关于农村村民集中建房工作实施方案.docx

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1、关于农村村民集中建房工作的实施方案为进一步保障农村村民合法权益，推动解决“人多地少”地区村民的实际居住需求，保障村民实现户有所居，根据中华人民共和国土地管理法等法律法规及省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）、市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见等文件精神，结合我县实际，制定县农村村民集中建房工作实施方案，如下：一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真落实市县盘活利用低效用地试点工作方案要求，遵循“规划先行、政策引导、镇村统筹、村民自愿”的思路，以解决农村村民住房困难和集约节约用地为落脚点，整合农村闲置宅基地，盘活农村村庄

2、低效用地，落实“一户一宅”，稳妥有序推进农村村民在农村集体土地上集中建设单元公寓式住宅、农民住宅小区（以下简称“农民公寓”）工作，保障农村村民实现户有所居，努力建设和美乡村。二、基本原则（一）规划先行、因地制宜、合理布局。强化规划管控，健全管理机制，合理确定规模，科学安排布局，统筹划定建设范围。不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农民公寓建设。（二）节约集约、建新拆旧、盘活存量。推动旧村改造，盘活存量建设用地，集约利用闲置农村宅基地、废旧农房和村集体低效用地等，严格控制新增用地。（三）村民自愿、镇村统筹、依法依规。尊重村民意愿，切实保障农村村民在宅基地的征收、退出、补偿和房屋的筹资、认购、

3、分配、安置以及物业管理的合法权益。强化镇村主体责任,形成建设项目闭环管理链条。农民公寓项目必须办理用地、规划报建、施工等审批手续。三、实施流程（一）建设主体。农民公寓的建设主体可以是村集体，也可以是由乡（镇）牵头成立的统一建设机构，定向供给本村集体经济组织符合条件的成员。（二）建设方案编制。建设主体摸底本村村民居住需求，组织有意向参与（申购）农民公寓的村民提交申请材料，按照“一户一宅”标准对申请对象进行农村宅基地资格审查，初步明确参建对象；开展项目规划用地选址，对项目进行成本测算，明确资金筹措方式，制定建筑设计方案及房屋分配方案，完善农民公寓项目实施前期工作，形成农民公寓建设方案。村委会或村集

4、体经济组织（以下简称村级组织）召开村民代表会议或村集体经济组织成员代表会议对建设方案进行议事决策，建设方案内容包括选址预（方）案、建设规模、建设模式、投资模式、资金筹措、成本核算、预算控制、土地整理（含拆迁）、申请对象审核、征地（旧宅基地退出、补偿）分类分配处置和建成后的小区管理等内容，并将决策事项及对象审核材料公示15个工作日。（三）建设方案上报。农民公寓建设方案经公示本村村民及相关权利人未提出异议或者异议不成立的，由村级组织向所在乡镇提交申请材料，由乡镇农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制召集人组织对建设方案内容进行审核，审核是否符合宅基地申请资格条件、房屋分配对象是否符合要求，是否符

5、合国土空间规划、村庄规划等要求，是否符合相关保护区使用要求，是否存在自然灾害隐患，资金筹措、成本核算、预算控制、征地（旧宅基地退出、补偿）、分类分配处置是否合法合规、符合要求，建筑设计方案是否符合要求，是否经过表决公示等。符合条件的，由乡镇政府组织建筑设计方案征求县农业农村局、住建局、城管局、水利局、交通局、生态环境局、公路分中心等相关部门意见，并报送县资源局组织技术性审查，再由乡镇政府组织建设主体根据部门意见（含技术性审查意见）修改完善。修改完善后，由乡镇政府向县政府提出项目建设请示。（四）项目立项（备案）。由乡镇人民政府组织建设主体向县发改局提出农民公寓项目建设立项（备案）申请，经县发改局

6、审核后对项目进行立项（备案）。（五）规划用地审批。审查及备案通过后，由乡镇人民政府或相关职能部门向建设主体核发乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证和农村宅基地批准书。如项目建设地块涉及使用林地、农用地的，应由乡镇人民政府先行向县林业局、资源局申请办理林地审批、农转用审批等手续。（六）建设施工监管。获批乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证和农村宅基地批准书后，建设主体应依法向县住建局办理施工许可证，纳入法定工程质量安全监督体系。乡镇人民政府要作为实施监管的第一责任主体，要监督落实建筑工程项目建设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目经理、监理单位总监理工程师五方

7、主体责任，切实做好项目全过程的管理、监督和服务工作。县乡（镇）两级相关职能部门要按照各自职责做好项目的监督和管理。（七）破工验收。农民公寓项目建设完工后，由建设主体报乡镇人民政府按照建设工程竣工验收相关规定向相关职能部门申请验收。未通过验收的，由相关职能部门、乡镇人民政府下达整改通知书，限期整改。（八）不动产登记。农民公寓项目用地属集体土地，权利类型为宅基地使用权，待农民公寓建成并验收合格选房分配后，参与（申购）农民公寓的农村集体经济组织成员持农民公寓参建（入住）申请审批表、建设主体的验收合格意见向县不动产登记中心申请办理宅基地使用权和房屋所有权首次登记，也可委托建设主体统一办理。不动产登记中

8、心在办理登记相关业务时应在不动产证书中的权利其他状况中标注土地使用权共同共有。对于配套用房，由建设主体申请统一办理不动产权证，权利人登记在建设主体名下。对于预留房屋，暂不申请办理不动产登记，之后再根据新增入住户申请，按以上程序申请办理宅基地使用权和房屋所有权首次登记。预留房屋不再分配的，可确权到村集体名下。四、规划建设管理（一）规划要求。农民公寓建设项目按先规划后建设的原则,由乡镇政府编制落实村庄规划，科学安排农民公寓点的数量、布局、范围和用地规模。未完成详细规划编制的村，原则上不予认定农民公寓项目。农民公寓建设项目规划设计条件，应根据安置需求、用地情况和控制性详细规划、村庄规划或地块图则确定

9、，可根据实际需要设计、建设多种户型，建筑风貌应与村庄整体风貌相协调。停车场等公共配套设施和市政设施以及物业管理用房按相关规范实施。（二）用地管理。农民公寓建设用地，原则上使用集体所有的建设用地，鼓励盘活利用连片存量宅基地，开展旧村（居）、危旧房和“空心村”土地整理。农民公寓项目建设范围内的边角地、夹心地等农村村庄低效用地，经农转用审批后按集体建设用地使用。（三）建设要求。农民公寓建设须符合国家、省、市技术规范、技术标准要求。农民公寓建设宜参照城镇居住区规范要求;道路、管线、生活污水管网等基础设施应与住房同步规划建设;公建配套和绿化等要按有关规定实施，并与住房一并验收交付。负责农民公寓设计、施工

10、、监理等的单位必须达到有关法律法规和技术规范要求的资质标准，切实落实建设各方责任，加强质量监督管理。（四）房源管理。农民公寓建设规模可具备一定前瞻性，可按规划建设预留不超过30%的建筑面积用于满足新增符合条件的村民申购。未申购分配的预留住房作为村集体资产纳入农村集体资产依法管理，严禁违法违规销售（含“以租代售”）农民公寓。五、组织架构及职责分工（一）组织架构1.成立县农民公寓建设工作领导小组，统筹协调及指导全县农民公寓建设工作。县政府分管领导任组长，县农业农村局、资源局、住建局主要领导为副组长，下设办公室挂靠县农业农村局,由县农业农村局会同县资源局、住建局、城管局等单位统筹推进相关工作。县发改

11、、财政、林业、交通、水利、生态环境、公路分中心、应急、供电、供水、燃气等各相关职能部门及单位共同参与。2 .按属地管理原则，由各乡镇农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制统筹协调农民公寓建设工作，协调机制办公室承担农民公寓建设日常工作。设立项目指挥部，各乡镇协调机制召集人为项目指挥部指挥长，乡镇有关部门（机构）业务骨干及项目所在村级组织组成工作专班，负责本村农民公寓项目建设的具体实施。3 .明确村委会、乡镇、县各有关单位在农民公寓建设工作中的责任和义务，简化审批流程、落实相关手续办理程序、出台项目配套优惠政策，共同推进农民公寓建设工作。（二）职责分工1.村委会：负责组织本村农民公寓项目的具体

12、实施，组织开展农民公寓项目资金筹集、政策宣传、村民发动、摸底调查、方案编制、民意征求、表决决策、矛盾调处等工作，以及土地整理（含拆迁）、房屋分配安置和物业管理等具体事宜。2,乡镇人民政府：牵头负责辖区农民公寓项目建设工作，负责属地协调机制及项目指挥部各项日常事务，具体统筹协调各农民公寓项目，负责村庄规划编制报批、建筑设计方案编制、建设用地审批、施工报建、竣工验收、上报农用地转用（涉及耕地的，应落实占补平衡指标）等手续办理工作。3.县农业农村局：负责指导乡镇做好“一户一宅”认定、农村宅基地审批等工作，统筹推动相关工作。4,县资源局：负责农民公寓项目的建筑设计方案审查，负责项目农用地转用审批、不动

13、产登记等工作。5,县住建局：负责指导做好农民公寓项目的施工许可、建设工程消防设计审查、工程质量安全监管等建设施工相关审核审批和竣工验收备案等手续工作。6,县发改局：负责指导镇村做好农民公寓项目立项（备案）工作。7,县林业局：负责涉及占用林地的审批管理等有关工作。8,县城管局：负责配合相关单位做好工作。9,县财政、交通、水利、生态环境、应急、供电、供水、燃气、公路分中心等各相关职能部门及单位，按照各自职责共同推进农民公寓项目建设工作。结合上级优惠政策，制定配套措施,支持做好各项目配套基础设施建设。六、政策扶持引导(一)土地房产政策。村按拆旧建新方式建设农民公寓的,腾挪出的用地指标，全部返还该村集

14、体；乡镇统筹建设的，腾挪出的用地指标分配利用，由乡镇和村协商确定。(二)费用减免政策。农民公寓项目可结合当地实际，纳入危旧房改造、低效用地利用、经适(限价)房等政策予以立项备案。涉及水、电、气、有线电视、网络等收费，参照农村私人建房标准执行。(三)资金筹措政策。鼓励建设主体多渠道筹措农民公寓建设资金，腾挪出的用地指标的分配利用收入应优先用于农民公寓建设。在绝对禁止出现“小产权房”的前提下，允许利用社会资金解决启动资金问题。社会资金合理回报的标准和方式，作为农民公寓建设方案重要内容进行申报审查，由乡镇人民政府实施监管。七、其他要求(一)农民公寓建设项目应进行公开招投标，项目资金收支情况由乡镇人民

15、政府负责监管。(一)农民公寓严格落实“一户一宅”政策，严禁出现“小产权”现象。禁止借农民公寓项目建设名义，将农村集体建设用地流入市场用于商业房地产开发；禁止将农民公寓出售给本集体经济组织成员以外的人员；禁止通过租赁、租借等名义长期将农民公寓提供给本集体经济组织成员以外的人员。各乡镇要将农民公寓项目建设纳入“两违”整治范围进行严格管理，发现农民公寓项目建设方案未经审查而实施的，或违法违规销售（含“以租代售“）农民公寓的，由属地乡镇牵头组织农业农村、自然资源、住建、城市管理等部门依法查处；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。农民公寓项目涉及违法占地、违法建设的，依法按照中华人民共和国土地管理

16、法中华人民共和国城乡规划法省违法建设处置若干规定等法律法规分类查处。（三）本方案不适用县政府所在地镇（凤城镇）及开发区区域内的建设用地。（四）本方案未明确事宜，按照国家、省、市有关政策规定执行。施行期间与国家、省、市及有关上级部门出台新规定、新政策相冲突的，以国家、省级、市级及有关上级部门的规定为准。八、本方案自发布之日起施行，有效期至2026年12月31Ho附件：1.农民公寓建设流程2 .农民公寓参建对象及条件3 .农民公寓申报材料清单4 .农民公寓参建（入住）申请审批表5 .农民公寓参建承诺书6 .农民公寓建设规划许可及用地审批表7 .农民公寓审查要点县农民公寓建设流程序号办理流程具体内容备注1建设方案编制L项目选址：需符合国土空间规划、村庄规划、各类保护区规划等规划要求