房地产开发项目各阶段税务筹划方案设计.docx
《房地产开发项目各阶段税务筹划方案设计.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发项目各阶段税务筹划方案设计.docx(8页珍藏版)》请在优知文库上搜索。
1、房地产开发项目各阶段髅筹划编设计引言:房地产业发展进程经过不断演变,逐渐引发出一系列问题,比如区域投资热度过高、房价上涨速度过快、资金流动集中化等,从而不仅阻碍社会其他产业的发展建设,而且对我国国民经济整体增长产生负面影响。为此,国家特别制定诸多针对房地产业的调控政策,达到有效抑制上述问题的目的,并且逐渐加大对房地产业政策调控与房价管控的力度,使得房地产行业利润空间日益缩水,盈利增长幅度趋于平缓。基于此,房地产企业必须坚守可持续发展路径,严格把控经营成本与市场规模拓张,重点设计合理的税务筹划手段降低企业应缴税额,促进企业经济效益大规模提升。1 .房地产开发项目各阶段涉及的税种分析首先,在房地产
2、企业初步设立阶段,该阶段所涉税种有:一是根据权限、许可证照、营业账簿、产权转移数据等内容缴纳印花税;二是准许以不动产出资缴纳的契税。其次,在房地产企业项目投资开发阶段,该阶段所涉税种有:一是土地使用证明办理前,依据土地价格完成土地款契税与印花税缴纳;二土地使用权获取中,根据实际占用耕地面积与相应税率完成耕地占用税缴纳;三是土地交付后依据土地面积完成土地使用税缴纳,该税种缴纳采取差别定额法,具体根据城市区域大小划分,以每平米土地年应交税额的定额税率;四是项目建筑施工中合同签订事项,依据规定税率完成印花税缴纳。最后,在房地产开发项目销售经营阶段,该阶段所涉税种有:预售阶段的根据预收款3%完成增值税
3、预缴,根据增值税完成城建税、地方教育附加税预缴,根据未含预缴增值预售账款完成土地增值税预缴,根据毛利额与实际经营损益计算结果完成企业所得税预缴。针对上述预缴税种,经过项目竣工、交付正式投用时进行清缴,并且对部分符合条件的进行土地增值税清缴工作。同时,所涉税种包含不动产租借服务的增值税、房产税、城建税附加税及印花税。2 .房地产开发项目各税种筹划方案设计2.1 土地增值税2.1.1 预缴计算方式按照相关政策文件,土地增值税计税依据不含增值税,定义为不含税收入。所以我国房地产企业在预售与销售获取收益环节,分别整理出专项税务计税依据与预缴土地增值税的计算公式:土地增值税计税依据=预收款(1+增值税税
4、率)预缴土地增值税=预收款/(1+增值税税率)*土地增值税预征率与此同时,房企为提升土地增值税预征税款计算精准度,税务部门随即制定全新政策文件,明确指出房地产企业土地增值税计算作业可套用如下计算公式:土地增值税计税依据=预收款-应预缴增值税税款预缴土地增值税=(预收款应预缴增值税税款)*土地增值税预征率依据前者所提政策要求,汇总土地增值税计算方式主要分为两种情况:第一种在一般情况下,计算公式为:土地增值税预缴税款=收入总额/(1+9%)*2%;第二种在简易情况下,精简计算公式为:应预缴增值税税款=(收入总额-收入总W(1+9)*3%)*2%O经分析上述计算结果得出,即使计算方式简化,但预缴税款
5、大于一般计算方法,故而建议选择一般缴纳计算方法,从而达到降低预缴额度,规避资金占用过大的现象。节约预缴土地增值税=收入总额/(1+9%)*2%*6%。2.1.2 控制增值率按照我国土地增值税一系列政策条例,驱使土地增值税率变动呈阶梯状,主要通过税种比例确定相对应档次的税率,起征点税率为20%。换言之,如果房地产开发项目因诸多诱因导致利润水平不足,增值率未达到起征点,则不用缴纳土地增值税。节约税款=(收入-扣除金额)*30%=增值税*30%最大值=扣除金额*20%*30%,对应6%的增值空间经过延展该政策内容,预测增值额后,如果增值比率超出20%,假设成本为F,增值率为P,土地增值税缴纳计算方法
6、以增值比例为临界值,分为两种:一是增值率P小于临界值20%,土地增值税为0;二是增值率P在20%-50%区间内,土地增值税=F*P*30%。显而易见,在超出临界值以外,土地增值税支出将会产生F*20%*30%的突增,设定平衡方式为:F(P-20%)(1-30%)F20%30%解:P28%o即设定增值率P界定值为28%,只有房地产企业增值率比率大于界定值,才能保证自身所剩利润额超出20%增值率水平。因此,在预估土地增值率位于20%-28%区间内,建议采取减少销售价、削减收入等方法,合理控制增值率,以此达到免缴土地增值税的目的,有效缓解企业一系列税负压力。2.1.3 费用扣除按照相关土地增值税清算
7、的规定条例,充分整理企业内部财务利息,对存在可转让工程计算分摊且具备金融机构证明凭证的部分,皆予以扣除。需特别注意额度界定值,即必须在金融机构的同期贷款记录计算额度区间内;充分整理内部其他研发类经费,得扣除额度为(土地使用权支付额+项目开发成本)*5%。如果情况相反,研发费用扣除计算方式为(土地使用权支付额+项目开发成本)*10%。据此,设定利息支出为N,土地价格与项目开发成本总和为M,具体以利息支出与要求适配度为基础条件,将清算环节额度峰值情况进行如下划分:一是利息实现均摊且具备金融机构相关凭证文件,则设定税前扣除费用界定区间为(NM)*5%;二是不存在金融机构相关凭证文件,设定税前费用界定
8、值为M*10%。设定(N+M)*5%N*10%,NM*5%由此可知,在利息支出大于土地价款与房地产开发成本之和的5%时,应当提供金融证明;反之不需提供金融证明。2. 2增值税2.1.1 供货商身份选择小规模纳税人和一般纳税人所开具发票的增值税税率不同,但通常二者商品的价格也不同。具体而言,企业需以税务实际获得的收入,熟悉供应商市场价趋势,以此确定合适供货商。将房地产企业某一货物为例分析,假设存在小规模纳税人X与一般纳税人Y两种供货商身份,得出其平衡方程XY(1+适用税率)。鉴于此,如果双方提出不含税报价中小规模纳税人供货商价格更高,则房地产企业应倾向于一般纳税人身份供货商;如果小规模纳税人供货
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 项目 阶段 税务 筹划 方案设计