房地产设计阶段成本控制.docx

《房地产设计阶段成本控制.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产设计阶段成本控制.docx（8页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、一、结构本钱限制的治理思路1 .对整个设计的全过程进行治理大量的统计数据和实践说明，前期筹划和设计阶段（工程筹划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产工程投资在80%以上,而结构本钱占到建安本钱的40%60版同时结构本钱还常常由于筹划及设计治理的好坏出现非常大的波动,常常造成上千万元的造价差异；因此结构本钱的治理就成为整个设计阶段本钱治理的重中之重.结构本钱的限制必须是全过程的,但从不同设计阶段对结构本钱限制奉献值来看（如下列图），方案、扩初设计阶段的奉献值高达64%,需要重点关注.其中，方案阶段主要是对结构可行性及合理性判断,预防返工；扩初阶段主要关注结构方案的优化;施工图阶段进行

2、精细化设计;施工配合阶段主要参与重大设计变更.方案/扩初设计64%各阶段结构本钱限制价便奉献丞邕社1.-_二可声一2 .选择综合素质高的专业负责人专业负责人应有2、3个以上的业绩、经验,市场反应图纸质量好,负责意识、本钱意识、效劳意识强,在图纸修改和专业配合、工地现场配合等方面做得好，且专业负责人对工程有影响力和限制力.二、重在事前限制、过程限制3 .设计要求、本钱限制意识的灌输与设计方的合作最担忧的是风险，因此要增强设计前期的思想沟通和融合,特别要注意采取尊重平等的心态,进行质量标准的换位考虑,把我们特别关注的关键点灌输给设计方,每项设计要求必须与设计方充分沟通,并达成共识.4 .设计过程中

3、必须限制的关键节点结构设计治理限制关键节点序号内容提交时间备注1结构专业统一技术举措扩初施工图设计任务书扩初设计开始之前2根底、地下室、主体方案方案/扩初阶段如需要,设计院应提供两种以上方案的经济比拟数据.3电算模型及主要参数取值各设计阶段各阶段提供模型电子4样板配筋图（地下室、转换层、标准配筋设计之前如需要,设计院应提供两种以上方案的经济比拟数据.5施工图及全套结构计算书正式蓝图出图前7天尽量减少后期变更数量三、结构本钱限制的技术关键点5 .根据高度分界点限制建筑物高度建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度对结构本钱会有较大影响.当建筑物高度超过且接近分界点时,尽量通过优化层高、标准层面积、楼

4、层数,使建筑物高度根据高度分界点限制.比方,60米是50年一遇/100年一遇根本风压的分界点；30米是框架结构抗震等级的分界点；60米是框架一剪力墙结构抗震等级的分界点；80米是剪力墙、框支剪力墙抗震等级的分界点；抗震等级每提升一级，内力放大系数、构造举措均提升一级.6 .建筑物高宽比超限的限制高层标准规定：在6度及7度抗震设防区,剪力墙结构及框架核心筒结构的高宽比不宜大于6,框剪结构的高宽比不宜大于5.首先需要明确的是,建筑高宽比超限不属于抗震超限的审查范围，即高宽比超限是可以的,但是必须采取适当结构举措，由于高宽比越大,主体结构抗倾覆力矩也越大，由此便会增加结构的本钱,而建筑本钱也会增加，

5、由于同等面积情况下,高宽比越大的外墙长度越长.对于不同地区，高宽比超限增加的本钱也不同,主要的影响因素有：超限程度、风荷载、地震力.例如深圳某工程为高层住宅,地震设防烈度7度,根本风压0.75kNm2,地面粗糙度C类,高度为99.8米,结构进深为13.0米,高宽比达7.6,比当地正常高宽比建筑,增加结构本钱约45元向二7 .三方面着手限制层高（1）限制结构梁高：结构本深最经济的取法是18112的跨度,建议作112115的跨度；综合减少的本钱因素后，由于梁截面减小后增大的含钢量是值得的；层高限制关键部位：如公共走道、设备管线密集处等,建议采用宽扁梁、型钢梁；进行综合本钱分析后,可考虑采用实心或空

6、心无梁楼盖,无梁楼盖在车库顶板结构（楼板跨度、楼面荷载较大）中具有一定的经济优势,空心无梁楼盖在车库顶板覆土较厚61.5m）或有消防车荷载时更有优势.（2）限制设备管线空间：对于风管、电缆桥架、给排水、消防等管线密集处，采用综合管线图进行优化设计,往往可以节约20OnUn的高度；要求设计院对公共走道、地下室、大型商业进行综合管线图设计,建议由暖通空调专业设计人员完成，以优化设备管线所占的空间高度.（3）结构梁高空间、设备管线空间的相互利用：结构主梁与主管线平行布置；与管线相交处采用变截面梁；管线穿结构梁处理,预留洞口尺寸一般限制在梁高的1/3以内；采用无梁楼盖,设备管线与柱帽（如设置）在同一高

7、度空间.8 .以投入产出比来权衡和限制结构超限由于结构超限,设计时势必会对结构主体采取增强举措，由此造成结构本钱的增加及设计周期的加长.此时应该通过超限后的投入产出比来权衡和限制结构超限；一旦确定方案,结构超限不可预防后,要做好与设计院及审图公司等职能部门的工作，以便后续工作的顺利进行.9 .地下室布置合理优化地下室设计（方案阶段）的习惯做法是尽可能多的把面积划进来,从理论上没什么问题,但往往这样做出来的地下室有很多无效的面积,既不能做车位又不能做设备用房,反而增加了本钱,这就要求我们在做方案的时候就要对地下室布置作合理的优化.10 .钢筋材料：性价比印级Il级1级市场价格：I级钢约4300元

8、/吨；II级螺纹钢14以下约4650,14以上约4500；新HI级螺纹钢约4700；冷轧带肋钢筋约5000；强度Hl级11级1级,最小配筋率I级II级?III级.综合价格因素,性价比Hl级11级1级,所以梁、柱、墙配筋均应优先考虑使用新ni级螺纹钢；对于板的钢筋，由于均为小直径钢筋,综合考虑应优先使用冷轧带肋钢筋，只有当使用冷轧带肋钢筋不满足承载力要求时采用n级钢.11 .根底设计限制(1)提升桩基承载力利用率：桩基承载力利用率二墙、柱脚总反力标准组合值/桩基承载力特征值应限制在85%95%墙、柱脚总反力标准组合值假设为地震作用效应组合,桩基承载力特征值应考虑提升系数1.25.(2)优先选用承

9、载力性价比拟高的桩型：提供相同的桩基承载力,不同桩型的本钱存在差异.(3)基桩合理性：桩身强度、地基承载力(桩基端阻、侧阻或端阻+侧阻)应尽量接近桩基承载力特征值.冼a.桩基承载力特征值由桩基端阻限制时,应尽量采用扩大头的方式,不得随意加大桩身直径.人工挖孔灌注桩最小直径为80OnInI.：一b.椭圆桩桩身强度充裕较多时下应尽量采用小直径圆桩十桩帽下以充分利用桩身强度,节约桩基造价.c.桩基嵌岩深度：如不考虑桩基嵌岩深度对承载力的提升,桩基嵌岩深度统一取30Omm,如桩基嵌岩深度大于3001mn,那么必须考虑嵌岩深度对桩基承载力的提高.d.位于基岩上的端承桩,如考虑负摩阻力的影响,应考虑桩身强

10、度提升系数1.K地基承载力提升系数2.0.(4)灌注桩构造：鉴于桩身强度相对于桩承载力特征值充裕较多、地基土质/基岩较好,纵向钢筋配筋率取0.20.25；桩顶箍筋加密区长度高度为1.5米.(5)独立根底类型尽量不归并，以限制根底工程造价.比方1.5xl.5m的独立根底,归并为1.8xl.8m独立根底,造价约增加44%(未考虑根底高度、根底配筋率的增加).(6) 一般情况根底进入持力层深度取20Onlm,当独立根底承当的弯矩、剪力较大时,应确定嵌岩深度,根底设计不应考虑弯矩、剪力对基底压力的影响.(7)多用桩基,少用墩基：墩基的钢筋、碎用量较大,根底埋深大于2m应采用桩基.12 .地勘本钱限制地

11、勘报告的关注点包括四方面：关注根底选型及地基处理的建议,要有灵活度；关注承载力的取值建议,尽量高；关注抗浮设计水位的标高,尽量低；有条件要提出最低设计水位.(1)初勘的作用：初步了解地质情况,可通过周边工程、地勘单位初步了解场地地质情况；方案报建的需求.(2)详勘钻孔深度的限制a.一般情况：天然根底,基底以下3b(条形根底宽度)/L5b(独立根底宽度)及5米；桩根底,桩底以下3倍桩径及5米.b.复杂地质：根据地质复杂程度,适当增加孔深.如重庆春森此岸,地处江边卸荷裂带,场地窄长,短方向高差近百米,地质情况复杂,详勘孔深有所增加.(3)详勘钻孔数量的限制a.一般情况：根据勘查等级,根据地质勘查标

12、准点距、线距要求的上限布置孔位旬减少孔数.b.复杂地质：根据地质复杂程度,适当增加孔数.如重庆春森此岸地处江边卸荷裂带,场地窄长,短方向高差近百米,地质情况复杂,详勘布孔数量有所增加.(5)地基承载力取值偏低的应对举措a.分片区、分栋提供地基承载力取值：如果相同持力层地基承载力变化幅度比拟大苗.建议区分提供承载力取值.b.地基承载力取值与实际的符合度,作为考核地勘单位指标之一：如果地基承载力取值与实际偏离度太大,说明地勘单位的技术限制力量较弱,应淘汰.c.根底施工过程中及时纠偏:如果发现地基承载力取值与实际偏离度较大,应通知地勘单位看现场、地基送检报告.如情况属实,应立即要求地勘单位调整地基承

13、载力取值,设计院完善根底设计变更.d.超高层建筑根底建议做深层平板荷载试验：试验结果数据最符合实际情况；试验所得的地基承载力往往比地勘报告提升50%以上,可大大节省根底本钱.13 .剪力墙设计的限制(1)剪力墙布置位置优化：为预防结构扭转,应在建筑物两端和周边重点布置，以尽量少的剪力墙数量保证结构抗震扭转指标满足要求.(2)剪力墙布置数量：楼层层间位移尽量接近标准上限值限制(3)最优剪力墙限制长度：8倍墙厚轴压比限制除外)，预防采用短肢剪力墙(5-8倍墙厚).(4)剪力墙厚度限制：高规规定,底部增强层剪力墙厚度不小于层高的1/16(一、二级抗震等级)或1/20(三、四级抗震等级)，但底部商业、

14、底层假复式住宅或架空层层高较高,按此规定,墙厚必须增加较多，同时变成短肢剪力墙,配筋进一步大幅增加；设计院大多如此设计,但是高规附录D中说明：对于超限的墙体经过验算通过的可以减小墙厚，由此一来,墙厚变小,本钱大大降低；(5)剪力墙配筋限制：剪力墙翼缘长度小于60OnUn时,应关注计算结果的可靠性；构造边缘构件竖向钢筋尽量采用中12钢筋,如无法全部采用中12,可考虑角部采用大直径钢筋，中间采用2.竖向钢筋采用中12代替中14焊接连接)含钢量稍微提升,但综合考虑焊接施工费用，造价反而降低1633%,而且钢筋搭接比焊接更可靠.14 .柱设计的限制(1)异型柱结构尽量少用，多用矩形柱.(2)柱纵向钢筋

15、配置：II级钢的应用，最小配筋率应减少0.1%可节约钢筋造价的915%；加大角筋的直径:程序对X向及Y向的钢筋均有配筋面积要求，应尽量加大角筋的直径，以到达满足计算要求的前提下减少总配筋量.(3)柱纵向钢筋配置：加大角筋的直径例如：5QQX5Q0EE方柱配筋图电习惯配筋方式：1220(37Jen?)优化配筋方式：4A25+4A20(32Jem2)优化配筋方式可节约钢筋用量17.4%!15 .梁设计的限制：短墙上的小梁根本不布置金弗(1) 一些短墙上的小梁(如厨房、卫生间等)根本不需要布置：对于普通的小跨度楼板其本身足以支撑短墙,不需要加大板配筋，同时梁少,本钱低,空间也好；(2)梁支座顶面钢筋宜采用小直径钢筋，以减少跨中通长钢筋面积,减少支座钢筋锚固长度.例如支座计算配筋面积92c近,200x500mm梁顶配筋,均采用II级钢；(3)框架梁跨中顶面通长钢筋:严格根据标准构造要求配置,尽量采用直径中12、(7)4的小直径钢筋进行配置,不得简单拉通支座顶面钢筋造成浪费.；16 .设计荷载的取值(1)地下室顶板荷载标准值：消防车道尽量少布置在地下室顶板；消防车活动区域,取20kN近,应考虑覆土厚度的扩散减小；无消防车活动区域,建议取4.0kNm2,不另行附加考