新时代“强基促稳”物业规范提升暨老旧小区整治三年行动实施方案.docx

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1、新时代“强基促稳”物业规范提升暨老旧小区整治三年行动实施方案根据中共区委办公室、区人民政府办公室关于印发区”强基促稳”三年行动方案的通知及市住房和城乡建设局关于印发市“强基促稳”物业规范提升暨老旧小区整治三年行动实施方案的通知要求，为进一步落实推进“强基促稳”三年行动,规范我区物业服务市场秩序，推动解决民生热点难点问题，着力化解小区矛盾纠纷，促进物业管理规范提升，推进全区老旧小区整治，结合我区实际，制定本方案。一、工作目标以党的十九大精神为指导，以解决小区物业管理热点难点问题为抓手，以提升群众满意度为目标，通过3年的努力，规范我区物业服务企业履约行为，完善物业管理体系，推动物业服务专业化、规范

2、化发展；积极推进老旧小区整治提升及长效管理，发挥业主主体作用，全面提高物业管理覆盖率。力争到2021年底前，全区物业服务行业水平得到明显提升，业主满意度明显提高,基本完成老旧小区整治提升项目，实现整治后的老旧小区基本达到公共配套功能完善、消防安全改善、交通停车有序、环境面貌更新的总体目标。2024年，全区至少完成1个以上市级“物业管理达标示范项目”创建，建立小区物业纠纷调解委员会2个以上，80%以上的住宅小区成立业主委员会，物业管理覆盖率达到90%,建立物业管理信息采集系统；全区完成老旧小区整治提升项目2个，老旧小区基本物业服务覆盖率达到70%以上。2020年，至少创建1个以上市级“物业管理达

3、标示范项目”,建立小区物业纠纷调解委员会3个以上并建立线上咨询平台，85%以上的住宅小区成立业主委员会，物业管理覆盖率达到95%以上，建立物业管理招投标公共信息平台；全区完成老旧小区整治提升项目6个以上,老旧小区基本物业服务覆盖率达到80%以上。2021年，至少创建1个以上市级“物业管理达标示范项目”,90%以上的住宅小区成立业主委员会，住宅小区物业服务基本实现全覆盖，建筑面积较大、有成立业主委员会的小区基本实现物业纠纷调解委员会全覆盖，全区物业服务企业纳入信用综合评价；老旧小区整治提升项目基本完成，老旧小区基本物业服务覆盖率达到90%以上。二、工作任务（一）增强和提高行业管理效能1 .强化物

4、业管理属地责任。按照“属地管理”原则，各镇（街道）负责辖区住宅小区的日常监管工作，开展物业管理法规宣传，指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举，指导和监督业主大会、业主委员会依法开展工作，及时协调化解物业管理矛盾和纠纷，充实工作队伍，建立完善相应工作机制和保障措施，持续加强物业管理规范提升和老旧小区整治。牵头单位：各镇人民政府、山腰街道办事处2 .加强住宅小区执法管理。执法职能部门要重心下移，积极主动把执法管理职能延伸到物业住宅小区，推动小区违法搭建、违规装修、占道停车、油烟污水乱排放、滥养宠物以及其他违规行为得到有效遏制。各职能部门要畅通业主投诉渠道，建立违法行为投诉登记制度，依法依规处

5、理物业管理区域内的违法行为。牵头单位：区住建局、城市管理局、生态环境局，公安分局、交警大队3 .加大信息化监管手段。实行物业小区经理登记制度，区住建局建立全区物业服务企业信息采集系统，实时了解物业行业动态，全面准确掌握全区物业服务企业基本情况、项目管理信息、人员情况、年度报表等相关信息，强化对小区项目经理的综合考核管理评定，定期对物业服务企业在履行物业服务合同和落实物业管理相关法律、法规规定等工作进行评议。牵头单位：区住建局4,规范前期招标投标制度。进一步完善物业管理招投标制度，推进新建住宅小区的前期物业管理100%实行招投标，严格前期招标投标制度，严禁招投标中陪标、串标，以及投标承诺和实际服

6、务相脱节的行为，并建立物业管理招投标违规举报制度，营造公平、公开、透明的招投标环境。牵头单位：区住建局5 .健全物业企业退出机制。制定物业服务企业退出管理办法，完善物业服务企业退出制度，健全物业服务企业未按服务合同履约、合同期满未续约、单方提前解约等情形的退出办法。牵头单位：区住建局6 .提高物业管理覆盖面。整合分散的住宅居民楼、单位集资房、安置房等失管、弃管的老旧小区，通过引导业主自治、社区代管、专业服务等多形式的物业管理方式，保障老旧小区基本的安防、保洁等物业服务，着力降低老旧小区失管率。牵头单位：区住建局；配合单位：各镇人民政府、山腰街道办事处7 .完善矛盾纠纷调处机制。充分发挥快速调解

7、在物业服务矛盾纠纷处理中的作用，建立一站式物业服务矛盾纠纷化解服务平台，加强物业小区日常矛盾纠纷排查化解。2024年全区计划新增成立物业纠纷调解委员会2个以上，2021年底前，争取推动建筑面积较大的小区在条件成熟时均成立小区物业纠纷调解委员会。牵头单位：各镇人民政府、山腰街道办事处；配合单位：区司法局、住建局8 加强从业人员培训教育。结合辖区物业管理工作实际，采取定期举办专题讲座、组织物业技能竞赛、演练等活动形式，开展对物业服务从业人员的培训教育工作，不断提高从业人员的职业素养和技能水平。牵头单位：区住建局9 .发挥行业协会促进作用。房地产行业协会要发挥积极作用，引导物业服务企业专业化、规范化

8、、多元化、规模化发展，指导物业服务企业创优提质、转型升级，积极参与创建示范达标创建活动，鼓励本地企业做大做优，加快培育一批具有较强企业竞争力、较高品牌信誉度的物业服务企业。鼓励会员单位主动承担更多社会责任，积极参与社区管理事务，倡导推动物业服务企业主动接管老旧住宅小区。牵头单位：区房地产行业协会；配合单位：区住建局（二）规范和提升物业服务市场1.督促物业企业依规履责。引导物业服务企业依照服务合同切实履行职责，提供质价相符的物业服务，在小区物业服务中心醒目位置公示服务与收费的内容及标准，明确服务责任人，按合同约定配备相应人员，并公示岗位服务人员名单；加大对管理小区内违法搭建、违规装修、占用小区消

9、防车道、油烟污水乱排放等违规行为的巡查力度，发现业主有违法违规行为，经制止无效的，书面报告各相关行政执法部门进行查处。牵头单位：区住建局2 .严格落实安全防范管理。加强小区安全防范管理，严格要求物业服务企业认真按照法律、法规规定及物业服务合同的约定，落实安全主体责任，健全和完善各类安全管理制度和应急预案，做好物业管理区域消防、电梯、地下室防汛、电动自行车充电安全、小区高空坠物、外墙砖脱落等方面安全防范管理工作，确保安全防范工作落实到位，消除小区公共安全隐患。一是严格执行电梯使用安全管理法律法规和安全技术规范，加强日常安全管理，委托有资质的电梯维保单位定期维保并监督维保单位维保质量，保证电梯使用

10、安全，提倡购买电梯公共责任险；二是开展建筑消防设施、电气火灾、电动车停放充电等治理工作，按规定配置和维护消防设施、器材，配置消防安全警示标志，坚持人防与技防相结合，推动建设电动车集中停放场所和充电设施，鼓励推广安装应用智能用电装置，有条件的小区建立微型消防站；三是备足防汛物资，建立防汛抢险应急队伍，定期检测防洪排水设备；四是加强物业住宅小区治安防控能力建设，完善小区公共治安防范设施配套，保障小区人员密集场所视频监控全覆盖，推动小区公共安全技防管理规范化、视频监控智慧化，提升小区视频监控系统联网应用水平，实现与“雪亮工程”信息平台互联互通。牵头单位：区住建局、市监局、消防大队3 .开展小区扫黑除

11、恶行动。开展扫黑除恶专项斗争，继续深化打击物业小区“沙霸”、“搬霸”专项行动，健全完善投诉举报和线索摸排、报送机制，督促物业服务企业加强内部教育，严禁企业及人员对小区业主购买建材及装修设定条件，严禁故意限制业主进场装修及强买强卖，严禁收取任何进场费或高价返利回扣，防止损害业主合法权益的现象发生。牵头单位：区住建局4 .加强小区公共收益管理。根据省物业管理条例的规定,加强小区公共收益的监管，督促物业服务企业健全财务制度，按照法规规定及服务合同约定，定期公示小区公共收益情况，定期将属于全体业主的公共收益按规定存入指定监管账户。牵头单位：区住建局5 .强化物业企业信用监管。加强物业服务企业信用管理，

12、完善“红黑榜”制度，推动物业服务行业诚信建设。加大物业住宅小区检查力度，坚持日常巡查与专项检查相结合，重点强化物业管理“双随机”检查，将检查结果作为信用评价的重要依据。牵头单位：区住建局6 .鼓励物业企业创先评优。积极引导物业服务企业争先创优，通过创建“物业管理达标示范项目”，改善提升企业自身服务水平和管理能力。将物业管理示范项目达标创建作为提升物业服务企业管理服务水平的重要手段之一，通过树立典型示范标杆，引导物业服务企业提升精细化服务水平。从2024年起，每年至少完成创建市级“物业管理达标示范项目”1个以上。牵头单位：区住建局7,推动物业企业基层党建。提升党领导城市工作水平，推进城市基层治理

13、现代化，对于党组织关系在物业服务企业的正式党员达到3名（含3名）以上，推动其成立党支部，对积极开展党建工作的物业服务企业给予扶持鼓励。牵头单位：区住建局；配合单位：各镇人民政府、山腰街道办事处8 .提升小区文明创建水平。加强对小区居民思想引领，提高居民文明道德素养，推进小区移风易俗工作，将移风易俗工作纳入社区文明公约和小区管理规约范畴，做好宣传工作，设置移风易俗、扫黑除恶、文明规范等宣传标语，大力倡导喜事新办，丧事简办，树立文明新风，打造宜居小区。牵头单位：各镇人民政府、山腰街道办事处（三）推动和发挥业主自治作用1.加大业主委员会成立力度。各镇人民政府（街道办事处）根据辖区项目数量，对符合成立

14、业主委员会条件的小区，主动牵头组织成立业主委员会；监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。力争2024年底前，符合成立条件的小区成立业委会占比达80%以上。牵头单位：各镇人民政府、山腰街道办事处2 .推动小区党组织覆盖。将党支部建在小区上，引导条件成熟的居民小区成立建制性或“兼合式”党组织，发挥党组织在小区事务管理中的积极作用。探索居民小区党组织、业委会、物业服务企业“三方联动”小区治理模式，积极推动党建工作写入业委会、物业服务企业章程。牵头单位：各镇人民政府、山腰街道办事处3 .提高业主自治管理能力。推动“红色业委会

15、”建设，引导小区党组织班子成员与业委会成员交叉任职，鼓励通过法定程序将具备业主身份的小区党组织书记推荐选举为业委会主任，通过法定程序将党组织班子其他成员选举为业委会成员，发挥其在小区事务管理中的积极作用。牵头单位：各镇人民政府、山腰街道办事处4 .鼓励成立临时物管委员会。各镇（街道）负责牵头对已成立业主大会但未选举产生业主委员会，或业主委员会任期届满未如期换届改选的住宅小区，成立临时物业管理委员会，并加强对临时物业管理委员会成员人选的把关，确保有公益心的居民群众加入物业管理委员会，完善居民民主协商议事机制。牵头单位：各镇人民政府、山腰街道办事处5 .探索村（社区）物业管理新模式。鼓励村（社区）

16、成立物业公司，接管一时难以成立业主委员会、失管或弃管的小区，提供卫生保洁、安防措施等基本物业服务，解决老旧小区无管理物业的难题，并引导成立业主委员会，逐步过渡到业主委员会自治管理。牵头单位：各镇人民政府、山腰街道办事处（四）推进和提升老旧小区整治1.全面摸底排查。本方案的老旧小区是指90年代及以前建成的、近期内未列入危旧房改造计划、小区配套设施老化或损毁严重、环境脏乱差等影响居民日常生活的多栋成套住宅，或者建成使用不长，但设施设备不全、功能存在不足的小区。各镇（街道）要对老旧小区开展全面摸底排查，摸清当地老旧小区数量、建设年代、面积、栋数、户数、建筑结构、业主改造意愿和物业管理情况，建立台账，形成老旧小区数据库。对调查摸底结果进行分类，房屋建筑主体结构存在重大安全隐患的，纳入城市片区改造范围；建成时间长、配套设施不足、环境条件差的，列入老旧