国土空间城市更新规划编制指南标准内容.docx

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1、国土空间城市更新规划编制指南标准内容1范围文件确立了国土空间规划中城市更新的总体目标、基本原则、编制内容和工作方法。本文件适用于在国土空间全域内，开展城市更新的规划编制和管理工作。2规范性引用文件本文件没有规范性引用文件。3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1城市更新urbanregeneration在以城区为主的已建成或基本建成空间范围内持续完善功能结构、优化空间布局、提升空间品质的建设和治理活动。3.2更新对象urbanregenerationobjectsandareas不适应城市社会、经济、生活发展需求，需要优化提升、整治改造或再开发的各类片区、建筑物、设施、开放空间等空间对象

2、。3. 3更新规划单元urbanregenerationplanningunit为统筹更新对象所在区域的规划要求和空间安排而划定的详细规划范围，覆盖了具有一定规模或集聚度的更新对象，是国土空间详细规划单元的一种类型。4. 4更新实施单元urbanregenerationimplementationunit在城市更新实施阶段为确定更新实施项目的空间范围、地块规划管控指标和管控要求而确定的详细规划范围。一个更新规划单元可包含一个或多个更新实施单元，一个更新实施单元可包含多类更新对象或多个更新项目。4总则5. 1总体目标坚持“以人民为中心”的发展思想，以“高质量发展、高品质生活、高效能治理”为目标，

3、以国土空间规划为引领，在“五级三类”国土空间规划体系内强化城市更新的规划统筹，促进生产、生活、生态空间布局优化，实现城市发展方式转型，增进民生福祉，提升城市竞争力，推动城市高质量发展，为地方因地制宜地探索和创新支持城市更新的规划编制实施管理方法和政策机制，依法依规推进城市更新提供指引。4. 2基本原则a）坚持规划统筹。国土空间规划是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是优化空间资源配置、开展各类开发保护建设活动的基本依据。强化国土空间规划对各专项规划的指导约束作用，统筹城市更新相关规划和实施全过程，有序推进有机更新；b）坚持底线管控。严守资源安全底线，严格落实国土空间规划确定的各类管控要

4、求，坚持民生保障、公益优先、补齐短板、保障安全、修复生态、保护传承历史文化，持续改善人居环境品质；c）坚持节约集约。坚持节约集约利用土地，加大存量挖潜力度，提倡土地混合开发和空间复合利用，促进空间资源的高效利用；d）坚持绿色低碳。以生态优先、绿色发展为导向，充分体现人与自然的和谐发展，推进高质量发展，适应未来发展需要；e）坚持多方参与。维护资源资产权益,尊重合法权益,建立多元主体全过程、实质性、高效率的参与机制，充分发挥政府、市场和社会各方的积极性，促进合作共赢，推进治理创新；f）坚持因地制宜。结合不同地区城市发展阶段和不同更新对象的具体情况，充分发挥各更新对象原有特色和优势，因地制宜、差异化

5、确定更新对策、更新方式和配套政策，高质量实施城市更新；g）坚持问题导向。以城市体检评估为基础,协调政府、社会、市场的多元诉求，以促进城市有序建设与规范治理为目标，制定面向实施的规划设计方案，持续推动城市有机更新，促进城市全生命周期的可持续发展。5规划体系5. 1国土空间总体规划结合城市发展阶段和总体空间布局要求，国土空间总体规划（以下简称“总体规划”）通过识别更新对象,提出城市更新的规划目标、实施策略、阶段工作重点以及相关的规划管控和引导要求。在市、县（区）国土空间总体规划中可根据需要开展城市更新专章或专题研究。a）市/县域层面。在摸清底图底数的基础上，按照全域全要素管控引导要求，明确更新对象

6、的识别原则，提出城市更新的规划目标和工作重点，制定推进城市更新的时序要求和空间管控引导措施；b）城区层面。根据城市更新的规划目标和工作重点,系统识别更新对象，确定城市更新的重点地区和工作任务。可根据实际需要，拟定城市更新用地的总体规模，划定城市更新规划单元；c）近期行动计划。明确近期重点推进的更新区域和重大更新项目，拟定近期城市更新任务清单，并纳入总体规划的近期行动计划。5. 2国土空间详细规划国土空间详细规划（以下简称“详细规划”）是实施城乡开发建设、整治更新、保护修复活动的法定依据。结合城市更新实施的特点，面向规划管理需求，将总体规划确定的强制性管控要求、引导措施和城市更新的规划目标，通过

7、“更新规划单元”和“更新实施单元”两个层面分层落实到详细规划中。为提高对城市更新项目规划管控的精准性和合理性，宜对更新规划单元和更新实施单元详细规划进行动态维护和规划修改。a）城市更新规划单元详细规划。以总体规划为依据,确定更新对象，分解落实总体规划相关要求，明确更新规划单元的发展定位、主导功能及建筑规模总量，制定更新对象的更新方式指引，优化功能结构、空间布局，完善道路交通，提出有关公共服务设施和市政基础设施配置以及空间尺度、城市风貌等底线管控和特色引导要求。更新规划单元详细规划是更新实施单元详细规划编制的依据；b）城市更新实施单元详细规划。依据总体规划、根据更新规划单元详细规划，确定更新实施

8、单元的主导功能，结合实施需要、权属关系明确更新对象用地边界,根据不同更新对象的特点优化细化更新规划单元的各项规划管控和引导要求并落实到地块。在更新实施单元详细规划中充分考虑自上而下的要求、自下而上的诉求以及更新对象的具体情况，协调政府、原权利人、市场主体等各类利益相关方的意愿和诉求，结合更新项目的实施机制和市场需求，研究适配的规划和土地政策。更新实施单元详细规划宜结合城市更新项目实施时序动态编制，是提出更新项目规划条件、规划许可和方案设计的依据；C）详细规划的动态维护。在不突破总体规划和更新规划单元详细规划强制性管控要求的前提下，可通过局部技术性修正和优化调整的方式，对更新规划单元及更新实施单

9、元的详细规划进行动态维护，经法定程序审批后纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统；d）详细规划的修改。编制更新实施单元详细规划如涉及突破所在更新规划单元（或详细规划编制单元）强制性规划管控要求的，按法定的规划修改程序将更新规划单元及更新实施单元的详细规划予以法定化。5.3国土空间相关专项规划充分考虑既有建成环境条件和土地资源状况，在城市更新中各类专项规划宜综合运用集约复合、多措并举的适用性方式，因地制宜地满足各专项系统的建设要求。具体内容见附录Ao用途管制6.1土地复合利用以提升城市活力和功能集聚度、节约集约利用土地为导向，加强土地复合利用，确定不同情形下土地复合利用的正负面清单和比例管控

10、要求。复合利用土地的用途可按主用途确定，主用途可依据建筑面积占比确定，也可依据功能的重要性确定。a）产业用地复合利用。在产业用地更新时鼓励配置一定比例的其他关联产业和配套设施，推动产业转型升级和产业社区建设；b）特定区域土地复合利用。在轨道交通站点周边、公共空间周边、各级公共活动中心、重要滨水活动区、历史文化保护区等区域，鼓励土地复合使用，通过多功能复合吸引人口集聚，提升地区活力；c）土地立体开发。除必须采用独立用地方式建设的设施外，鼓励将居住、研发、办公、商业和公共服务等功能在不影响相邻功能及安全的前提下复合设置，建设宜居宜业的生活社区；在确保安全的前提下，鼓励地上、地下空间立体开发及建筑功

11、能在空间分层设置,提高土地节约集约利用水平。6.2容积率核定以加强民生保障和激励公益贡献为导向优化容积率核定。a）民生保障导向。为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约；为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率；b）公益贡献导向。在规划条件之外，对多保留不可移动文物和历史建筑、多无偿移交政府的公共服务设施等公益性贡献，其贡献

12、部分的建筑面积可不计入规划容积率。6.3建筑规模统筹以保护文化遗产、历史风貌、山水格局和优化布局为导向，在符合更新规划单元规划要求的前提下，更新实施单元规划的建筑量可在更新规划单元内统筹布局、精准投放，鼓励探索规划建筑量跨更新规划单元进行统筹及异地等价值转移的政策和机制。6.4负面清单管控为适应不同的城市更新情形，在落实规划强制性要求的前提下，国土空间规划的编制和实施管理可采取负面清单管控的方法，以规划的弹性适应市场的不确定性，增强规划实施的操作性，并为创新实践提供空间。6. 5规划许可在确保安全并符合其他相关技术规范等要求的前提下，按照权益保障、渠道畅通的优化办理原则，鼓励探索适应城市更新不

13、同情形的建设用地规划许可和建设工程规划许可办理程序和规则，并与相关行政许可做好衔接，有效保障城市更新实施。7工作方法7.1开展针对性的调查与评估自上而下、自下而上地针对不同的城市更新对象开展充分的识别、调查和评估，是国土空间规划编制的基础。a）识别更新对象。将经调查分析后认为生活和生产环境不良、存在安全隐患、市政基础设施和公共服务设施不完善、对环境造成负面影响、城市活力不足、土地利用粗放、布局不合理、建筑物使用功能不符合城市功能布局和发展要求的片区、建筑物、设施和公共空间等空间对象优先确定为更新对象；b）做实基础调查。综合利用国土调查、城市国土空间监测、地籍调查、国土空间规划、城市体检评估、人

14、口调查、不动产登记等成果，梳理更新对象的现状土地利用现状、土地权属、土地产权关系和建筑物使用功能、建筑质量、人口规模、人口结构等情况以及历史遗留问题等信息，并将各类数据按汇交要求纳入国土空间基础信息平台，做实城市更新的规划调查基础;c）开展前期评估。开展市政和交通基础设施、公共服务设施和资源环境等承载力评估以及安全隐患评估，加强城市安全、历史文化和生态与自然景观保护、社会稳定等方面的风险影响评估。根据城市更新的需要可同时开展其他方面的专项评估。7. 2梳理更新需求和更新意愿在国土空间规划中通过实地调研、大数据分析等多种方式调查分析规划范围内存在的现状问题、居民需求、城市更新涉及的各类权利主体更

15、新意愿等内容，汇总形成城市更新的问题清单和需求清单及其空间分布信息，依法依规尊重相关权利人的合法权益。7. 3开展相关专题研究结合详细规划，可按需开展产业转型升级、综合交通、历史文化保护、公共服务设施、市政基础设施、地下空间、土壤修复、防灾减灾等方面的研究，并着重围绕城市更新的可实施性，加强城市更新项目运营维护、收益分配，以及建筑工程投资测算等方面的专题研究。深入应用城市设计理念和方法，提高城市空间场所品质。研究结论作为确定详细规划相关规划指标和管控要求的参考依据。7. 4明确更新重点和更新对策a）加强生态网络建设。衔接上位规划和相关专项规划，落实生态保护红线和相应要求，分析现状生态环境质量与

16、存在问题，衔接周边区域生态要素，提出生态修复与建设指引，完善城市生态网络，推进生态文明建设；b）优化城市空间结构。统筹增量与存量土地资源，研究空间结构优化方案，对人居环境改善、历史文化传承、生态修复、产业功能发展、空间品质活力提升、基础设施改善和安全韧性保障等系统性内容提出更新对策，通过城市更新，促进土地高效利用，优化城市空间形态与布局结构，促进城市可持续发展；c）促进产业转型升级。以产业转型和业态升级为目标，以功能复合、土地和建筑物利用效率提升为重点,老旧厂区和产业园区更新聚焦产业转型升级和发展新兴产业，合理增加产业及配套建筑容量，鼓励转型升级为新产业、新业态、新用途，鼓励开展新型产业用地类型探索，推进工业用地提质增效，促进新旧动能转换。合理配置一定比例的产业服务设施，促进产城融合；老旧商业街区和传统商圈