商业地产开发操作建设规划.docx

《商业地产开发操作建设规划.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产开发操作建设规划.docx（16页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、商业地产开发操作建设规划建设规划设计是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行的。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能,不能单纯的从控制成本或建筑艺术性方面考虑。在进行建设方案设计时，需要把握好三个方面：城市基础设施发展状况；城市未来规划发展趋势；项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。1.商家的要求在做规划时，要充分考虑商家的经营需求，做以事先的沟通，尤其是主力店的进店要求，然后与工程部门联系以书面形式递交。1.1 向工程部门提交普通店面的需求在平面布局规划完毕后，

2、需对商场的电量、上下水等方面与工程部门进行事先的沟通。由工程部门核算出总的用电量、排烟量、上下水的安装等。各商场需向工程部门提报平面布局图及相关书面要求，包括：1.1.1 多少个铺位，每个铺位是否有特殊的要求。1.1.2每个铺位二次照明大致的用电量。1.1.3通道照明达到什么程度，需要什么光源。1.1 .4食品美食区还需提供：电量：熟食加工、面食加工等需要的总电量；排烟：多少铺位需安装排烟设备，有蒸锅的多少铺位，出售油炸食品的多少铺位等；有多少铺位需有上下水。1.2 主力店的进驻要求简单地总结出多家世界500强大卖场在选址方面的一些标准，拟定面积在15000-20000平方米的大卖场在选址上一

3、些共性的标准：1.2.1卖场硬件进深：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4柱距：810米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化层高：净高45.5米单层面积：不低于5000平方米楼板承重:不低于450公斤/平方米入口门：宽度达到8米至12米1.2.2卖场配套坡梯：卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度）货梯：两部3吨以上的货梯电力：配备双路低压电力供给14001600千伏安（不含空调用电）水：给水供应不少于150吨/日，完成全部给、排水系统及设施消防：配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等室内设计温度：夏季27摄氏度、冬季1

4、618摄氏度电话线络：不少于40条电话线卸货区：地面一层不少于500平方米的专用卸货区店标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌停车位：300个以上租金：L5元/天/平方米以内租期：1520年例：苏宁电器连锁发展选址要求随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：副省级以上城市：核心商圈5000平米以上区域商圈4000平米以上大型小区3000平米以上地级城市（市区人口50万以上，具有一定的购买能力）商业中心3000平米以上苏宁电器连锁店选址标准如下：产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大

5、，交通便利面积：3000平方米以上楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）沃尔玛超市对商圈的要求 在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到1215万人 须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳 商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 核心商圈内（距项目L5公

6、里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳对物业的要求 物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离） 楼板承重在450KG/平方米以上，对期楼的要求在600KG/平方米以上 柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 商场要求有一定面积的广场对停车场的要求 至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位 如商场在小区边缘需做到小区居民和商

7、场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米2.商场的外观设计商业外观设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计：外立面规划、外立面夜景设计、外立面广告位设计、外立面商业气氛设计。外部空间环境设计（外部广场设计）：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。2.1 外立面形象设计2.1.1 外立面规划外立面规划体现我们项目的整体形象及对消费人群的吸引力。立面规划要同周边的其它商业形成差异化，有我们自己独特的风格，强调可识别性。集团各主营商场的外立面为蓝色、橘

8、红色与白色相映衬，象征着海洋、陆地与阳光（火）三者的结合。寓示集团的产业是“朝阳产业”，朝气蓬勃、蒸蒸日上，有着广阔的发展空间，并拥有在商海中搏击、永不言败的精神。2.1. 2外立面夜景、广告位设计 霓虹灯和广告牌（灯箱广告）的主要作用是营造一种活跃气氛，引起消费者的注意，鼓励消费者进入商场完成购买行为。 广告位在进行施工建筑时就需预留出来，同时在商场周围也可制作异型广告牌。例如：可以是球体、柱体、锥体等。 商场夜景的营造，可找专业的灯具店来制作。 广场射灯是必不可少的。广场射灯通常采用LED灯,这种广场灯虽然造价较高，但比普通灯要实用，色彩须与城市整体的亮化色彩形成差异。 我们在注重上述方面

9、的同时，还须注意保持商场外部的清洁、明亮、并尽量营造热闹的气氛，旺盛的人气可以吸引更多的顾客。2.L3外立面商业氛围设计 可根据广告位、招牌、灯箱的投放，营造繁华感和商业氛围，与周边环境在同中求异，不可给人杂乱无章的感觉。 外立面的设计中对出入口的展示性尤为重要，尤其在有高差的地方，做好导视牌，项目的门面须符合集团的经营特色、体现集团的整体风格。 出入口一定要方便人们记忆和出入，门口有红地毯，或是装饰门等，有音响。2.2外部空间环境设计（外部广场设计）广场的范围大小应与周围的商业建筑配合，避免建筑物对广场空间造成压迫感，所以尽量使广场宽度与周围建筑高度比例值接近1,这样的广场尺度将达到适度宽敞

10、。2.2.1注重互动性商场与广场互动由于停车场基本遵循外围的设置，所以要设有足够的步行空间，紧邻商场建筑外墙，这样与商场入口有充足的缓冲空间，使广场与商场有良好的互动关系而不被其它广场设施所阻隔。多样化活动互动广场的步行空间，应考虑人群在行走过程中驻留点。因此可以在广场平面规划时置入一些空间的设置点，以达到广场多样化活动的互动。广场的面积尽可能大些，在必要位置设艺术造形，要设有舞台便于开业或平时做活动。2. 2.2以人为本 景观设置喷泉、座椅、绿化可以相互交错布置在略有高差的层面上，并可以小桥、柔和的曲线、素雅的材料、平静的水面、绿色的草坪构成步行空间。引入树木、花卉、草坪和水景等自然元素。在

11、行走空间内的植栽配以高直、遮荫和不阻挡视觉为选择原则；可以利用植栽作为区划广场不同使用功能的元素，融自然于广场。在步行空间设计中，合理安排好各种人流、货流与车流是必不可少的，减少广场中穿越性动线的出现。在规模较大的项目中，建筑底层应设专用地下车库，同时部分发挥地下室解决人、货的分流作用，提供商场的货运系统和垃圾的清运工作。 无障碍空间设计在地面的材料选用上,应达到防滑的效果,且将残障者行走无障碍空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，这样才能达到无障碍、安全的步行空间。 广场休息空间设计广场休息设施设置方面，座椅尽量采用可及性高的设置（阶梯式或座台方式的座椅），坐卧高度以45CITr60Cm为佳，

12、以达到广场中休息空间的便利性。广场中休息空间应尽量面对广场活动发生的方向，有适当的植栽配置，且远离主动线位置（适当距离约3m）,以达到休息时的舒适感。广场中应有视觉焦点的设置，如喷水池、雕塑品、活动舞台等设施，创造丰富有趣的视觉焦点。在广场周围也应有明显的范围界定物（短柱、矮砖等），以定义广场范围和道路的区别，确保广场活动进行的安全性，这样才能真正达到无障碍的休息空间。3.商场内部空间设计商场内部布局包括商场的高度、中庭设计、商装等，充分体现出商场总体的实用、简约、时尚。3.1 商场高度一般一层营业场所的净高度介于4.5米以上，而其它楼层的净高度介于3.6米以上。中央大厅的高度在12-18米之

13、间。过高的楼层高度易造成建筑物的空间浪费,而高度过低则会给消费者造成压抑感。3.2 中庭空间设计（通常外请专业公司制作）中庭是项目最热闹的部分，也是项目室内步行街节点上的高潮，空间变化丰富，绿植密集，水体精心布置，玻璃顶投下的光影富有变化，配合座椅和餐饮设施，提供了购物、休息的场所。2.2. 2.1注意事项2.3. 1.l和谐性与均好性：以商场核心主题特色为基点，通过中庭景观、电子显示屏的有效组合，与商场主题特色密切联系，保证景观、空间及商场主题特色的和谐性与均好性。2.4. 1.2与外部广场互动：商场中庭与外围广场，一“内”一“外”，其两者具有共性，又各具特性，为人群提供活动空间。而中庭则侧

14、重于保持商场内人流的停留时间，广场侧重于商场外圈的人流集合。3.2.2建筑细节设计3.2.2.1内墙、地面设计：商场内墙、地面的色调、图案等要注重与灯饰、天花协调，达到风格统一的视觉效果。3.2.2.2风格设计：色调是风格的主要表现形式，商场墙、地面作为商场的主要内部空间，其色调的选取，取决于商场风格。如现代风格，地、墙面色调以简明为主，图案一般采用清晰简约的格式图案。3.2.2.3材料正确选取：地、墙面材料选择正确，是保证日后对其维修与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地区），避免采用木质地板；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。3.2.2.4地、墙面的图

15、案选择：商场地、墙面图案运用除了要结合商场风格外，还要从不同功能区的差异，运用不同图案。如儿童游玩区，墙、地面一般会采用趣味卡通图案。3.2.3装饰品设计3.2.3.1风格确立原则：商场装饰品作为一种观赏装饰，必须与商场总体风格相融，要结合商场内部装修风格，包括色调、造型、图案等。3.2.3.2避免扎堆、重复：装饰品设置时要避免扎堆、重复设置，避免给消费者一种繁杂无序的感觉。3.2.3.3注重观赏性：装饰品设置要具有可观赏性，从造型、色调等，结合商场中庭、色调、风格，组合成统一格调。3.3商场总体商装3.3.1商装原则：3.3.1.1文化特点鲜明：用特色鲜明的商装形式去体现企业经营文化。使经营文化和经营行为不断融合，从而实现差异化经营，提升企业核心竞争力。3.3.L2时尚特点突出：通过商装，突出现代时尚。满足人们对时尚、品味的消费追求。加以独特的服务理念，努力引领时尚消费的潮流。3.3.L3商装投资的合理性：注重成本控制，追求商装效果的实效性，采用“画龙点睛”的方法。需重点突出的地方，可选用高档材料、精工细作；其它部位的装修采取简洁、明快的办法，材料普通化，做工简单化。保证商场商