2024年物业管理实施细则.docx

《2024年物业管理实施细则.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2024年物业管理实施细则.docx（18页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、2024年物业管理实施细则第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和居住环境，促进全市物业管理健康发展，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例、省物业管理条例和住宅专项维修资金管理办法等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。第二条本细则适用于全市范围内的住宅物业管理及其监督管理活动。非住宅物业管理及其监督管理活动，参照本细则有关规定执行。第三条本细则所称物业管理，是指前期物业或者经过业主大会选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条本细

2、则所称物业服务企业，是指依法成立、具有独立企业法人地位、依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。第五条物业管理实行业主自治管理、物业服务企业专业服务和街道统筹保障服务相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。第六条市城市管理局（以下简称城管局）负责全市物业管理活动的监督管理工作。第七条住建、人防、生态环境、公安、气象、市场监管、民政等部门应当按照各自的职责，依法做好物业管理的相关工作。第八条物业所在乡镇人民政府或者街道办事处应建立本辖区物业管理工作制度，指定一名班子成员和至少一名专员专门负责履行辖区内物业管理活动的指导、协调和监督工作。村（居）民委员会应协助和

3、配合乡镇人民政府或者街道办事处并依法开展物业管理的相关工作。物业服务企业应配合乡镇人民政府或者街道办事处开展物业管理的相关工作。拒不配合的，由乡镇人民政府或街道办事处提交城管局依法处理。第九条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，至少每半年公布一次物业服务收费的市场动态信息、制定行业服务标准，至少每年开展一次物业服务从业人员培训、开展物业服务质量评价、协助开展物业服务企业及从业人员信用评价，推动物业管理行业健康发展。第二章业主委员会第十条业主委员会（以下简称业委会）委员应具有业主身份，业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销（预）售合同及合同备

4、案证明记载的购房人为准。业主大会决定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数占比四分之三以上的业主同.*M忌、O业主委员会按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程

5、，依法维护业主合法权益，履行业主大会赋予的职责。第十一条业主大会筹备组成员、业委会委员候选人必须模范履行业主义务，业委会委员候选人均不得有以下情形：被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、恶意欠缴物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的。业主不得以不正当手段谋取上述人员入选资格。筹备组按照推荐得票由高到低初步确定委员候选人后，由物业服务企业、村（居）民委员会、司法所、市“两违”办、公安派出所、乡镇人民政府或者街道办事处对相关人员进行资格协审。若产权权属为单位的委员（候补）候选人和监事会候选人，该单位应当出具委托个

6、人参与选举的委托书（加盖公章及法人代表签字），同时提供营业执照、产权证、法人代表及受托人身份证复印件。受托人需提供身份证及产权证复印件。第十二条乡镇人民政府或者街道办事处应建立健全村（居）民委员会党组织领导下的村（居）民委员会、业委会、物业企业三方议事协调机制，对业委会财务列入监管。鼓励符合条件的党员干部或在村（居）民委员会中任职的业主按规定程序兼任业委会委员。第十三条根据小区实际情况，业委会须制定印章管理制度，使用印章原则上需经业委会二分之一以上委员签字通过，并留存书面资料归档。第十四条乡镇人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会应当督促辖区内各业委会，每季度对公共收益收支和业主委员会工作经

7、费使用情况进行公示。业主委员会换届前应进行资产清查，业主对清查结果有异议的，经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。第十五条业委会任期届满或因故提前进行换届的，乡镇人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会指导成立业委会换届工作组，参照首次业主大会会议程序及相关规定,全程主持完成业委会换届工作。换届选出新一届业委会之日起10日内，前业委会应当在村（居）民委员会监督下，将有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业委会。前业委会拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，新一届业委会可以请求公安机关协助移交。第十六条业委会应当加强对选聘的物业服务企业的

8、监督管理，按照业主管理规约、议事规则和物业服务合同，积极调处或配合调处小区业主与物业服务企业之间、业主与业主之间、业主与开发商之间矛盾纠纷、投诉。第十七条业委会选聘物业服务企业必须公平公开,鼓励业主大会通过第三方招投标平台来选聘物业服务企业。业委会应拟订物业服务企业选聘方案，提交业主大会表决通过，并在小区内公示之后组织实施。选聘结果和物业服务合同须在物业管理区域内公示，接受业主的查询、监督，并向辖区乡镇人民政府或者街道办事处和村（居）民委员会报告。第十八条业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责，支持村（居）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大

9、会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的村（居）民委员会，并认真听取村（居）民委员会的建议。第十九条乡镇人民政府、街道办事处对辖区内业主委员会每年开展一次以上行政检查，发现业主委员会不能正常开展工作的，在物业管理主管部门指导下，由乡镇人民政府或者街道办事处组织，村（居）民委员会协助，召开业主大会临时会议，对业主委员会进行改选、换届，选举产生新的业主委员会。第二十条城管局定期组织物业管理人员、村（居）民委员会、业委会委员以及其他相关人员进行业主大会、业委会相关知识培训。第二十一条乡镇人民政府或者街道办事处应每季度或每半年牵头召开一次物业管理联席会议，联席会议由辖区内村（居）民委员会、业委会、物业

10、服务企业、公安派出所、城管局物业科等相关人员参加。第二十二条业委会、物业服务企业将每季度的工作情况向村（居）民委员会汇报，乡镇人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会将物业管理联席会议制度执行情况纳入物业服务企业年底考核。第三章物业服务合同备案第二十三条建设单位在办理新建项目建设工程规划许可证时，应当向城管局提出划分物业管理区域申请。建设单位在新建项目出售前，应当依法依规选聘物业服务企业,做好前期物业服务合同备案手续。第二十四条建设单位应当在确定前期物业服务企业之日起30日内，将前期物业服务合同报城管局备案。前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，物业服务企业应当自签订物业

11、服务合同之日起30日内，将物业服务合同报城管局备案。上述合同发生变更的，建设单位或物业服务企业应当自签订合同之日起30日内办理变更备案手续。第二十五条建设单位与物业服务企业签订的住宅前期物业服务合同备案需提交的资料：（一）前期物业服务合同备案表；（二）营业执照复印件；（三）规划审批总平图或划分物业管理区域证明复印件；（四）前期物业服务合同复印件；（五）临时管理规约复印件。第二十六条业主大会与物业服务企业签订的住宅物业服务合同备案需提交的资料：（一）物业服务合同备案表；（二）营业执照复印件；（三）物业服务合同复印件；（四）管理规约复印件。第二十七条非住宅类型物业服务合同备案需提交的资料：（一）物

12、业服务合同备案表；（二）营业执照复印件；（三）物业服务合同复印件。第二十八条各物业服务企业应当严格依法备案（前期）物业服务合同，并对提供的资料真实性负责。物业服务企业提供虚假资料的或未依法备案，由城管局责令限期改正;逾期不改正的，记入企业信用档案，对企业、项目负责人予以通报批评。第二十九条城管局应加强监管，抓好（前期）物业服务合同备案工作，严格依照相关法律法规以及政策的要求对企业提交的材料进行审核。符合备案条件的，城管局在10个工作日内出具备案证明。第四章物业缺失小区第三十条乡镇人民政府或者街道办事处是所辖区域内物业缺失小区管理工作的责任主体，按照“政府引导扶持、动员群众参与、促进业主自治、鼓

13、励中介组织参与市场化管理服务”的整体思路。组织、指导业主召开业主大会,选举产生业主委员会，由业主选择小区管理模式；尚未成立业主委员会的小区，由所属村（居）民委员会代行小区业主委员会部分职责，选择小区管理模式。第三十一条物业缺失小区根据实际情况选择管理模式，主要有以下二种：（一）专业物业企业管理专业物业企业管理是指由物业服务企业对小区实行市场化、社会化、专业化的物业管理。小区业主委员会根据业主大会决议选聘物业服务企业,签订物业服务合同，并实施管理。未成立业主委员会的小区，可由业主大会委托村（居）民委员会代行业主委员会部分职责与物业企业签订合同。物业服务合同应到城管局、小区所属乡镇人民政府或者街道

14、办事处同时备案。（二）业主自主管理业主自主管理是指小区业主自筹资金，制定管理规约自行管理，通过协商自主决定本小区范围内的公共物业管理事项。业主自主管理服务内容及收费标准参照准物业服务标准，根据小区实际制定。具体可通过服务外包或自聘人员负责小区日常物业服务。村（居）民委员会应与自主管理住宅小区签订自管责任目标书，责任目标书应在村（居）民委员会备案。第三十二条鼓励具备条件的老旧小区通过改造整治，依法建设经营性用房、车位（库），经营收益归全体业主共有，也可以纳入专项维修资金管理。市政府有关部门应予以政策支持。第五章公共收益第三十三条物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的

15、公共收益归全体业主所有。业主大会成立前，物业服务企业利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备所产生的收益归全体业主所有，在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过公共收益的30%。业主大会成立后，物业服务企业应及时将物业管理区域内共用部位、共用设施设备经营管理权移交业主大会管理,并停止收取经营管理费用，业主大会另行委托的除外。第三十四条业主委员会或物业服务企业对产权属于全体业主所有的物业服务用房、店面、公共会所及大型户外广告等租赁经营，应当采取询价、招投标方式对外招租,其中年收入5000元以下收益的进行询价；30000元以下收益的进行邀标；30000

16、元以上收益的公开招标。业主委员会和物业服务企业不得采取任何形式规避询价和招投标，侵犯全体业主合法权益。第三十五条业主委员会和物业服务企业应根据物业管理区域实际情况，按照相关规定制订本区域公共收益具体管理办法，并经业主大会表决通过后实施，相关管理办法应当报乡镇人民政府或者街道办事处、城管局备案。未制定相关管理办法的，每次使用公共收益前均需书面征求业主意见。第三十六条公共收益可按照整个物业管理区域进行统筹使用；也可按照与全体业主相关的公共收益，如占用绿化、道路等共用部位产生的收益，用于涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其它维修项目；与部分业主相关的公共收益，如电梯广告等，用于涉及该部分业主的维修项目。第三十七条公共收益使用前，业主委员会应召开业主委员会