成都市成华区观城小区选聘物业服务企业选聘方案.docx

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1、成都市成华区观城小区选聘物业服务企业选聘方案全体业主：根据中华人民共和国民法典、四川省物业管理条例等法律法规的相关规定，和本小区业主大会议事规则管理规约等相关约定，结合本小区实际情况，制定本选聘方案。本选聘方案中的选聘，包括本小区续聘在管物业服务人和另聘其它物业服务人。本选聘方案第二条的物业服务合同主要内容，适用于本小区续聘在管物业服务人和另聘其它物业服务人。本选聘方案中，甲方为成都成华区观城业主大会，乙方为业主大会续聘的在管物业服务人或者另聘的其它物业服务人。本选聘方案内容的未尽事宜，业主大会授权业主委员会决定。一、项目简介本小区位于成都市成华区万年场街道双成五路66号，物业类型为住宅，其中

2、包括住宅、商业、办公/公寓。物业管理区域内总建筑面积255483.01平方米。其中住宅1566户,专有部分建筑面积162853.12平方米商业建筑面积2860.43m2,办公/公寓建筑面积35128.25m，地下机动车停车位1275个，非机动车位1777个。小区出入口2个，地下车库出入口2个。小区绿化率30%,容积率3.75o二、物业服务合同主要内容（一）物业服务事项（内容）和质量（标准）按照成都市住宅物业服务等级规范（DB5101/T1232021）四级标准内容及要求执行。如果物业服务人承诺的物业服务事项（内容）和质量高于成都市住宅物业服务等级规范（DB5101/T1232021）,以物业服

3、务人承诺为准。（二）物业服务收费标准1 .住宅：2.5元/平方米/月；2 .办公/公寓：2.5元/平方米/月；3 .商业：3元/平方米/月；4 .机动车车位：60元/个/月；（三）物业服务费的计费方式、收取办法现有物业服务方式采用包干制，新的物业服务方式采用包干制，物业服务费在合同期内保持不变。（四）物业服务合同期限本次物业服务合同的期限为5年。附解除条件：乙方提供服务届满一年起，甲方业主委员会召开业主大会定期会议时，组织全体业主对乙方进行服务满意度年度评分，设置满意、不满意两种评分选项。评分时，参与评分的业主人数超过业主总数（业主总数为按照业主大会议事规则认定的投票权总数，每个投票权在满意度

4、评分中为一票）的三分之二为有效评分。若服务满意度年度评分中满意占比低于参评人数的50%,视为乙方违约，业主委员会应当组织召开业主大会表决是否解聘物业服务人；当参与评分的专有部分合计面积超过投票权总面积(投票权总面积为按照业主大会议事规则认定的投票面积总数)的三分之二，且参与评分中满意对应的专有部分面积低于参与评分专有部分合计面积的50%,则业主委员会有权直接解除物业服务合同。合同期满，如当年的服务满意度年度评分满意占比高于80%,则合同自动续延2年。(五)违约责任(1)乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，乙方予以返还，并向业主支付超出金额每日万分之三的违约金。

5、(2)业主未按时、足额支付物业费，经乙方书面催告限期支付仍未支付的，承担违约期间未付金额每日万分之三的违约金。业主有正当理由的除外。(3)甲方、业主违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方、业主承担违约责任。(4)乙方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任。(5)甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付50000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。若乙方出现下列违约行为时，甲方有权在履约保证金中扣除相应考核款项，考核细则如下表

6、:内容考核内容违约扣款标准物业服务内容及乙方须按主合同约定的物业服务标准服务。如乙方因自身原因未按主合同约定标准提供服务，甲方有权提出整改建议并给予合理整改期限。乙方经二次整改仍未达到主合同约定标准的（根据情节轻重扣款）。1000-5000元/次共有部分经营乙方须每季度向全体业主公示共有部分经营收支情况，且按季度与甲方结算公共收益，并于结算后20日内支付甲方。如乙方未按合同要求履行的，甲方有权提出整改建议，逾期不能完成整改的。2000/次整改资金使用乙方需按续聘时/投标文件的承诺，在甲乙双方实际约定的期限内提出整改方案及投入资金，实行整改方案，并定期向全体业主公示整改内容及投入资金使用情况，乙

7、方未按双方实际约定的实施方式完成实施项目的。2000-50005（六）共有部分经营与管理甲方授权乙方利用业主的共有部分进行经营管理,其产生的经营收入中，乙方按照经营收入的30%扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等经营成本（实际的经营管理成本超出该比例的，按照实际的经营管理成本进行扣除，但需经甲方业主委员会审核）后的结余部分归甲方全体业主所有，乙方应按照当地政策法规要求定期公告经营所得收入的收支情况。经甲方业主委员会决定，可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用甲乙双方各承担一半。属于业主所有的共有部分经营收益,按本小区管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定中约定的方式处理，

8、并按季度向所有权益人公布并提供查阅。（七）履约保证金物业服务合同签订之日起7日内，乙方向甲方指定账户支付履约保证金30万元。合同履行期间，履约保证金不足的，乙方应在7日内补足。若乙方未按时支付或补足，经甲方催告后仍不支付的，合同自动终止。合同终止后，从乙方完成交接工作之日起30日内，甲方将剩余履约保证金无息退还到乙方指定账户。（八）整改方案与整改资金投入（I）物业服务企业投标时，提交自愿投入整改资金的承诺函，整改资金金额范围150-200万元。（2）物业服务合同签订后，乙方进场前（业主大会决定续聘的，为合同签订前）,足额支付整改资金到共管账户或者甲方账户。（3）乙方进场服务后（业主大会决定续聘

9、的，为合同签订后），在业主委员会与业主代表共同确定具体整改方案后，编制施工方案和成本预算方案，提交业主委员会审核通过后开始施工，方案审核通过之日起6个月内(绿化部分在12个月内完成)完成所有整改项目。(4)业主委员会审核成本预算方案的过程中,可以进行公开询价，以公开询价的平均价或最低价作为最终执行价格。如果乙方提供供应商拒绝接受最终执行价格，可由业主委员会另行指定供应商，乙方无条件配合支付，但是支付总金额不超过承诺整改资金金额。(5)施工过程中，每月向业主委员会提供整改资金投入明细表和施工进度表，供业主委员会审核，并向全体业主公示；(6)乙方提供物业服务使用的各种APP和管理系统软件不列入整改

10、费用，免费供业主使用。(7)乙方进场提供物业服务的开办费，由乙方自行承担，不列入整改费用。(8)若乙方在进场后1年内未完成所有整改项目，则按照整改方案对应的投入金额从履约保证金中进行扣罚，若扣罚金额超出履约保证金的由乙方在7日内补足，逾期未补足的，合同自动终止。(九)物业经理人选若甲方业主委员会对乙方派驻本项目的项目经理不满意，乙方应当在接到甲方业主委员会更换通知之日起15日内提供2名(含本数)以上项目经理人选供业主委员会选择。若甲方业主委员会对物业服务人提供的项目经理人选仍不满意,有权在乙方在管的其他物业项目的项目经理中直接指定。若乙方拒绝履行上述约定，甲方业主委员会有权组织召开业主大会表决

11、是否解聘乙方。（十）物业服务合同文本合同文本采用四J11省住房和城乡建设厅、四J11省市场监督管理局2022年10月14日印发的物业服务合同（示范文本）（CH-2022-02）。业主大会决定续聘在管物业服务人的，物业服务合同主要内容依照本选聘方案。业主大会决定另聘物业服务人的，物业服务合同主要内容依照选聘方案、招标文件、投标文件。合同其它内容，由业主委员会和乙方共同商定。三、续聘在管物业服务企业方案（一）本选聘方案第一次公示期满之日起7日内，在管物业服务人同意续聘的，应当提交整改资金投入承诺函和续聘申请书；逾期未提供的，视为不同意续聘。（二）业主大会决定续聘在管物业服务人，在管物业服务人应当自

12、表决通过之日起30日内，合同签订前，足额支付整改资金到共管账户或者甲方账户；逾期未支付的，视为放弃续聘。（三）在管物业服务人不同意续聘或者放弃续聘的，应当在表决通过之日起60日内退出本小区；拒绝退出本小区的,业主有权拒绝支付表决通过之日起60日后的物业费。（四）业主大会决定另聘物业服务人的，在管物业服务人应当从另聘物业服务人的中标通知书发出之日起30日内退出本小区：拒绝退出本小区的,业主有权拒绝支付中标通知书发出之日起30日后的物业费。四、另聘物业服务企业方案(一)选聘方式与具体实施者1 .业主大会授权业主委员会，审定招标文件，委托招标代理机构采取公开招投标方式选聘新物业服务人。2 .评标委员

13、会由5名评标专家和2名招标人代表组成。评标专家从四J11省物业管理专家库，或者成都市物业服务行业专业人才库中以随机抽取方式确定。招标人代表从报名的业主(非业主委员会正式成员或候补成员)中以随机抽取方式确定。(二)参与竞聘物业服务企业的资格条件(1)本次选聘不接受挂靠或联合体投标。投标、签订合同的公司代表必须是公司工商备案的法人代表或其授权代理人；(2)具有独立法人资格，主营业务范围为物业管理或物业服务，注册资本不低于人民币100O万元；(3)参与投标企业在成都市的在管住宅面积需超过200万平方米(按照物业服务合同载明的管理面积计算，不扣除合同中的其它物业类型)；(4)住建蓉e办一智慧物业政务服

14、务平台中企业信用登记A级及以上；(5)存在下列情形之一的物业公司不能参选：近3年被列入法院失信被执行人名单的；近3年被行业组织或政府主管部门予以行政处罚的；近3年成都市范围内的住宅项目存在解聘或者续聘失败的。(三)中标人的确定方式评标委员会推荐3名有排名N页序的中标候选人，由业主委员会按照排名顺序确定中标人。出现下列情况之一的，业主委员会可以依序确定中标人：1.排名在前的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同；2 .自中标通知书发出之日起30日内，中标人无正当理由拒绝按照招标文件和中标人的投标文件签订物业服务合同；3 .合同签订之日起90日内，中标人无法进场。（四）物业服务合同订

15、立业主委员会代表业主大会和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依法订立物业服务合同。若物业服务合同签订之日起90日内，乙方无法进场提供服务,合同自动终止。五、业主大会表决选聘方案序号表决内容表决意见1表决成都市成华区观城小区选聘物业服务企业方案（包三选一括物业服务合同主要内容、选聘方式、具体实施者）同意（）不同意（）2关于业主大会选聘物业服务人事宜：A:业主大会续聘在管物业服务人成都合智合力物业管三选一理有限公司，并授权业主委员会订立物业服务合同。A()B:业主大会授权业主委员会组织实施成都市成华区观城小区选聘物业服务企业方案，委托招标代理机构采取公开招投标方式选聘物业服务企业，并订立物业服务合同。cmB()C()六、选聘费用本次业主大会续聘、另聘物业服务人所产生的业主大会召开费用、招投标代理费用、律师费、诉讼费、公证费等费用，据实结算。预估费用总金额不超过22万元，由最终续聘、另聘的物业服务人支付。上述费用应当在进场服务之日（业主大会续聘在管物业服务人时，进场服务之日为物业服务合同签订之日）起5日内支付完毕。七、选聘纪律（一）业主委员会成员和其他