草地估价规程标准内容.docx

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1、草地估价规程标准内容1范围本文件规定了草地估价的总则、价格影响因素、草地基准地价与草地宗地地价评估的程序。本文件适用于天然牧草地、人工牧草地及其他草地范围内的宗地地价和基准地价评估。草地投资性分析、保护性补偿、政府规划和管理需要、草地承包、流转等市场交易价格（租金）评估可参考本文件。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件,其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T28406农用地估价规程TD/T1061自然资源价格评估通则国土调查规划用途管制用地用海分类指南（试行）（自

2、然资办发（202051号）.2020年11月3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1草地grassland生长草本植物为主的土地。注：包括乔木郁闭度小于0l的疏林草地、灌木覆盖度小于40%的灌丛草地，不包括生长草本植物的湿地、盐碱地。3.2天然牧草地naturalpastureland以天然草本植被为主，用于放牧或割草的草地（3.1）。注：包括实施禁牧措施的草地。3.3人工牧草地artificialpastureland人工种植牧草的草地（3.1）。注：不包括种植饲草的耕地。3.4其他草地Othergrassland表层为土质，不用于放牧的草地（3.1）。3.5草地宗地cadastral

3、parcelofgrassland权属明确、界限清楚、自然条件和利用方式一致、相对独立或连片的草地地块。3. 6均质地域homogenousregion地形、土壤、水分等条件及其上面的原生性质的植物群落基本一致，利用方式以及价格水平基本相当的草地地域。4. 7基准地块baseblock在草地均质地域内设定的，其草地类型、生境、利用方式及收益水平具有代表性的地块。5. 8草地基准地价basicpriceofgrassland由政府根据需要，针对草地不同级别或不同均质地域,在正常市场水平及平均基础设施等条件下，按照不同草地类型，评估测算于某一估价期日一定权利下的平均价格。6. 9草地宗地地价IOt

4、priceofgrassland具体某一宗草地在特定的利用方式下，针对一定权利状况，在正常市场条件于估价期日的价格。4总则4.1估价技术原则4.1.1 替代原则草地估价以近邻地区或类似地区功能相同、条件相似、交易方式一致的草地比较实例的成交价格为参考，经比较修正后估算出待估草地价格，估价结果具有替代性质的草地客观价格。4. 1.2合理有效利用原则在一定的社会经济条件下，草地的利用方式充分发挥其效用，产生良好的经济效益，发挥其生态保护的功能。4. 1.3预期收益原则草地估价以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。4. 1.4供需原则草地估价以草地市场供需决定草地价格为依据，同时

5、充分考虑草地供需的特殊性和草地市场的地域性。4. 1.5贡献原则草地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投入要素共同作用的结果，估价时充分考虑上述各要素对草地总收益的实际贡献水平。4. 1.6变动原则根据草地估价的特点，把握价格影响因素及价格变动规律，除遵循GB/T28406、TD/T1061关于估价原则的要求外，还需关注：a）根据估价目的，准确界定估价对象的实物构成及权利状况。草地价格水平取决于草地本身生产能力及饲草产出、载畜能力等，由所评估草地的利用状况决定;根据交易方式准确界定所评估草地的权利状况；b）根据估价目的和估价对象的基本条件,选择适当的估价方法，评估、分析和确定草地宗

6、地地价。根据草地交易的基本情况，优先选择市场比较法、收益还原法；当地政府发布有草地基准地价的，可采用基准地价修正法;属于特殊增值经营形态或具备成本、费用资料的情况下，可采用成本逼近法。4. 2草地估价方法草地估价的基本方法，遵循GB/T28406和TD/T1061中附录B的要求，考虑估价对象的基本情况，选择市场比较法、收益还原法、成本逼近法、公示地价系数修正法中的具体方法进行评估。4. 3估价成果4. 3.1草地基准地价估价成果草地基准地价评估，按照GB/T28406要求编制估价成果，具体包括。a）基准地价评估报告：主要包括基准地价工作报告、技术报告及资料整理分析报告。b）基准地价图：主要包括

7、各用途草地基准地价最终成果图、样点地价图、基准地块图等。c）基准地价表格：主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表。d）基准地价数据库：有关计算机软件、管理信息系统和数据库等。7. 3.2草地宗地地价估价成果草地宗地地价评估，按照GB/T28406要求，编制宗地估价报告、估价技术报告及有关估价附件。5草地价格影响因素8. 1自然因素自然因素是指影响草地生产力的气候条件、地形地貌条件、土壤条件、水文状况和草本植物生长情况等，具体包括积温、降雨量、年平均气温、日照时数、水热组合状况、坡度、海拔高度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、草地沙化程度、地表水和地下水状况以及草群结构、牧草

8、品质等。5.2社会经济因素社会经济因素是指影响草地经营收益的利用状况、基础设施条件、草场经营便利条件、区位条件等，包括人均草地面积、草地经营方式、草地经营规模、经营效益、水井分布、网围栏、牲畜棚圈、草场大小、草场形状、距居民点的放牧距离、草场高差、中心城镇影响度、农贸市场影响度和对外道路便利度等。5.3特定因素特定因素指影响草地生产力和收益能力所独有的因素。包括特定地区特殊的土壤条件、气候条件等，特定区域草地所能带来的旅游收入，以及虫鼠灾害发生率等。6草地基准地价评估6.1估价对象草地基准地价评估以县（市、区、旗）级行政区为单位开展，必要的情况下也可以市（盟）级行政区为单位开展。具体估价对象，

9、以自然资办发（2020）51号文件规定的“04草地”一级类范围为准；也可根据实际需要，在“04草地”一级类范围内对部分有市场及管理需求的草地二级类进行评估。6.2工作程序工作程序如下：a）准备工作；b）资料调查与整理；c）确定基准地价内涵；d）确定基准地价评估的技术路线；e）确定基准地价评估基本单位；f）评估基准地价；g）基准地价的确定；h）编制基准地价修正系数表；i）成果整理、验收、公布及备案。6.3准备工作主要包括以下内容：a）收集和准备草地基准地价评估的基本资料；b）确定草地基准地价评估区域范围；c）确定工作底图；d）编写草地基准地价评估任务书；e）制定草地基准地价评估所需调查表格，基本

10、表格按照附录B格式进行编制。6.4资料调查的内容和要求6.4.1资料调查的一般要求资料调查的要求如下：a）资料调查以草地级别或均质地域为基本单位进行,按草地级别或行政区域进行归类整理；b）调查、收集资料中选择的样点地块要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样点资料数据库；c）样点宜具有代表性，原则上均匀分布；d）样点选取宜采用分类不等比抽样，样本数宜符合数理统计要求；每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，宜进行全样本调查；e）草地承包、转让、租赁、抵押、作价出资（入股）等交易资料和草地收益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以亩为单位，指标数值精确到小数点后两位；f）样点

11、调查要符合数理统计要求。6.4.2资料调查的内容主要包括以下内容：a）定级成果资料，包括草地级别图、草地定级工作报告和技术报告、其他能用于草地估价的定级成果及资料；b）市场交易资料，包括草地承包、转让、租赁、作价出资（入股）等交易方式资料；c）社会经济及土地利用资料，包括当地经济发展状况资料、农业或畜牧业和社会经济发展统计资料、国土空间规划资料、草地投入产出资料等；d）草地价格影响因素资料,包括影响草地价格的自然因素、社会经济因素和特定因素等；e）其他资料，如草地权利资料、草地历史地价资料、草业和畜牧业生产经营的政策资料等。6.5确定基准地价内涵草地基准地价，是在一定的行政区域范围内，针对草地

12、的特定权利、区分草地类型，以草地级别或均质地域为单位，评估并确定各级别（均质地域）平均条件下于估价期日的平均价格水平。主要包括以下内容。a）草地权利：根据当前草地交易主要情况及管理需求，可以草地承包经营权为主；部分有条件的地区增加评估草地经营权基准地价；有需要的地区可分别评估国有、集体草地基准地价。b）草地权利年期：草地承包经营权年期设定为30年，草地经营权年期不得超过法定最高年期或承包合同约定的剩余年限。c）草地利用类型：可分天然牧草地、人工牧草地、其他草地等分别评估草地基准地价；根据当地草地类型情况，也可不分二级类。d）草地基础设施状况：按照各级别或均质地域草地基础设施的平均状况确定，包括

13、道路、供水、排水设施以及水源保证率等。e）估价期日：根据地方各级政府管理需要综合确定，宜为1月1日。6.6技术路线参照GB/T28406中农用地基准地价评估的相关内容，天然牧草地、人工牧草地及其他草地范围内的草地基准地价评估可采用以下三条技术路线之一。主要包括以下内容。a）样点地价平均法：在草地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价。b）定级指数模型法：在草地定级基础上，根据定级指数、草地市场交易资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系测算模型，评估并确定基准地价。C）基准地块评估法：通过划分草地均质地域、设置基准地块，评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定

14、基准地价。草地基准地价评估的技术方法，根据评估区域草地市场状况、基础资料及技术条件等具体情况，按照GB/T28406TD/T1061的有关要求，选择样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法中的一种方法进行评估。6.7确定基准地价评估基本单位基准地价评估的基本单位可根据当地草地资源状况、草地利用类型、草地评价及管理情况综合确定。如果定级成果能够满足要求的，则以级别为基本单位；如果定级成果不能满足要求，可以划分均质地域作为基本单位。均质地域的划分方法如下：a）多因素综合评价法，参见GB/T2840620129.8.3的要求执行；b）主导因素划分法:考虑地形地貌、区位交通等条件,不打破村级行政

15、边界，按照主导因素基本一致的原则划分均质地域，作为基准地价评估的基本单位。6.8评估基准地价6.8.1样点地价平均法6.8.1.1评估步骤采用样点地价平均法评估草地基准地价，是在草地定级基础上，调查草地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以各样点地价的平均值评估并确定草地基准地价。具体评估步骤如下：a）投入产出及市场交易样点的调查；b）根据样点类型，选择相宜方法评估样点地价；c）样点地价的修正与整理；d）根据所测算的样点地价资料，计算各级别草地或均质地域基准地价。6.8.1.2投入产出样点和市场交易资料调查草地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查,在市场资料充足的情况下，采用抽样调查;在市场资料不足的情况下，采用全面调查。主要包括以下内容。a）调查样点的要求：D样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一相同利用类型的地块，地块面积要适中。2）样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；投入产出样点数据宜根据草地利用情况,调查连续多年（不少于3年）的投入产出平均状况。3）样点要有代表性，宜以级别或均质地域为基本单位进行调查，均匀分布。b）样点资料的整理：D样点资料补充完善或剔除:对