原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作管理办法起草说明.docx

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1、原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作管理办法（送审稿）起草说明为深入贯彻落实党的二十大精神，进一步规范龙华区原农村城市化社区（以下简称城中村）物业管理活动，提升物业服务水平，根据深圳经济特区物业管理条例（以下简称特区物管条例）第一百二十五条之规定和龙华区人民政府的工作安排，在经过深入调研、征求各方意见，并经各级领导多次召开专题会进行研究后，我们完成了深圳市龙华区原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作管理办法（草案）（以下简称办法）的起草工作。现就办法有关情况说明如下：一、起草必要性（一）贯彻落实党的二十大精神，提高龙华区城中村物业服务水平的需要习近平总书记在党的二十大报告中指出：“积

2、极发展基层民主。健全基层党组织领导的基层群众自治机制，加强基层组织建设，完善基层直接民主制度体系和工作体系。“城中村物业管理活动涉及城市基层群众切身利益，是加强基层组织建设，完善基层直接民主的重要组成部分。龙华区有338个城中村，房屋建筑（住宅类）面积达2600万平方米，占龙华区房屋建筑总面积的近一半，这些建筑大部分没有完善的报建手续，属于历史遗留违法建筑。由于历史遗留违建多，且产权关系复杂，城中村物业管理活动一直无法适用国家和地方有关物业管理的相关法律法规，导致城中村物业管理活动长期无法可依，物业服务委托主体混乱,物业服务法律关系复杂，权利义务不清，城中村物业管理长期处于低水平运作，已严重阻

3、碍了龙华区整体城市管理水平的提升和人民群众对美好居住环境的向往。自2014年12月5日深圳市龙华新区城市建设局印发龙华新区城中村试点小区物业管理大会和理事会管理暂行办法以来，龙华区已采取多种措施推动城中村物业管理自治活动的开展，但收效甚微，究其原因是出台的相关政策文件没有明确的法律依据，法律效力低，推行难度大。当前迫切需要贯彻落实党的二十大精神，从加强城中村基层组织建设的角度出发，出台规范性文件，指导和规范城中村建立物业管理组织机构，提升城中村物业服务水平。（二）回应社会关切，主动服务民生工作的需要近年来，区人大代表、政协委员一直关注城中村物业管理的法治工作，接连提出围绕物业管理的建议和提案。

4、区政协二届二次会议第2021号提案明确要求加快针对城中村物业管理活动的建章立制工作。在此情形下，办法的制定，是回应社会关切，主动服务民生的需要。（三）特区物管条例的明确要求2019年8月29日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议表决通过了新修订的特区物管条例，该条例已于2020年3月1日起施行。新修订的特区物管条例第一百二十五条第二款明确要求各区人民政府制定原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的具体办法。制定办法是龙华区人民政府的法定职责所在。二、起草过程2022年11月，我们组建专门团队就制定办法进行专题研究和起草工作。从2022年11T2月，我们深入龙华区城中村小区、股份

5、合作公司、社区工作站、居民委员会和街道办事处进行实地走访、调查，获得了龙华区城中村物业管理自治现状的第一手材料。同时，我们还收集整理了龙华区人民政府、区住建局自2014年以来出台的有关城中村物业管理的相关政策文件、相关的调查数据和相关资料，以及深圳市人大常委会、深圳市委市政府出台的有关农村城市化、土地管理、违法建筑处理等方面的法规、政策和文件。在此基础上，我们起草了深圳市龙华区原农村城市化社区物业管理暂行办法（征求意见稿），并将该征求意见稿通过网上公开，下发给各街道办、村股份合作公司、法律专业人士等多种方式广泛征求意见。经依据反馈的征求意见,我们数次修改，最终形成了深圳市龙华区原农村城市化社区

6、物业管理自治机构成立和运作管理办法（送审稿）。三、起草的主要思路这次起草的主要思路是：根据城中村历史遗留违法建筑较多，合法建筑与违法建筑交错并存的特点，贯彻落实党的二十大精神，从加强城中村基层组织建设，提升城中村物业服务水平的角度出发，参照特区物管条例的相关规定，构建城中村物业管理自治组织机构的成立制度及其运作的议事规则制度。四、起草的主要内容办法共计5章32条，包括总则、议事会的成立和运作、物业服务、监督管理和附则。具体内容如下：（一）明确了城中村物业管理的基本原则办法第三条和第四条确立了城中村物业管理自治机构的成立和运作活动由党建引领，股份合作公司作为责任主体、物业管理议事委员会内部协商、

7、政府监管相结合的基本原则。该原则的确立，既发挥了社区党委在社区物业管理活动中的领导作用，又充分保证了股份合作公司依据特区物管条例第一百二十五条规定的主体责任作用，同时也充分保障了城中村物业权益方的物业管理权益，以及城中村物业管理活动必须在政府主管部门的监督指导下开展。（一）明确了政府部门和居民委员会的相关职责办法第五条和第六条明确了区政府各职能部门、街道办事处及社区居民委员会在城中村物业管理自治机构成立和运作活动中的相关职责。确立了区住建局制定规范、指引、措施，街道办事处具体负责协助组织成立城中村物业管理自治机构，指导监督城中村物业管理自治机构日常运作,社区居民委员会应对议事会的成立和日常运作

8、给予必要的指导和协助的职责分工体系。（三）明确了城中村物业管理区域划分方法物业管理区域划分是开展城中村物业管理活动的前提和基础，针对城中村的特点，办法提出了城中村物业管理区域划分应综合考虑宗地范围、共用设施设备、历史沿革等因素，遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。（四）将城中村物业管理自治机构定义为物业管理议事委员会，简称议事会由于城中村存在大量的历史遗留违法建筑，无法使用“业主大会”概念作为城中村物业管理自治机构的称谓，在经过认真研究和比较之后，我们在办法中采用了“物业管理议事委员会”（简称“议事会”）的称谓，并对这一称谓作出了明确的界定。我们认为，议事会的概念符合城中村物业管理自治机构

9、特殊性的要求。（五）明确了筹备、组织成立议事会的责任主体是股份合作公司或街道办事处办法第九条规定，股份合作公司负责筹备、组织成立议事会，同一物业管理区域有两家及以上股份合作公司的,由其先行自行协商，协商不成的，由物业管理区域所在地街道办事处指定其中一家负责筹备、组织成立议事会。股份合作公司可以根据城中村实际情况决定是否筹备、组织成立议事会，但街道办事处认为需要成立议事会的，股份合作公司应当筹备、组织成立。（六）明确了议事会的组成及职责办法第十条规定，议事会由社区党委或者物业管理区域基层党组织、居民委员会、股份合作公司派员和原农村城市化社区物业权益人代表共同组成。议事会由七至十一人组成，其中社区

10、党委或者物业管理区域基层党组织、居民委员会代表各一人，股份合作公司代表一人，物业权益人代表四至八人。议事会设主任和副主任各一名，具体人选由议事会从成员中选举产生。从议事会的组成可以看出，办法设定的议事会组成既有社区各方组织代表参与，又充分保障了多数物业权益人的代表权和决策权。特区物管条例第一百二十五条明确规定，城中村物业管理自治机构的职责限于自行组织提供物业服务，或者购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同相关的事项。为此,办法第十七条规定，议事会的决策范围限于：（1）确定或者变更物业服务内容、服务标准和收费方案；（2）决定选聘、续聘或解聘物业服务企业；（3）确定物业管理自管方案;（4）决定其

11、他有关物业管理自治的事项。（七）明确了议事会中物业权益人的资格及产生办法办法第十一条对议事会中物业权益人代表应当具备的资格条件作出了明确规定。第十二条和第十三条规定了议事会物业权益候选人由十名以上物业权益人联名推荐，议事人中的物业权益人，通过在候选人中抽签的方式产生。进入抽签程序的候选人不但要符合办法第十一条的资格条件,还要征得社区党委的同意。这种程序设定，既保证了物业权益人的代表性，又保障了党对基层自治组织选举的领导。（八）明确了议事会的备案与任期办法第十四条规定，股份合作公司应当自议事会成立之日起十五日内向物业所在地街道办事处备案。议事会成员发生变更的，股份合作公司应当自发生变更之日起十五

12、日向物业所在地街道办事处办理议事会成员变更备案。第十五条规定，议事会每届任期五年，委员任期与议事会任期相同。议事会任期届满六个月前，股份合作公司可以依照办法规定的程序筹备成立新一届议事会。第十六条规定，议事会物业权益人代表资格终止的情形,以及任期内议事会物业权益人代表缺员超过二分之一应当组织补选。（九）明确了议事会的议事规则办法第十九条规定的议事会决议程序规定，议事会会议由主任召集和主持，主任未能履行职责时，由副主任召集和主持。主任、副主任均未能召集时，由街道办事处派人召集和主持。议事会会议须有三分之二以上委员出席，作出决定，应当经过与会委员四分之三以上委员同意。一名委员拥有一票表决权。此项规

13、定主要考虑议事会为代议制机构，应当充分保障城中村多数物业权益人的决策意见。同时，该规则也与现行特区物管条例及民法典第二百七十八条之规定相符。（十）明确了议事会执行机构及其职责办法第二十一条规定，股份合作公司作为议事会执行机构，履行下列职责：（1）执行议事会会议决议；（2）签订物业服务合同；（3）组织自行提供物业服务或监督物业服务企业履行物业服务合同；（4）其他应当由议事会执行机构履行的事项。（十一）确立了城中村物业服务方式及要求办法第二十二条至二十四条规定议事会选聘物业服务企业原则上应当采用公开招标方式进行。街道办事处已经通过公开招标为辖区选聘了“城市管家”服务企业的，议事会可选聘“城市管家”

14、服务企业作为城中村物业服务企业。议事会或股份合作公司决定自行提供物业服务的，应当制定自行服务方案，并自作出之日起十五日内将自行服务方案报街道办事处备案。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他特定要求的设施设备的维修和养护，应当按照有关规定管理。物业服务企业应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行义务，切实提高物业管理质量和服务水平。（十二）明确了城中村物业管理自治纠纷的处理方法办法第二十五条至第二十八条规定，城中村物业管理自治纠纷的投诉由街道办事处受理，对议事会、股份合作公司不履行或违法履行法定职责的情形，有权要求其改正。（十三）明确了城中村物业管理缺位的处理方法办法第三十条规定，未依法成立议事会或议事会无法履行职责的物业管理区域，可以由街道办事处在征求物业权益人意见后，指定物业所在地社区居民委员会代行议事会职责。