审查:必需符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查政策规定：Codeofthisreport15国际专家会议中心：建筑面积6922.47m2,用于专家会议及沟通。建筑以高级酒店标准打造，全面构筑集高档餐饮、客房及室内恒温泳池、健身等消遣设施为一体的一站式商务平台，是技术沟通、商务沟通的志向场所国际专家会议中心工业研发园高端创新研发区生活配套区TCL产品展示中心综合研发楼生活配套区工业研发区：分

10、44期开发TCL产品展示中心：建筑面积7923.16m2,用于产品展示及国际培训基地是国际化企业的形象名牌和沟通平台生活配套区:包括专家公寓、员工宿舍，是国际EE城的居住配套，专家公寓建筑面积21039.60m2,员工宿舍建筑面积24761.13m2高端创新研发区：总建筑面积24518.Gin,共11栋，每栋面积1900-2600m2,可以分合不行售物业开发商想实现销售(11/33)：TCL国际EE城通过会籍绑定房产运用权方式进行销售，仅有TCL发放的运用权证作为凭证，持有三年后可二手交易，需缴纳会籍价22%的更名费一手销售成立高科技经营俱乐部，将房产50年运用权与会籍进行权益捆绑进行发售；无

11、房产红本或其他国土房产部门发放的凭证，仅授予客户以TCL地产发放的运用权证；会员权利除房产运用权外，还附有：参加科技论坛、享受园区健身房、餐饮折扣价等权利。二次转手会籍可连同房产运用权转让或赠与，需经过向俱乐部提出更名申请；入会三年后方可转让，即房产持有时间不得少于三年；会籍变更需缴纳转让方购买价格2%的更名手续费，无需缴纳增值税、营业税等税费。Codeofthisreport16不行售物业开发商想实现销售(2/3)：智富特区，开发商成立经营管理公司，与业主签订长期租赁协议，实现物业销售，通过与担保公司合作还能实现分期付款及按揭服务集团公司项目公司经营管理公司项目可售物业物业BB物业A物业C物

12、业客户BB客户A客户C客户客户FF客户EE客户G客户自由转让运用权长期租赁协议租赁形式实现项目资金回收Codeofthisreport17不行售物业开发商想实现销售（2/3）：万科前海企业公馆（REITs）,通过增资入股的方式取得目标公司50%的股权，获得自2024.1.1至2024.7.24日期间，除物业管理费收入之外，前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的营业收入国内首只公募REITs基金基金代码：160641（封闭式混合型发起式基金）投资范围：封闭运作期内依据基金合同的约定投资于确定的、单一的目标公司股权。本基金的其他基金资产可以投资于固定收益类资产（详细包括：国债、金融债、企业（公

13、司）债、次级债、可转换债券（含分别交易可转债）、央行票据、短期融资券、超短期融资券、中期票据、资产支持证券、债券回购、银行存款等）、现金，以及法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具，同时可参加股票、权证等权益类资产的投资。风险收益特征：在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获得商业物业租金收益为目标。募集上限：30亿份投资者认购起点：每个基金账户单笔最低认购金额为10万元。Codeofthisreport18CopyrightCentalineGroup,2024销售方式小结：通过会籍或者以租代售方式，可实现物业回现，随着政策趋严,以租代售方式政策监管加强，存在肯定市场风险会籍绑定：通过

14、会籍绑定房产运用权方式进行销售，此类操作模式在深圳已有案例，具有可行性；以租代售：通过签订15-20长租合同，剩余年限增送的方式实现销售，此类操作模式是目前深圳市场主流操作模式，操作案例众多，随着政策进一步从严，将来存在政策风险；股权绑定：以可售物业为资产成立项目股份公司并绑定股份和物业，暂无市场操作先例；租约+基金模式：以信托基金形式销售，将项目将来收益打包给信托基金进行一次性融资，要求物业成熟及稳定收益，常见于商业、长租公寓物业；Codeofthisreport19销售问题功能转化：工业用地，研发办公占比在70%以上，许多开发商都在思索，能否将研发办公进行功能转化？光明峰荟峰荟创智特区：位

15、于光明新区，共四栋公寓，其中一栋为LOFT公寓，项目为工业用地，拿配套商业指标改成LOFT公寓；莱蒙创智谷：位于龙华新区，拿5000-7000配套商业改LOFT公寓，6层以上配套商业改LOFT公寓拾乐府：位于龙岗中心城，工业用地，其中有激烈多层复式，170-280115.9m层高，预留水电、燃气，毛胚空房出售，均价3.2万（没有产权，以出售会籍方式出售运用权）研发办公改LOFT前海时代：位于南山前海片区，定位为前海企业总部中枢，由22栋生态办公别墅组成，450-3200研发办公改企业独栋5.9m层高多层复式，可居住前海时代Codeofthisreport20拾乐府：工业用地、大产权，研发办公指

16、标打造了10栋多层LOFT建筑，主打低密度花园居住区10栋多层居住区11栋商务公寓高端写字楼项目名称拾乐府用地性质Ml开盘时间2024年12月建筑面积13万占地面积4.2万容积率3.1建筑类别多层居住区、商务公寓、写字楼、商业开发商深圳市投资控股有限公司当期状况2024年12月推出10栋128户多层居住区，其中六栋四户多层170-195nV,四栋双户多层，面积226-278nV,6M层高,预留燃气、上下水管道，地块为大产权，目前以出售会籍方式进行销售，出售40年运用权（土地年限为2024-2055年，剩余40年）66米99-12米开间打造大开间复式产品，内部空间由客户自由分割，开发商前期已协调并预留燃气管道，对外宣扬可作为居住功能,170nV起，6米层高可做两层，由于没有